合肥南京只够卖2个月 易居报告显示部分二线楼市供应仍紧张

来自市场的数据分析显示，今年以来，在一线城市和二线热点城市楼市火爆的情况下，部分城市库存不断下滑。

上海易居房地产研究院发布的35个城市住宅库存报告显示，截至2016年5月底，易居研究院监测的35个城市新建商品住宅库存总量为24731万平方米，环比减少0.6%，同比减少5.2%。

这35个城市分别是，一线城市：北京、上海、广州、深圳。二线城市：长春、沈阳、天津、太原、济南、青岛、南京、苏州、杭州、宁波、合肥、南昌、长沙、福州、厦门、贵阳、南宁、西安、兰州、西宁。三线城市：淮南、马鞍山、济宁、烟台、常州、南通、温州、九江、荆门、茂名、北海。

6月份，35个城市新建商品住宅月度新增供应量为2445万平方米，环比增长6.1%，同比增长10.1%。6月份新增成交量为2594万平方米，环比增长2.5%，同比增长16.7%。新增供应小于新增成交，所以促使6月份的库存出现了下降。

报告显示，2015年下半年开始，全国35个城市库存总体呈现下滑态势，到了2016年1-3月份继续出现下滑。到了4月份，随着房企推盘节奏的加快，库存规模略有上升。5-6月份库存规模继续下滑。

6月，35个城市中，有12个城市库存出现了同比增长现象。其中茂名、济宁和太原3个城市的库存上升幅度较大，同比增幅分别达到69.2%、67.0%和56.2%。同时，35个城市中，有23个城市的库存出现了同比下滑态势，其中合肥、南京和苏州的同比跌幅较大，跌幅分别为66.5%、56.2%和47.4%。

分城市类别来看，截至2016年6月底，一、二、三线35个城市新建商品住宅库存总量分别为3012、17487和4232万平方米，环比增幅分别为-1.9%、-0.3%和-0.8%，同比增幅分别为-15.0%、-4.7%和0.7%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉第一财经，一线城市在2016年1-3月份库存保持环比和同比双双下滑的态势，4月份环比出现了正增长，这和“3.25新政”后部分城市成交萎缩、推盘节奏加快、供大于求等因素有关。而到了5-6月份继续出现环比和同比的下滑。总体上看，一线城市后续增加供应的迫切程度依然是比较大的。

根据国家统计局18日公布的70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，6月份，一线城市环比涨幅比上月略有扩大。数据显示，深圳、上海、北京新建商品房住宅价格涨幅均超过2%，广州上涨也达到了1.8%。

中原地产首席市场分析师张大伟说，一线城市出现涨幅环比扩大的主要原因是因为5月下半月开始的系列地王潮，抵消了之前3月开始的调控政策影响。

二线城市6月份新增供应量为1896万平方米，高于5月份1756万平方米的水平。同时新增供应量小于新增成交量，导致库存出现了环比下跌态势。观察2016年前6个月的数据，库存均保持了环比和同比下跌的态势。

三线城市6月份新增供应量为254万平方米，而新增成交量为288万平方米，新增供应量小于新增成交量，这使得库存出现下滑。当然，总体上看，三线城市的去库存任务依然艰巨。

从反映去库存压力的存销比来看，6月份，35个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为10.5，这也意味着市场需要用10.5个月的时间才能消化完这些库存，该数值相比5月份10.6个月收窄了0.1个月的水平。观察历史数据，目前存销比处于历史低位，这是近期房价持续上涨且涨幅偏大的市场逻辑。2016年第三季度预计该指标总体上会在低位徘徊，也意味着后续房价将继续上涨。

从35个城市的具体数值看，北海的存销比数值最高，为29个月，相比5月份基本持平。另外，类似西宁、烟台的存销比也比较高。这三个城市去库存周期都超过了两年的水平。

相比之下，合肥、南京和苏州等城市的存销比较小，这其中，合肥和南京这一数值仅为2，也就是说现有的库存仅够卖2个月。苏州这一数值仅为4，杭州、南昌为6，济南也仅为7，这些城市的房价都面临着较大的上涨压力。

严跃进说，此类城市后续房价看涨预期会继续得到强化。当然，此前收紧的购房政策效应或在下半年陆续释放，进而抑制过快的房价上涨态势。另外，下半年此类城市应积极供地和增加供应，这是促使此类城市楼市平稳发展的最根本策略。