招商蛇口去年净利润69亿元 三大产业协同效应初现

经历了“史无前例的重大重组”之后，招商蛇口(001979.SZ)迎来了首次年报披露。

3月28日晚间，招商蛇口发布的2015年年报显示，该公司去年实现营收492.22亿元，同比增长8.21%，备考口径(换股吸收合并招商地产之后的口径)归属于上市公司股东的净利润68.93亿元，同比增长31.14%，并超出了挂牌时承诺的净利润指标。

作为国企改革的旗帜及自贸区、“一路一带”桥头堡，招商蛇口被诸多政策红利保驾护航。未来，招商蛇口将重点打造园区开发与运营、 社区开发与运营和邮轮产业建设与运营三大业务板块，目标直指中国领先的城市及园区综合开发和运营服务商。

中投证券研报指出，招商蛇口三大主业协同升级发展，前瞻大招商业务大协同，前海蛇口自贸区加速复制，后续将有更多优质资源注入及优化配置，长期高增长及价值提升有保障。同时管理层有着强的市值管理动力，在政府的支持下前海、蛇口的建设也将超预期推进，价值逐步显化。

超额完成业绩承诺

招商蛇口交出的第一份成绩单没有让市场失望。

年报显示，2015年，招商蛇口实现营收492.22亿元，合并招商地产前归属上市公司股东的净利润48.5亿元，同比增长51.4%;合并招商地产之后的备考口径归属于上市公司股东净利润为68.93亿元，超出了该公司备考盈利预测数(66.8亿元)。

社区开发与运营以房地产开发销售业务为主，是招商蛇口目前最主要的收入来源，2015年该业务实现营收419.26亿元，占总营收的85.18%。但与2014年相比，该比重下降了5个百分点。

园区开发与运营的比重则在提升，该业务去年实现营收69.64亿元，占总营收的14%，比2014年提升了5个百分点。邮轮产业与运营营收占比0.67%，与上年持平。

在吸收原招商地产后，招商蛇口的房地产销售保持了稳定增长。2015年，招商蛇口实现签约销售面积 347万平方米，同比下降5%;签约销售额575.8亿元，同比增长13%。

招商蛇口表示，2016年将以上市时的业绩承诺为刚性要求，力争在风险可控的前提下，寻求进一步突破。2016全年房地产销售目标为650亿元，计划新开工面积410万平米、竣工面积450万平米。

依托于前海蛇口的丰富土地储备，招商蛇口要在今年实现销售额13%的增长并非难事。据了解，招商蛇口在蛇口片区的豪宅项目双玺花园的总货值就接近300亿元。

除了双玺花园之外，招商蛇口在前海蛇口自贸区拥有超过500万平方米的土地储备。年报显示，招商蛇口在前海蛇口自贸区的土地及物业主要分三大片区：蛇口片区、太子湾片区和前海片区。截止2015年底，招商蛇口在上述三个片区拥有的土地储备分别为240.14万平方米、53.28万平方米、242.86万平方米，合计536.28万平方米。

中投证券研报指出，截至目前，招商蛇口正在开发的项目总建筑面积3600多万平方米、未结算建筑面积超过2600万平方米，其中深圳项目近300万平方米，货值预计超2000亿元。

“最为稀缺的是自贸区的土地使用权，这些黄金资源若容积率提高，可规划建面超1000万平方米，其价值释放为招商蛇口长期发展提供了保证。”中投证券研报认为，前海蛇口自贸区是集深港合作、“一带一路”、自贸试验区三大国家战略于一身，招商蛇口作为建设开发前海蛇口自贸区的最大企业主体，毫无疑问是独特的政策优势和战略优势最受益标的。

招商蛇口称，将加快完成前海土地整备的谈判，加速前海自由贸易中心一期的建设。

加快“蛇口模式”异地复制

立足蛇口这个产业园区升级转型、城市可持续发展的样板，招商蛇口将加快对“蛇口模式”的复制。

事实上，原“招商地产”是传统优势品牌开发商，目前已布局全国33个城市，开发项目近 200个，业态齐全;招商蛇口在蛇口地区深耕多年，深谙园区开发与运营。

经过三十多年建设运营蛇口，招商蛇口已经具备了各项资源的综合整合能力，培养了一定数量的既有专业业务能力又有丰富实践经验的管理团队。从前期提供科学、前瞻性的规划与设计、 土地的一级整理开发到工业厂房、研发楼、商业综合体及住宅的开发建设，从提供面向全球的招商服务、物业管理服务到提供基础设施、配套设施建设、市政公用事业服务，招商蛇口已经形成了完整的城区和产业园区综合开发的体系和服务理念。

