关于改善房企风险的四点建议 | 把脉中国经济

（作者马泓，原植信投资研究院资深研究员）

当前房企经营风险能否妥善处理加以关注，建议住房金融支持政策加快落地，政策保持连续性、稳定性和前瞻性。

一、正视房企金融风险

国有大行和大中型股份制商业银行房地产业贷款余额和不良率“双升”。为了积极响应政策号召，商业银行在2022年尤其是下半年加大了对房企的信贷支持力度，截止2022年末，样本商业银行对房企的信贷余额达到6.4万亿元，同比增长3.8%，余额增速较2021末增加4.2个百分点。但信贷的增加并没有有效降低房企不良贷款规模和增速。2022年末样本商业银行房企不良贷款合计达到2680亿元，同比增长68%；房企贷款不良率升至4.2%，较2021年末增长1.6个百分点，较疫情前2019年末增长了3.3个百分点。如果再加上个人住房贷款不良率，整体样本商业银行涉房贷款的不良率更高。商业银行房企不良贷款率持续升高是多种因素所致，但疫情三年的“后遗症”问题较为突出，到2022年末，房企不良贷款占商业银行不良贷款总额的比例上升到20%左右，甚至超过了2007年-2009年美国次贷危机时期四大行房企不良贷款率的水平，必须引起足够的重视。

图表 1国有大行和大中型股份制银行房企贷款不良率上升较快

数据来源：各大银行财报

图表 2四大国有大行房企贷款不良率最近三年大涨

数据来源：各大银行财报

商业银行在现有条件下持续增加对房企信贷支持的难度很大。通常商业银行针对不良贷款会有大致两种处置方式。一是如果房企经营状况随着住房销售好转而产生积极的变化，商业银行会通过延长贷款期限、允许借款人存量贷款适当展期来寻求解决不良贷款的问题。另一种则是倾向于采取收缩、压降房企贷款业务的方式以削减对应的关注类贷款规模，但这可能会导致更多房企面临更多债务违约的风险。鉴于当前全国房地产市场运行存在区域间差异较大的特征，部分聚焦于三、四线小城市房地产市场的房企贷款未来可能仍然存在较大风险。未来如果单纯依靠市场本身的力量，商业银行对房企信贷的支持力度可能非常有限，主要是基于以下从四个主要方面：

第一，全国商品房销售“高峰期”已过对房企营收产生影响。无论是从商品房销售的绝对数值还是增速，全国房地产销售进入“十四五”时期后，便从高位逐步回落至平稳区间。2017年-2021年，全国每年商品房销售面积在17-18亿平方米区间范围，到2022年快速降至13.6亿平方米；相应地，在房价总体稳定的背景下，头部房地产开发商销售金额总体呈现小幅回落的态势。长期来看，因受制于人口增长、城镇化率增速边际放缓等因素影响，未来一段时间内房企销售再度出现大幅增长的概率较小，因此房地产开发商能够保持平稳增长或许已是比较理想的结果了。

图表 3我国商品房销售已经过了最高峰

数据来源：各大银行财报

第二，长期持续高负债率增加房企还本付息压力。造成房企银行贷款不良处置或者减计的另一个重要因素是还本付息的刚性压力。据统计2018年至今，在内地A股上市的百余家房企平均资产负债率接近80%，每年波动幅度在1-2个百分点之间徘徊，说明其长期债务压力很大。考虑到房企存量贷款的利息支出和还本压力可能会在今后若干年逐年提升，经测算，2022年末房企实际到位资金中有16.2%用于利息支出，而在2018年末之前该指标都在10%以内，疫情三年期间，利息支出占到位资金的比例快速上升。

