房价这么高，政府为何还禁城镇居民去农村买房?

在当前推进城镇化的背景下，农民进城买房一般没有什么障碍(在限购城市需要满足社保或纳税条件)，甚至还会得到政策上的些许鼓励，但反过来却行不通，政府已经多年禁止城镇居民去农民买房。

道理何在?尤其是现在一、二线城市房价这么高，政府为什么还不放开这个限制?

房子和土地不能分开吗？

或许很多人士会说，这个问题很简单，因为不符合政策规定。笔者也知道我国各级政府曾多次下发文件规定不允许城镇居民区农村买房，但这样做的法律依据在哪里?

首先，我国《宪法》中并没有这样的规定。

《物权法》中对宅基地使用权做了若干规定，但也没有涉及宅基地上的住房转让问题。

《土地管理法》中规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。

按照这里的规定，农村住房可以出卖出租，但没有规定出卖出租的对象范围。

再来看看《城市房地产管理法》，其第一条是：为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展，制定本法。

以此来看，农民住房的相关问题并不适用于此法。

当然，我国政府有相关规定，宅基地使用权的转让对象只能是同一集体经济组织成员，换言之，城镇居民不能去购买宅基地的使用权。

但农村的宅基地和农村住房不能分开吗?城镇居民不能去买宅基地的使用权，就意味着也不能去买农村住房吗?

有人会说，房子和宅基地怎么可能分开，农村的房子又不能脱离宅基地建设在空中。

终归这是两件事，能不能买宅基地使用权和能不能买农村住房其实可以分开来谈。现实中也存在城镇居民去农民买房的案例。

从操作层面，当前城镇居民去买农村住房不能办理银行贷款，不能获得土地使用权证，同时按照政府政策也拿不到城市的房产证，因此一旦发生纠纷不能受到法律保护。

不过，有一些限制条件与完全禁止也是两回事，如果有城镇居民愿意全款买农村住房，不在乎会不会获得相关证件，那政府也不允许这种购买行为吗?

让我们回顾下历史。2004年，国务院下发《关于深化改革严格土地管理的决定》，其中规定，改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。

请注意，这里依然说的是“禁止城镇居民在农村购置宅基地”，没有提及住房问题。

但到了2007年12月30日，国务院办公厅下发《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》，其中的相关口径便有了变化和递进：农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。

这种口径上的变化或者说政策收紧，与其间北京通州宋庄画家村农房诉讼案件不无关系。

这个案子的终审在2007年12月17日，但案件的缘起却是在2002年。

马海涛原系北京市通州区宋庄镇辛店村农民。李玉兰系城镇居民，户籍地为河北省邯郸市。2002年7月1日，马海涛与李玉兰签订《买卖房协议书》，将诉争房屋及院落以4.5万元的价格卖给李玉兰。2006年2月，马海涛夫妇要求确认购买合同无效。

据新华社报道显示，北京市第二中级人民法院做出终审判决，判决认定买卖宅基地合同无效。其依据是：马海涛与李玉兰所签之《买卖房协议书》的买卖标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权。李玉兰并非通州区宋庄镇辛店村村民，且诉争院落的《集体土地建设用地使用证》至今未由原土地登记机关依法变更登记至李玉兰名下。因此，原审法院根据我国现行土地管理法律、法规、政策之规定，认定合同无效是正确的。

除了这个案子，宋庄画家村陆续发生卖房农民因反悔起诉画家的案件，形成了十余起农民讨房诉讼。这些农民讨房案起诉的理由基本相同：购房者不是农民，所以双方的房屋买卖协议无效，依据则是“城里人不许买农民房”的政策。

都是房子，一贵一贱

宋庄画家村农房买卖案件的影响是巨大和深远的，它将城镇居民买卖农房的潜在风险摆上了台面。2007年6月，原建设部发出风险提示，非集体经济组织成员购买小产权房，将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护。

也就是这时候，小产权房的称谓才流行开来。所谓小产权房，并非一个明确的法律概念。在众多城市郊区，一些集体经济组织在集体土地上集中建设农民住宅楼，除用来安置本集体经济组织成员外，还以较低的价格向本集体经济组织以外成员销售。这些房子一般俗称“小产权房”。

2007年小产权房之所以被舆论关注，还在于当年城市房价开始快速上涨，这些没有像城市住房那样缴纳过土地出让金的农村住房，价格相对便宜很多，不少人因无力购房城市住房，转而冒着风险去购买郊区的小产权房。

明知有风险还要去买，本质上这也是一种逐利行为。但也是一种无奈，日渐高涨的城市房价，确实逼退了很多城市刚需群体，便宜的小产权房能够乘机而入，也在于城乡二元制造成了城市住房和农村住房的巨大价差。

官方并没有公布过小产权房的规模。但有非官方数据称，全国小产权房面积约60亿平方米。当然，官方从未承认过该数据。

作为对抗城市高房价的一种衍生品，小产权房事实上已经大量存在，虽然官方一再强调不准在建，但那些已经建完，甚至已经入住的小产权房怎么处置?

国土部门曾一度抛出分类处置的设想，但时至今日，仍无具体方案出台。

曾有观点认为政府之所以不愿意小产权房合法化，是因为后者一旦合法，就相当于破除了地方政府对城市住宅土地的垄断，进而减少地方政府的土地出让收入。

但这也纯属分析猜测，与这种潜在的利益切割相比，城镇居民去农村买房的法理困境才是直接因素，是现实层面的实际障碍。

也有一些专家学者提出过诸如补缴土地出让金转正、集体土地流转等处置方式，但也未能得到官方认可。

自2014年，中国开始启动不动产统一登记工作，作为不动产中的一类，小产权房能否乘机合法化的问题又开始凸显。

2015年2月，针对“小产权房”问题，国土部不动产登记局负责人强调，不动产登记是依法保护不动产所有人权利的法律行动，不可能登记任何不合法的东西。现行法律法规明确，世界普遍实施土地用管制，所以“小产权房”不可能予以登记，这样的念头应该打消。

由此来看，城镇居民还是不要去买农村住房了，虽然大城市房价越来越贵，但贵有贵的道理，相对而言，它是“合法”的。