在深耕蛇口，布局全国的历程中，招商蛇口总结出了“前港—中区—后城”的空间发展模式，这一模式在去年完成吸收合并招商地产后更为清晰。

招商蛇口表示，由港区带动园区再推动城市的发展，契合港口、园区和城市良性互动发展的客观经济规律，这是城市升级的可行途径，是招商局在“一带一路”节点城市践行国家战略的重要方式。

以前海蛇口片区为例，招商蛇口是该片区最大的企业建设主体，并在2015年内率先启动前海妈湾片区第一个大规模城市综合体项目——前海自由贸易中心一期的建设。随着整合的推进，招商蛇口深圳区域最强的团队已全面负责该项目，拟将其建成以新型贸易、创新金融和供应链管理为核心的国际化自由贸易和展示交易中心、产城融合示范区和深港联动示范基地。

在深圳区外，招商蛇口还在持续推进重庆广阳湾、东莞长安新城、首钢“ 中国网谷”等大型园区综合开发项目的获取与开发，目前均已签署框架协议或初步合作协议，具体合作方式、园区产业战略还在与上述地方政府探讨。

不仅如此，中国外运长航集团有限公司(下称“中外运”)整体并入招商局后，也将为招商蛇口带来大量土地储备。据了解，中外运在全国有约1300万平方米的仓储用地，大多位于一二线城市的核心地段。而中外运并不具备房地产开发的资格，在整体并入招商局后，将提升招商蛇口的资源获取和开发能力。

招商蛇口在年报中表示，将凭借房地产开发全链条的专业能力，园区运营管理的经验，产业聚集的协同效应全面参与中国城市升级、产业新城建设的浪潮，在有条件的“一带一路”沿线国家复制“ 前港-中区-后城” 模式， 以获取更多优质的资源。

三大产业协同

作为招商局集团的资源整合平台，招商蛇口未来将受益于更多业务协同。

重组之后，招商蛇口明确了园区开发与运营、 社区开发与运营和邮轮产业建设与运营三大业务方向，公司的战略定位从传统地产开发商转向了“中国领先的城市及园区综合开发和运营服务商”。

在未来一段时间内，招商蛇口业绩的来源仍将主要依靠社区业务。因此，该公司表示要继续狠抓土地发展、产品设计、成本控制、营销、客户服务、物业管理等各项专业能力，实现社区业务板块业绩的稳步增长。

园区方面，招商蛇口在建拟建的产业园区已分布全国，并计划将“前港、中园、后城”的蛇口模式复制到一带一路沿线国家和城市。

邮轮运营板块虽是新业务，但招商局集团早在四五年前就已经开始布局邮轮码头的相关资源。近年来， 公司不断深化对邮轮产业商业模式的研究与论证， 基本形成了以邮轮母港为核心， 发展邮轮口岸免税、 配套商业地产开发、 码头物业运营、岛际旅游资源开发等全产业链介入邮轮产业的思路，合力打造“ 船、港、城、商、旅”一体化发展的商业模式。

2015年，招商蛇口启动了首个邮轮母港——蛇口太子湾邮轮母港启动区一期的建设。按照计划，太子湾邮轮母港将在今年年底开埠，整体建设完成后，将成为华南地区唯一的集“ 海、陆、空、铁”于一体的现代化国际邮轮母港，是集产业、生态、城市于一体的滨海城市中心，是“ 前港—中区—后城” 联动模式中特色的邮轮母港。

邮轮板块还将增强招商蛇口获取城市综合体的能力，为社区板块储备优质的土地资源。事实上，以太子湾邮轮母港为样板， 招商蛇口在去年获取了厦门邮轮母港项目的土地使用权，并就开发青岛邮轮母港与相关方签署了合作框架协议，整合的协同效应逐步凸显。

此外，招商局集团近年来大力推进产融结合，通过资本和产业的有效互动发挥协同效益，整合集团和公司内部资源，有利于招商蛇口对内实现资源互补，对外构建独特的竞争优势，加强合作与并购，多渠道、低成本地获取项目资源和资金来源，从而促进招商蛇口实现跨越式发展，其拥有的外部协同资源也将给招商蛇口带来巨大的商业机会。

事实上，招商蛇口创新业务百花齐放的发展格局已初步形成。南海意库、网谷模式实现异地复制、 以广州金山谷健康养老项目为落地，完成高端护理院设计指引手册、招商美伦健康中心试运行、招商自贸商城开业，到家网到家汇线上社区O2O平台、招商会平台跨境电商平台的搭建与运行顺利，这些都将成为招商蛇口未来新的利润增长点。

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