第三，房企现金短债比位于安全境界线附近，现金流仍然偏紧。受商品房销售走弱和部分房企融资受限等因素影响，房企现金流压力普遍增大。据统计，2020年以来，样本A股上市房企现金短债比平均水平在1.1-1.3区间，仅略高于监管要求“1”的安全线。此前十年间，该指标的运行范围在1.5-3.3区间内。即便是在2021年房地产市场销售相对较好的年份，在长期高负债的压力下，房企现金流压力依旧未见明显下降。与此同时，在“三道红线”和“商业银行住房贷款集中度管理”政策的约束下，尽管部分头部优质房企现金流情况有所好转，但大部分资质相对不佳中小房企现金流更为困难，且有个别营收规模排在全国前20的公司也存在严重的资金短缺的问题，2022年报中，上市房企超过一半的公司现金短债比不到1。一旦房地产市场运行自然进入下行周期中，即便是经营比较稳健的公司也可能会因为暂时性的资金周转问题而被迫出现债务违约或付息困难的情况，这意味着大部分房企抵御风险的能力是不足的。

第四，房企银行贷款利率高于其投资回报率。由于受到疫情扰动、融资困难和周期性等因素，房企投资回报率自2021年四季度陡然快速下滑，并持续低于金融机构贷款平均利率。历史上仅在2011年年中曾短暂出现过投入资本回报率与贷款利率的“经叉”，但当时房企投入资本回报率还在8%以上较高的水平。据统计，在内地A股市场上市的房企加权投入资本回报率（ROIC），从2018-2020年6%-8%的水平快速降至4%以内，2023年一季度为3%。尽管过去三年金融机构人民币贷款加权平均利率逐步下行，但整体贷款利率下行的幅度大概为100个基点左右，到2023年一季度末，贷款加权平均利率为4.34%。也就是说自2021年四季度开始，对能够获得商业银行贷款的相对优质的房企而言，其表内信贷成本开始高于投资回报，或许短期内房企可以通过银行贷款来填补其短期流动性不足的缺口，但中长期将不得不采取收缩信贷的方式来抑制高昂的成本。因此，投入成本高于回报率导致房企在过去的两年多时间内盈利大幅度收缩、甚至部分上市房企出现亏损，也是导致银行业房企不良贷款产生的重要原因。

图表 4上市房企投资回报率自2021年四季度开始低于银行贷款平均利率

数据来源：上市房企财报、Wind

二、建议房企政策需长短结合

第一，建议保持对优质房企合理的融资支持力度。建议商业银行加快开发贷审批和发放速度，适当提高开发贷在贷款余额中的占比，以满足优质房企合理资金需求。鼓励和推动大中型商业银行加大意向性综合授信额度的提供力度，并有效落实已经与房企签署的意向协议。建议全年新增银行房企贷款1.75-2万亿元，开发贷占金融机构贷款余额比例上升至6%-6.5%。

第二，建议加大实施房企定向宽松计划，稳妥有序增加“保交楼”专项借款、并购贷款和再贷款规模。针对优质房企，特别是全国排名靠前的房企以及证件齐全的楼盘项目，加大银行对房地产项目建设“后半段”的资金支持力度，增加政策性银行“保交楼”专项借款、并购贷款和商业银行“保交楼”再贷款，年内投放“保交楼”相关贷款7000亿元左右，改善相关房企现金流压力，逐步起到稳定房企经营预期的作用。

第三，建议加大力度创造宽松的房企非银金融环境，创新性地用好“住房金融支持政策第二、第三支箭”。加大处置房地产不良贷款，创新针对房企的过渡性金融工具。对资质相对优良的房企可加大直接金融支持，包括运用债券、信托、REITs、信用违约掉期（私募CDS）或信用风险缓释凭证（CRMW）等工具。建议增加2023年房企内地信用债发行规模至6000-7000亿元。

第四，建议设立国家房地产基金，应对房企中长期存量资产处置。由于房地产开发商存量资产规模庞大，中长期来看，受制于净资产收益率持续下滑，房企降杠杆的行为可能仍然会延续很长一段时间，存量资产处置恐怕并非三年内可以解决的，尤其是不少中小房企存在“退出”市场的可能性。若仅仅依靠政策性银行和国有大行承接其不良贷款的行为可能仅是短期的，因此需要政策从中长期着手，为房地产业系统性“减负”做准备。建议研究建立国家房地产基金，初期规模可在3000亿元左右，大致覆盖当下商业银行房企不良贷款规模，并在此后的若干年时间里持续注资，以系统性地、中长期应对房地产金融风险。

（本文仅代表作者观点）