五大行业推动上海产业园区发展，园区投资要关注哪些方向

产业园区作为工业发展的载体和依托，对于培育产业链、打造产业集群至关重要。上海产业园区呈现哪些新变化？

24日仲量联行发布的《2023上海产业园区市场发展与展望白皮书》（下称“白皮书”）显示，过去两年，集成电路、生命科学、人工智能、新能源汽车、游戏五大行业在上海产业园区内的新增租赁需求达到近70%，推动上海在优势行业引领全国。

仲量联行中国区研究部总监姚耀对第一财经表示，作为上海三大先导产业,集成电路、生物医药和人工智能一直得到政策支持，并在创新发展的战略转型中逐步释放市场需求，已经发展成为上海产业园区内的支柱产业。同时，新能源汽车产业凭借其丰富的产业“长链”，以及游戏产业展现出的巨大终端市场需求和其行业复合潜力，已成为上海产业园区的新兴需求动力。

上海园区正走向“特色产业”阶段

在经济结构性转型的关键时期，创新驱动持续深化，产业园区的产业聚集效应和科创生态日益提升。当前，上海园区正走向“特色产业”阶段。

2020至2022年间，上海共推出53家特色产业园区，涉及集成电路、生物医药、人工智能等上海主导产业，合计空间规模达200平方公里，可供产业用地近40平方公里，可供物业2900万方。“截至2022年底，上海特色产业园区规上工业企业实现工业总产值8300亿元，可比增长2.2%，占全市规上工业产值的19%。”上海市经信委产业园区和结构调整处处长丁兴沂此前介绍。

他说，目前，上海市以制造业和生产性服务业为主的产业园区分公告开发区、产业基地和区级产业园三类。2022年度上海产业园区实现规上工业总产值32828亿元，占全市规上工业的81%；国际汽车城、金桥开发区和松江经开区等13家产业园区规上工业总产值超千亿元。

创新驱动下的产业发展，随着技术的进步，各高端产业逐渐体现出产业链长、科技含量高等特征，这些特征在上述五个行业尤其是战略性新兴行业中更加显著。

仲量联行华东区研究部董事丁婷对记者表示，产业园区在产业聚集效应加剧的同时，产业链长、科技含量高的特征愈发凸显。这使得不同行业之间的边界逐渐模糊，产业之间的相互渗透和交叉也日益增多。

以集成电路产业链为例，在上游，作为基础技术支撑的高端制造和原材料领域，包含EDA工具、核心生产设备和原材料生产制造环节；在中游，代表产业链主体领域，涵盖从IC设计、制造到封测安装的开发环节；在下游,应用场景十分广泛，主要包括汽车电子、人工智能、消费电子、医疗设备、光伏智能等领域。

链上企业的频繁联动，使集成电路企业更倾向聚集性选址，在业内龙头企业的带动作用下,张江、漕河泾及金桥已形成享誉全国的集成电路产业高地。白皮书显示，上海产业园区租户占比中，集成电路租户占比达到7.5%。张江设有上海集成电路研发中心和设计中心，除自用型企业的布局选址外，集成电路企业在张江核心区的租赁面积占比接近15%。

芯原股份(688521.SH）创始人、董事长兼总裁戴伟民曾告诉第一财经，因为他们的商业模式是做设计服务，这种情况下就和张江集成电路的生态密不可分，这里不仅有封装、测试、制造，也聚集了最多的设计公司。服务要和设计公司很紧密地配合、经常交流，哪怕从浦西跑到浦东都不太好。张江群聚效应比较好，特别最近几年作用非常明显。

灵动微电子CEO朱敏也解释了专业的产业园区对于集成电路发展的作用，比如，传统意义上写字楼的空调不是24小时的，一般开到晚上8点就关了，而他们公司电脑是有中央集群服务器的，晚上不能停机，一旦空调停了就会损害公司的固态硬盘。如果跟其他非专业园区的物业去讲需要24小时空调，人家不大容易理解。而且公司一些大型设备对每层楼的承重也有要求。但在张江的上海集成电路设计产业园不会出现这些问题，因为这些不是一家企业的需求，每家每户都有这些需求。

白皮书认为，产业园区的租户在传统视角下，考虑的共性因素主要包括：租金成本、政策补贴、交房标准、餐饮设施以及交通可及性等。而随着产业升级发展，园区内的企业越发注重物理空间对产业资源和生产要素的调配。

特色园区三年计划

近日召开的上海市政府常务会议上，原则同意《上海市特色产业园区高质量发展行动方案（2024—2026年）》并指出，特色产业园区是上海强化高端产业引领功能的重要引擎。要提高企业集聚密度，加快引进和培育一批龙头企业、链主企业和硬核科技企业，带动上下游产业聚集发展。要加大创新引领力度，引导各区聚焦特色主导产业，深化“一园一特”，强化新赛道和未来产业的前瞻布局，更好培育创新发展“核爆点”。

上海各特色产业园区也在加强对优势产业的支持力度。

就在2023上海国际生物医药产业周期间，全市首批26个特色产业园区之一的“上海湾区生物医药港”所在地金山区发布了最新政策，根据新出台的《金山区加快推进生物制造产业高质量发展的实施意见》，金山区将以上海湾区科创城为核心，突出高新区、碳谷绿湾等重点区域，形成“一城一港一湾一园一谷”等“一核多点”产业布局。

更早一些的9月24日，临港蓝湾开发建设15周年暨园区高质量发展大会上，11个“临港蓝湾高质量发展项目”集中签约，涉及项目需求总面积12万多平方米。生命蓝湾已成为上海生物医药“1+5+X”特色产业布局的重要组成部分，承接了近年来上海40%的生物医药新增项目，已集聚生物医药企业和机构150多家，签约落地项目投资额超过600亿元。

对于未来的发展和投资重点，白皮书显示，根据问卷调研结果，投资者即便在短期内的市场承压情况下，依然对上海产业园区保有投资热情。在受访的投资者中，超过70%的投资机构已布局上海产业园区市场，89%的投资者在未来三年将追加投资或考虑收购产业园区物业。

丁婷补充说，随着产业间更深度地交叉融合，全新的产业类型有望在创新中蝶变而生。同时，这种融合也将为传统产业的转型升级提供更多发展机遇。“未来，上游技术性行业与下游市场广阔的运用场景和受资本青睐的领域，两者相复合的趋势或将继续加深。未来行业之间的联动具备更多想象空间，例如，游戏公司与脑机接口技术的复合，传统零售与智能材料相结合等。”