大悦城“变身”资管商 金融化能否盘活商业地产巨大存量

面对商业地产供给过剩、同质化竞争的困境，一些企业开始积极探索将成熟的商业物业进行资产化管理。

发展了十年后，中粮集团旗下的大悦城地产10月18日在北京宣布，启动“大资管”战略，正式向资产管理上转型。该公司还计划成立专门的商业管理公司，提供运营管理服务。

不仅仅是大悦城，银泰的“类REITs”产品也于日前曝光。房企的这些尝试，是否意味着中国商业地产正在走入资产金融化阶段?

盘活存量资产

10月18日下午，在北京建国门一间酒店内，“商业聚焦资本高峰论坛”正在举行，LVMH、维秘、星巴克等品牌负责人悉数到场。同时到场的，还有国寿投资、新加坡政府产业投资、摩根士丹利、高盛、安邦、德意志银行、瑞士银行等投资行业高层。

中粮集团副总裁、大悦城地产董事长兼总经理周政在会上宣布，大悦城地产正式由开发运营商向资产管理商的转型。他对在场的第一财经等媒体表示，未来要着力打造一个大资管平台，实现开发运营模式向资产管理模式的转变。他还透露，大悦城未来要借助资本的力量，加速扩张。大悦城地产副总经理吴铮则在会上介绍，大悦城“4A大资管”的第一步是盘活优质存量资产。目前，大悦城与国寿投资控股有限公司、新加坡政府产业投资有限公司，共同成立了国内第一家地产核心基金。

“通过基金管理模式，大悦城可以在项目和基金两个层面享有资产增值收益，能够有效地提高股东回报，最终释放资产价值，这也是首次将商业地产投资发展普遍采用的基金模式引入中国。”吴铮称，随着核心基金的成立，未来大悦城主要通过三种模式进行扩张，包括引入合作方开发、以基金模式并购和管理输出，将为大悦城带来收益结构的调整。

第一财经记者从大悦城地产获得的最新经营数据显示，截至2016年6月30日，该公司旗下各大悦城项目累计销售达66.8亿元，同比增幅23.2%。租金方面，今年上半年，其商业整体平均出租率95.08%，租金同比增幅14.0%，调整品牌占比12.7%。同期，各大悦城项目总客流约6415万人次。

截止目前，大悦城地产已在北京、沈阳、上海、天津、烟台、成都开业7家购物中心，杭州大悦城也已进入项目筹备期。周政对记者透露，大悦城首个轻资产项目天津和平大悦城，将于今年12月24日在天津开业。

根据计划，随着开发运营模式向资产管理模式的转型升级，大悦城地产的公司架构也将随之改变。第一财经记者了解到，大悦城地产将成立专门的商业管理公司，提供运营管理服务。

购物中心金融化路径

近年来，商业地产市场存量巨大，同质化竞争加剧，结构性问题突出。与此同时许多投资者对行业的投资持谨慎态度，这使得商业地产发展愈发遭遇瓶颈。以一线城市为例，第一太平戴维斯研究部统计发现，截至今年二季度末，广州市中心区珠江新城的购物中心空置率高居21%。戴德梁行日前提供给第一财经的研究报告则显示，今年第三季度，北京零售物业市场带来约29万平方米的新增供应。至此，北京优质商铺存量上升至1154万平方米，其中，购物中心约942万平方米，占到82%左右。戴德梁行北中国区研究部主管魏东日前对第一财经记者介绍，随着商业环境不断变化，电商冲击及消费者购物行为的改变，很多商业项目都试图通过升级改造、品牌重新定位或转型等方式来适应市场的发展。

商业地产本身具有金融属性，在美国等金融产品丰富的国家，商业地产开发商往往与富有商业物业投资经验的投资者合作，成立基金公司，将资产打包成面向机构和公众的金融产品。在国内，包括万达、万科在内的房企也在谋求轻资产化，试图将成熟的购物中心等商业物业进行盘活，释放资产价值，并拉动上市公司估值。

今年9月，大悦城地产有限公司在香港召开特别股东大会，会议以100%全票通过公司重要交易决议。由此，大悦城地产首创了中国第一个房地产核心基金，从开发运营模式向基金合作与管理输出迈进。该笔交易完成后，大悦城地产仍持有51%股权，并将继续担任资产管理人管理旗舰项目。

不仅仅是大悦城，北京还有一些商业地产开发运营企业正在做资产金融化探索。戴德梁行北中国区估价及顾问服务部主管胡峰10月13日对本报记者透露，恒泰证券和银泰集团推出了北京银泰中心资产支持专项计划，简称“北京银泰中心类REITs”。该项目项目规模达75亿元，成为国内首单抵押型类REITs(房地产信托投资基金)和国内单只规模最大的类REITs项目。

在资产证券化的尝试中，类REITs试水成为不少房企的探索方向。对此，北京睿信致成管理咨询公司董事总经理郝炬早前曾对本报记者表示，轻资产结合资本的商业物业运营模式，在国内属于探索阶段，需要注意的是国内资本对这类产品收益偏好“快进快出”的特点、以及国内针对REITs的税收等政策瓶颈。

好消息是，日前备受关注的央行“930新政”，重提了鼓励住房抵押贷款支持证券(MBS)支持房贷投放，并提出积极稳妥开展REITs试点。