一季度上海大宗不动产交易16宗，酒店类资产较受关注

在上海大宗交易市场上，投资者对酒店类资产的热情正在提高。

2023年，上海酒店投资交易市场上发生了多笔引得市场瞩目的交易，例如金峰水泥斥资超24亿买下上海市静安区的奢华型酒店宝格丽酒店，万达集团将自持的上海万达瑞华酒店出售给新加坡金鹰集团，绿地集团将上海绿地万豪酒店出售给北京银行等。

图片摄影：任玉明

仲量联行发布的数据显示，2023年全年，上海录得93.2亿元的酒店总交易额，占中国内地酒店投资交易额的39%，这推动2024年一季度上海酒店投资市场问询量持续升高。

仲量联行大中华区酒店及旅游地产事业部董事总经理周涛认为，随着国际交流日益活跃、国际航班的增加，中国和世界各国的免签范围不断扩大，国际游客不断来到中国，给一线城市的需求带来正面的信心。

根据国家移民局统计数据，今年1-2月，外籍人员入出境共计294.5万人次，环比增长2.3倍。春节期间，法、德、意、新加坡等新增可免签入境中国的国家，游客增长明显，部分旅游OTA平台上的入境游订单总量较2019年同期翻番。外籍游客来华人数大幅增加。

“一线城市对国际市场的依赖度非常高，比如上海的超高端酒店、豪华酒店，在疫情之前，国际游客的比重可以占到50%甚至更高，因此国际间的交流对酒店市场的正常健康发展非常重要。”周涛表示，国际商旅客源的陆续回归将带来入住率和日均房价的正向增长。

酒店行业的持续修复，也让国际买家开始选择进入这个市场。周涛表示，国际买家判断这个市场日趋正常健康，他们认为投资回报也有了一定的保证，于是选择入市，是一个非常健康的现象。

得益于投资人对上海酒店市场加速恢复的信心和对行业发展的前瞻判断，周涛认为，2024年海内外高净值人群及家族办公室、综合型实业企业或将更积极入市。

事实上，不只是对酒店类资产，在上海大宗交易市场上，外资机构投资者已经重新显现出积极进入的迹象。仲量联行数据显示，外资机构投资者的参与度从低点回升至19%，投资类型包含公寓、商业等，为整体投资环境增添了积极乐观的信号和动力。

目前来看，投资者的参与尚未转化为成交，上海的大宗交易市场仍在修复中。戴德梁行数据显示，今年一季度，上海大宗交易共录得16宗，成交金额约103亿元，同比出现回调。

仲量联行指出，一季度因缺少机构投资者引领的大型标志性项目，致使总体交易量对比去年同期出现回调；同时，平均单体物业的交易额较小，市场焦点转向小规模的投资项目。国企平台和民营企业积极参与市场交易，但市场成交量未来的大幅提升仍有赖于大型机构投资者的进一步推动。

尽管大宗交易金额有所下降，但成交宗数不降反升，仲量联行认为，这展现出一定的投资活跃度且反映投资者对市场保有信心。

仲量联行华东区投资及资本市场部负责人孙翎表示，尽管面临短期调整，本季度上海大宗市场的交易宗数揭示了投资者对市场的坚定信心。

这其中出现了许多传统行业和个人买家。戴德梁行统计显示，一季度的交易中，自用型买家成交占比大幅上涨，占总成交额的42%，市区核心位置、沿江地带办公以及低价豪宅均是其重点关注领域。自用买家中又以金属能源类买家为甚，占自用买家总成交额的36%。“此类买家自2022年起持续活跃，不断布局一线城市购买各类优质资产。”戴德梁行华东区资本市场部联席主管、执行董事卢强介绍。

卢强预计，今年可能出现更多低价资产投资机会，市场活跃度也有望回暖；在写字楼租金下行，空置率压力背景下，预计部分国企将推出更多优质办公项目，但价格目前不会大幅下降；同时，公寓、酒店、商住楼等适合改造为保障性租赁住房的项目将继续保持市场热度。

孙翎也认为，从2024年二季度开始，一个由内资主导、外资回流、聚焦多元化资产类别的投资格局将推动市场迈向新的发展阶段。

戴德梁行华东区董事总经理黎庆文指出，在建设现代化产业体系政策措施带动下，上海的发展被持续看好。未来写字楼方面培育新兴产业，推进数字经济发展、零售商业方面投资和消费相互促进、扩大对外开放，活跃大宗物业交易市场、积极推进“双碳”目标等七大重点将带动商业地产市场稳中求进。