身份明确了！REITs权益属性确定，将给投融资两端带来哪些影响？

2月8日，证监会发布《监管规则适用指引——会计类第4号》（下称“《会计类第4号》”）。根据该规定，原始权益人及投资者双方均可将REITs确认为权益属性产品。

《会计类第4号》共涉及金融工具、收入、研发支出和长期股权投资等8个具体问题。每项具体指引包括三部分内容：交易事项背景及具体的会计问题、会计准则的相关规定、具体问题适用会计准则的意见或监管口径。

在业内看来，公募REITs定位为特殊权益产品，意义重大，不仅能够清晰引导原始权益人的明确发行逻辑，更有助于投资机构建立匹配的投资逻辑、投资策略、风险控制、会计核算以及考核机制等。

自公募REITs上市以来，市场各方普遍认同REITs产品的权益属性，实践中已上市REITs在原始权益人层面也已按权益进行列报，但在制度性层面并未作出明确安排。

公募REITs产品在二级市场交易价格，除了本身资产经营变化影响外，受宏观经济、政策、资金等因素影响较大。根据中证REITs全收益指数测算，自2021年9月30日至2024年1月31日，振幅达到58%。

此次证监会发布的《会计类第4号》，在规则层面对实践处理安排进行了认可，“如发行人已依照相关法规要求说明前述分配、终止上市和扩募延期安排，则发行人不存在不可避免的支付义务，并表原始权益人在合并财务报表层面应将基础设施REITs其他方持有的份额列报为权益。从基础设施REITs其他投资方的会计处理角度看，其持有的份额在性质上属于权益工具投资”。

有业内人士表示，《会计类第4号》对REITs产品权益性会计处理的安排，符合会计准则要求，同时具有较强的可操作性和可行性，将进一步影响市场投融资两端建设、配套机制完善。具体体现在以下两个方面：

一是有利于维护二级市场稳定，促进长期配置投资。本次政策的出台，明确了在会计核算时RIETs为权益属性产品，可以选择将估值损益计入其他综合收益的金融资产科目，消弭二级市场短期波动对利润表的影响，缓解市场因流动性和止损压力带来的被动减持行为，鼓励机构投资人长期持有，较好地匹配公募REITs品种长期投资的业务实质。为社保资金、养老金、企业年金等长期资金和其他配置型投资者进入市场夯实根基，进一步优化投资者结构，推动长期配置型资金比例提升。同时，公募REITs市场可以更好发挥长期投资者对基础设施项目的估值定价功能，引导实体资产的一二级交易市场良性交互。

二是助力公募REITs市场常态化发行，激发盘活资产活力。原始权益人尤其是央企与国企等特别关注盘活存量资产、降杠杆作用，由于REITs能否计入权益工具缺乏明确制度安排，在权益属性认同和积极推进项目培育方面仍存在困惑和疑虑。此次政策出台，有助于企业盘活存量资产、降低企业杠杆预期，将大大提高企业发行的积极性，从而助力公募REITs市场持续扩容。

在一位机构人士看来，近期REITs项目2023年四季报陆续披露，整体运营较为稳健，边际上略有分化，全年可供分派目标基本达成。会计处理方式的明确将进一步推动市场锚定REITs底层价值进行交易，促进市场价格更紧密地围绕价值波动。当前许多REITs项目可能已经处于估值偏底部区域，其高分红属性和配置价值进一步凸显，在估值方法调整和市场、管理人、监管的协同支持下，市场价值有望得到修复。