20个城市不如一个深圳赚得多 深圳控股全面撤出三四线城市

全面撤退三四线城市、聚焦公司总部所在地深圳，并凭借国企优势与深圳多个国企开展合作获取开发用地，避开资金消耗极大的土地招拍挂市场，这是深圳市属国有房企深圳控股(00604.HK)的规模增长之路。

2016年8月30日，深圳控股在香港召开中期业绩发布会。今年上半年，深圳控股的销售金额是140.39亿元，同比增长83.3%。尽管深圳控股正着力培育新产业，但未来五年，房地产业务仍是其收入的主要来源。

退出三四线城市开发

据深圳控股2016年中报数据显示，今年上半年，深圳控股完成合同销售额140.39亿元，完成全年销售目标185亿元的76%，同比上涨83.3%。其中，盈利水平较高的深圳项目占比82%。

营收方面，上半年，深圳控股实现营收63.83亿港元，同比上涨1.6%;毛利率为33.8%，同比持平。剔除投资物业公允价值变动及收购带来的一次性利得经营向后，股东应占盈利为5.89亿港元，同比上涨34.6%。

据中报，深圳控股的销售物业收入为46.21万港元，管理费收入为7.34亿港元，投资物业收入为3.86亿港元，销售商铺及工业产品为1.44亿港元，其他收入为4.96亿港元。

截至今年上半年，公司现金结存为143.84亿港元。每股基本盈利为22.41港仙，比上年同期上升53.5%，并以现金及附有以股代息选择方式派发2016年中期股息每股7港仙。

值得关注的是，为了争取旗下项目实现高毛利，深圳控股正在调整、优化土地储备的结构，将资源和业务向深圳等一线城市和重点二线城市集中。2016年，深圳控股全年可售货值将近290亿元，其中80%的货值均位于深圳。

在今年上半年，深圳控股重点推进对三四线城市项目的处置。在1月，深圳控股与河源市政府达成协议，退还62万平方米的土地;6月，其又退还泰州商住用地，退地价格是1.16亿元，并拟将继续推进泰州、三水、马鞍山等项目的处置工作。

深业集团、深圳控股资本运营部总经理朱国强在发布会上回答第一财经记者的提问时称：“20个城市不如深圳一个城市赚的多，未来将聚焦深圳大本营。除了东莞、惠州等环深圳区域，以及深业集团已经布局的南京等核心城市外，可以说会全面退出三四线城市。”

截至今年上半年，深圳控股土地储备规划建面为901.3万平方米，其中在建项目规划建面为432.2万平方米。其中包括，在深圳福田区拥有莲花山、车公庙、上步片区，在罗湖区拥有笋岗、清水河、黄贝岭、莲塘片区，在宝安区拥有观澜片区等8个城市更新项目。

与国企合作获取土地

深业集团是最大的深圳市属房企，地产开发是其主业，而深圳控股是其房地产业务上市平台。据深业集团给出的数据显示，2016年上半年，集团完成地产销售面积为65.3万平方米，合约销售金额为142.4亿元，分别完成了年度计划的66%和72%。

也就是说，除了深圳控股外，深业集团还有2.01亿元的房地产收入在深圳控股之外。

结合集团的数据，截至2015年年末，集团已在珠三角、长三角等16个城市拥有近1300万平方米的土地储备。具体至深圳，集团拥有16个、规划总建面超680万平方米的城市更新项目。如前文所述，截至今年上半年，深圳控股旗下的城市更新项目为8个，这代表着约有8个项目属于深业集团，尚未注入深圳控股平台下。

母公司资产注入仍是深圳控股未来盈利增长的保障。2016年3月15日，深圳控股向母公司深业集团收购了Fairwind Power Limited 95%股权，后者主要资产为位于深圳市罗湖区的深业东岭项目。

深业集团、深圳控股副总裁刘崇表示，目前，除了深圳控股外，深业集团的房地产业务主要分布在沙河股份等平台，土地资产的注入基本条件是取得土地证，目前集团的土地资产有些已经成熟但也有部分尚未达到注入条件，集团将根据土地资产的具体情况选择注入时间。

在深圳市场内，因历史分配的原因，许多优质土地掌握在国企手上，不少努力拓展拿地渠道的民企如万科(000002.SZ)都有意与国企合作进行开发。尽管房地产市场竞争激烈，但是国企的身份仍给深圳控股的成长带来了许多便利。

深业集团董事长、深圳控股董事会主席吕华告诉记者，国企与国企之间的合作有着天然的亲密性和必然性，相对民企，在与国企的合作中更具优势。譬如深业集团与深圳广电签订战略合作协议，就后者在福田区、南山区、罗湖区、龙华区等潜在项目达成合作意向。“深圳控股将继续落实与深圳广电集团、深圳国际、深圳地铁等国企的合作，努力增加新的城市更新项目资源，积极参与深圳龙岗、坪山等重点地区的项目拓展。”

深圳控股表示，集团主要的拿地方式是与国企的合作、城市更新以及母公司资产注入，这些土地普遍成本低廉而位置优越。土地招拍挂市场竞争激烈又烧钱，并不适合深圳控股。

深圳控股仍在转型，由“开发销售”模式转向“开发销售持有”模式，推动轻资产业务成型，并着力培育智能服务、商业管理运营及养老服务业务等新产业。但新产业的培育和商业模式的探索需要时间，吕华告诉记者，未来五年，房地产业务仍是其收入的主要来源。

8月30日，深圳控股收盘价为3.74港元，股价同比上涨1.91%。8月，花旗首予深圳控股“买入”评级，目标价为5.2港元。花旗认为，深圳控股植根深圳大都市，土地储备来源及运营业务多元化，其商业模式有别于同行。国泰君安亦看好深圳控股的前景，但担忧其土地处置和退出上存在潜在损失。