深圳一套房可换里约2.5套，“奥运城”地产均价2.24万元

随着2016年奥运会拉开帷幕，南美海滨城市里约热内卢也闯入公众视野。近几天，关于参赛代表团对奥运村居住环境的“吐槽”充斥网络。针对里约热内卢和巴西的房地产市场，第一财经记者获得的数据显示，今年上半年，巴西20个城市的房价实际下降4.45%，其中第二大城市里约热内卢房价全国最高，其6月的成交均价约为人民币2.24万元/平方米。而深圳近期月均价为5.672万元每平，也就是说在深圳买一套房，里约可以买2.5套。

另有长期关注巴西房地产的人士告诉记者，里约房地产有着明显的贫富分区，富人区房价高达人民币6.3万元/平方米，贫民区则居住环境恶劣。

富人区房价每平超6万

里约热内卢为葡萄牙语，意为“一月的河”，它曾经是巴西的首都，位于巴西东南部沿海地区，东南濒临大西洋。作为巴西的第二大城市，里约是巴西乃至南美的重要门户，同时也是巴西及南美经济最发达的地区之一，素以巴西重要交通枢纽和信息通讯、旅游、文化、金融和保险中心而闻名。正是因为如此，里约房价稳居巴西首位。

巴西FipeZap房地产指数显示， 今年6月份，里约房价居全国各城市之首，平均每平方米为10643雷亚尔，约合2.24万元人民币(以当下汇率计算，下同);圣保罗居次，每平方米为8593雷亚尔，约1.81万元人民币;首都巴西利亚位居第三，每平方米为7969雷亚尔，约合1.68万元人民币。该月巴西最大城市圣保罗和第二大城市里约的平均房价与5月份基本持平。

从全国情况看，巴西房价基本处于停滞状态。FipeZap房地产指数显示，今年6月份，巴西20个城市楼市均价为每平方米7608雷亚尔，约合1.60万元人民币，环比上涨0.13%，低于同期0.72%的通胀率。这是巴西房价涨幅连续第八个月低于通胀水平。 今年上半年，巴西20个城市的楼市房价累计上涨1.38%，过去12个月累计则上涨4.52%。由于今年上半年巴西的通胀率达6.1%，因此，今年上半年巴西20个城市的房价实际下降4.45%。

除了市中心区，里约基本分别南区、北区和西区。南区有海滩，有狂欢节，有马拉卡纳足球场。西区是里约热内卢最新开发的地区，整区主要以高级住宅为主，吸引了一批富裕阶层居住，并有豪华的购物中心。北区则是贫民区，住着大量贫民。一位长期关注巴西房地产市场的人士告诉记者，里约的住宅有明显贫富分区，位于海边的莱伯伦(Leblon)区是里约房价最高的区域，一平米的价格已经达到了1.73万雷亚尔，相当于人民币6.3万元，与之相反，里约贫民区居住环境恶劣，但对穷人来说性价比不错，住满一定期限后，就在大城市获得永久产权的土地，很多从巴西内陆过来的手艺人、小商贩，就选择住在贫民窟里。

受世界杯和奥运会影响，2008年至2013年间，巴西里约房价上涨了200%以上。2013年后，经济波动影响了巴西楼市，住宅上涨乏力，办公物业销售出现下跌。据《华尔街日报》报道，在增长率暴跌以及抗议活动升级的双重打压下，2014年巴西办公房地产销售额仅为5.84亿美元，2013年和2012年分别为6.986亿美元和19.2亿美元。

虽然崩溃的经济和飙升的房价开始让购房者举棋不定，但在巴西，年轻人普遍可以接受租房生活、租房结婚。一位熟悉当地生活的华人说，包括里约人在内的巴西人对房的态度是梦寐以求、量力而行，他们不会像不少国人那样一上来就求大。

此外，在巴西，还有一些位置略偏的临海区域，有一些二手老宅出售。8卧9卫的临海住宅，带小型室内泳池，偌大的花园里鲜花簇拥着椰子树，实木家具、地毯、挂画一应俱全，充满南美乡村风情，建筑面积13880 平方米，位于芭拉蒂(Parati)。这是南美典型的海滨老宅。记者在针对华人购房者的全球房源平台居外网查询发现，该房源来自苏富比公司，土地面积1544平方米，报价约1亿元人民币。另外位于阿尔马桑多斯布齐奥斯的4卧4卫、建筑面积 4842 平方米、土地面积 1000 平方米的住宅，总价1205万元，价格基本相当于北京东四环朝阳公园附近一套150平方米左右的优质小区二手房。

华人投资者兴趣不大

近几年来，从洛杉矶到温哥华、伦敦，再到后起之秀悉尼与墨尔本，中国个人和机构投资者对海外重点城市房地产展现出莫大的兴趣和强大的购买力。但从数据来看，巴西房地产似乎并不是华人投资者青睐的标的。记者从居外网获得的一份巴西住宅中国买家兴趣指数变化图显示，华人买家巴西住宅购买意向指数，由2015年7月份的140，下降到2016年7月份的60，降幅58%。这份购买意向指数是基于网民对居外网房源的查询、经纪人联系方式的获取、楼书资料的索取、电话咨询等行为编制。

居外网美洲地区负责人马修(Matthew Moore)北京时间8月8日接受第一财经记者采访时表示，华人对巴西房地产置业投资，并未受到奥运会的带动，他甚至说，“里约奥运会给巴西带来的与其说是祝福不如说是诅咒。”

“巴西近来经济和政坛的动荡，加上国际媒体对巴西奥运设施的负面报道，使巴西经济看上去就象是一团糟。关于水质问题的报道更算是雪上加霜，因为这本是巴西房吸引中国购房者的卖点之一。”马修对记者分析，中国购房者在巴西主要购房动机是生活方式，根据居外网的调查数据，在2015年，生活方式是中国买家查询巴西房源最主要的动因，但事实是，大多数中国房地产投资者对巴西知之甚少，巴西在政治经济动荡时期举办奥运会，在时机上不是很幸运，巴西可能在今后多年中会给中国购房者留下不好的印象。

“在另一方面，中国是巴西最大的出口和进口市场，所以你可能会看到有中国公司将利用这一时期，加快商业物业和基础设施的投资及其他并购活动。”马修预计，对于数以千万计的中国个人房地产投资者，巴西的房地产营销者也可以将问题转化为机会，他们或能说服投资者，目前的糟糕状况其实是一个很好的入市机会，在未来12个月内，不乏讨价还价的投资者接踵而来，而更具经验的中国投资者、企业及与巴西有联系的中国人，最有可能会采取行动。

可从数据来看，这并不是件容易的事情。今年7月，居外网的巴西住宅意向指数与2015年7月相比，下降了58%。近几个月来的下降似乎在加速，在六月和七月，先后达到了过去18个月内的最低水平。

“现在我们还没有看到这个月会出现反弹的迹象。在居外网，这意味着更少的在线房源的查访和更少的中国买家对巴西住宅的查询。”马修说道。

然而，也不排除有其他国家的财团有意抄底。《华尔街日报》近日报道称，在巴西经济下滑和政治动荡之际，诸如黑石集团、布鲁克菲尔德物业公司和普洛斯(GLP)等全球房地产投资者正前往该国寻找“便宜货”。