即将执行！北京上海房贷首付、利率全面下调，一线城市买房需求要回来了？

临近年末，北京、上海楼市政策正式迎来大松绑，涉及降低首付比例、延长贷款期限、优化普宅认定标准等。

机构人士普遍认为，作为楼市政策的风向标，北京、上海新政切实降低购房门槛、减少购房成本的同时，信号意义明显。

中指研究院市场研究总监陈文静对记者表示，此次两大一线城市政策力度较大，基本一步到位，在中央经济工作会议之后较快落地，也体现出政策以“进”促“稳”的意图。“过去北京、上海房地产政策极为严格，此次大力度优化后，预计京沪市场活跃度将明显提升，进而稳定价格预期，带动行业信心恢复。”陈文静说。

据第一财经记者从银行及中介人士处了解，11月初北京住房公积金“认房不认（商）贷”之后，二手房业务量出现明显上升，但持续时间仅在一个月左右。对于此次全方位调整的效果，业内预期较高。有银行人士对记者表示，准备工作已经做好，预计下周会全面执行。

具体影响如何？门槛、成本双侧减负

这也是11月深圳降低首付比例、优化普宅认定标准后，一线城市又一个“大动作”。

具体来看，12月14日，北京市住房城乡建设委、税务总局北京市税务局、人民银行北京市分行、金融监管总局北京监管局、北京住房公积金管理中心联合印发《关于调整优化本市普通住房标准和个人住房贷款政策的通知》（下称《通知》），对房地产市场以下几个方面作出重要调整：

一是首付比例下调：首套降至30%（原普宅35%、非普40%），二套城六区降至50%、非城六区降至40%（原普宅60%、非普80%）；二是房贷利率下调：首套利率城六区4.3%（LPR+10BP）、非城六区4.2%（LPR），原为4.75%（LPR+55BP）；二套利率城六区4.8%（LPR+60BP）、非城六区4.75%（LPR+55BP），原为5.25%（LPR+105BP）；三是普宅标准下调：小区建筑容积率在1.0（含）以上；单套建筑面积在144平（含）以下，五环内成交价在85000元/平（含）以下（原单价低于39600元/平或总价低于468万元）、五环～六环成交价在65000元/平（含）以下（原31680元/平或总价低于374.4万元）、六环外成交价在45000元/平方米（含）以下（原23760元/平或总价低于280.8万元）；四是最长贷款期限延长：由25年延长至30年。

《通知》还要求，各银行应根据北京地区市场利率定价自律机制确定的政策下限，结合本机构经营情况、客户风险状况等因素，按照市场化、法治化原则，合理确定每笔新发放房贷利率水平。

同日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市规划资源局、市财政局、市税务局也联合印发《关于调整本市普通住房标准的通知》，调整普通住房标准的同时，优化差别化住房信贷政策。

上海新政前后的主要变化在于：一是首付比例下调：首套首付比例降至30%（原35%），二套主城区50%、非主城区40%（临港、嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山）40%（原普宅50%、非普70%）；二是房贷利率下调：首套利率4.1%（LPR-10BP），原为4.55%（LPR+35BP）；二套利率主城区4.5%（LPR+30BP）、非主城区4.4%（LPR+20BP），原为5.25%（LPR+105BP）；三是取消普宅认定标准优化：仅要求单套住房建筑面积在144平米以下（含），原为140平米以下；同时取消总价认定，原内环内总价低于450万元/套、内环与外环之间低于310万元/套、外环外低于230万元/套。

可以看出，新政一方面降低了购房门槛和整体成本，另一方面也将节约贷款利息、降低购房者单月还款压力。从两份通知来看，房贷利率下限政策针对的均是自2023年12月15日起新发放的商业性个人住房贷款。从下调幅度来看，京沪首套房房贷利率均下调了45BP，二套房北京下调45BP～50BP，上海下调幅度在75BP～85BP。

根据人民银行北京市分行测算，以贷款金额100万元、利率4.2%（当前最新一期5年期以上LPR）为例，期限从25年延长至30年，按照等额本息还款法，每月可以少还499元，减轻每月还款压力，释放消费潜力。

另据申万宏源测算，以在上海主城区购买总价1000万元、面积144平米以下的二套房为例，一方面首付比例从70%降至50%。另一方面，假设业主买入价格为1000万元，则对应少缴纳增值税45万元，占比总房价的4.5%；房贷利率从5.25%降至4.5%，首付比例50%维持不变，假设贷款30年，则对应月供从27610元降至25334元，减少的月供占原月供的8%。

另从降低普宅认定标准、首付比例不再与普宅标准挂钩等角度，陈文静指出，这大幅降低了二套房的购房门槛。以购买500万元二套住宅（过去被认定为非普宅）为例，北京城六区外的住房首付将由400万元减少至200万元，上海嘉定等区域住房首付将由350万元减少至200万元。

根据中指数据，今年前11个月，北京五环内新房成交均价为91594元/平方米，五～六环成交单价为58566元/平方米，六环外成交均价为35656元/平方米。这也意味着，单价明显上调将促使更多原本属于非普宅的住房转为普通住宅，明显降低了购房者交易税费（主要是增值税优惠），降低购房成本。

陈文静对第一财经记者表示，本次北京、上海两地政策优化力度较大，涉及面较广，从降低购房成本和购房门槛上全面发力，除了限购政策外，政策基本一步到位，有利于促进刚需和改善性住房需求释放，特别是有利于二套改善性住房需求，市场活跃度有望提升。

一线城市全面松绑，信号意义明显

至此，北京、上海、广州、深圳四大一线城市的楼市政策，均已从公积金贷款、个人商业住房贷款的首付或房贷利率、普宅认定标准等维度作出调整。

有北京地区银行业人士对记者表示，此次政策调整前几日已接到消息，目前准备工作基本做好，预计下周可以全面执行。

申万宏源房地产分析师袁豪分析称，本次京沪楼市政策同时放松再次强化支持态度，并预计后续需求端会有更进一步的改善空间。

陈文静也认为，此次北京、上海在中央经济工作会议之后，较快地落地了房地产优化政策，体现出明显的以“进”促“稳”的意图。考虑到过去北京、上海房地产政策极为严格，此次大力度优化后，京沪市场新房、二手房市场活跃度都有望明显提升，实现稳定价格，提升行业信心。

中指研究院数据显示，今年5月以来，北京二手住宅价格环比持续下跌；前11个月新建商品住宅累计成交（5.95万套）同比下降0.6%，其中11月新房成交4409套，环比下降14.8%，连续两个月环比下降，市场活跃度回落。二手房市场仍保持一定活跃度，前11个月累计成交14.2万套，同比增长7.8%,，其中11月二手房成交（12545套）环比增长17.8%，同比增长16.7%。

据记者从银行业人士和中介人士处了解，在11月初住房公积金开始执行“认房不认（商）贷”之后，二手房交易量有一个月左右时间出现明显攀升，对应房贷业务也发生变化，但主要对应的依然是新政惠及的改善型住房需求，新房市场刺激不明显。

上海方面，今年6月以来二手住宅价格也持续下跌且有跌幅扩大趋势；1~11月，新建商品住宅累计成交12.4万套，在同期低基数下同比增长12.0%，二手房累计成交16.2万套，同比增长12.2%。但从下半年来看，表现不及预期。