先立后破，重构市场和保障的关系

（陈聪为中信证券基建行业首席分析师）

　　住建部召开保障性住房建设工作现场会，推动加大保障性住房建设和供给。展望未来，我们认为商品房市场将逐渐完全聚焦改善性住房需求。在房屋供给整体不断增加的背景下，商品房价格没有总体上涨的可能性。短期而言，我们也认为房地产发展新模式的构建也会先立后破，对房地产市场的需求侧政策，例如按揭贷款利率下降和限购的放开在逐渐推进。2024年二季度有望迎来行业基本面趋稳的平台期，房价不会继续持续下跌。

　　根据中国建设报报道，2月5日，住建部召开保障性住房建设工作现场会，推动加大保障性住房建设和供给。（除另有说明外，本文相关新闻均来自《中国建设报》微信公众号）。

　　▍学习福州经验，明确发展配售型保障性住房。

　　与会代表实地观摩了福州市滨海双龙新居保障性住房项目。根据福州市国资委网站报道，双龙新居是在2023年12月开工的福州首个配售型保障性住房项目，总计701套，户型有45/60/75平米三种。项目的开发主体是福州城投集团下属的福州市安居工程建设有限公司，获国开行专项贷款授信2.02亿元。该项目优先向有六城区户籍，住房和收入困难群体配售，剩余房源向在六城区稳定工作生活的住房困难企业职工家庭配售。

　　▍进一步明确配售型保障性住房的定位和分配机制。

　　会议明确，从中长期来看，保障性住房的保障对象会扩大到整个工薪收入群体。但在眼下，保障性住房主要针对困难工薪收入群体。在配售机制上，要求建立保障对象轮候库，公开认筹，提前锁定购买群体。我们认为，保障性住房的建设既考虑了中国房地产发展新模式推广的需要，希望增强工薪阶层在住房领域的获得感，又充分考虑了当前房地产市场的现状，有序推进，量力而行。

　　▍对“保障+市场”的住房供应体系进行了清晰定位。

　　会议指出，要重构市场和保障的关系。保障性住房满足工薪收入群体刚性住房需求，商品住房满足城乡军民改善性住房需求，不断满足人民群众对住房的多样化，多元化需求。换言之，房地产市场发展的新模式，就意味着保障性住房并不只是补充，在住房供给体系中同样具有支柱意义。

　　▍通过降低保障性住房楼面地价来保证保障性住房投资建设的可行性。

　　会议指出，要优先安排征迁难度小，土地成本相对较低的成熟地块，进一步降低保障性住房楼面地价，保障性住房项目单价约为同地段商品住房的45%左右。我们认为，降低楼面地价本身基本可行，但地方土地出让收入也可能因此受到一定压力。

　　▍风险提示：

　　配售型保障性住房供给过快增加可能进一步分流需求，从而推动房价进一步下降的风险。房价持续下跌可能明显影响开发企业盈利能力的风险。

　　▍投资策略。

　　我们认为，2024年保障性住房建设的开展，对对冲商品房开发投资的下行有边际作用，也可能增加一些企业（主要是地方国企）的业务版图。展望未来，我们认为商品房市场将逐渐完全聚焦改善性住房需求。在房屋供给整体不断增加的背景下，商品房价格没有总体上涨的可能性。短期而言，我们也认为房地产发展新模式的构建也会先立后破，对房地产市场的需求侧政策，例如按揭贷款利率下降和限购的放开在逐渐推进。2024年二季度有望迎来行业基本面趋稳的平台期，房价不会继续持续下跌。我们看好资产负债表质量健康，2022年以来新购项目去化完成率较高的行业龙头。

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