宋雪涛：判断地产企稳的简单方法

作者宋雪涛，天风证券宏观首席研究员

房地产是经济增长的结果，而非原因。

经济的发展程度和产业的先进水平决定了人的收入，人的收入和人的数量决定了土地的附加值。

尽管金融环境和住房政策有时可能扩大经济和地产之间的关系，但房地产这个风筝的线，始终捏在经济和产业的手中。

地产企稳，也是经济转型完成的标志。

在此之前，地产销售和投资的下滑将对包括固定资产投资、居民和企业收入、地方财税在内的经济各方面带来持续拖累。

观察地产企稳，有两个指标可供参考。

第一个指标是租售比vs30年期国债利率。

如果将房地产视为投资品，房租是其内在回报，类似于EPS之于股票。租售比，即房租比房价，反映持有房地产的资产回报率，类似E/P之于股票，即估值的倒数。

我们关注股票估值是否过贵时，经常用股息率（E/P）去比较10年期国债利率。我们衡量房子是否过贵，也可以用租售比去比较30年期国债利率。

房贷的最长期限是30年，如果房子的租售比赶上了30年期国债利率，那说明房子作为资产，其估值水平已经和同期限的安全资产一样低了。就像股票的估值水平足够低，股息会超过债息。

第二个指标是房价 vs 2016年。

从最基本的人口周期来看，2016年是中国新增城镇人口的拐点，也应是房地产自然周期的顶部。

但是2016年前后的棚改货币化和广义财政扩张，加快兑现了未来的新增刚性需求，也催生了房地产的泡沫化倾向。

无论是房价还是房地产销售面积，都在2016年后出现了与人口周期相背离的快速上涨。

所以，2021年年中以来的房价和销售面积的快速下跌，本质上是在消化2016年后形成的房地产泡沫化倾向。

房价回到2016年前的水平，类似股价跌回到泡沫形成前的起点，抛压基本出清，价格和成交量基本企稳。

风险提示

房地产价格下行超预期；房地产调控政策存在不确定性。

（本文仅代表作者个人观点）