香港商业“寒战”加剧 最贵铺王租金减半仍难留Forever 21

第一财经商业罗琦2016-11-02 18:07

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随着香港零售业寒意不断,继去年Coach(06388.HK)提早撤离中环后,再有国际品牌Forever 21选择撤离香港商业核心区,该品牌计划于明年8月撤离其位于铜锣湾的6层超大旗舰店,未来该铺王的业主将租金减半,由Victoria’s Secret(维多利亚的秘密)承租。

从2011年起,美国快速时装品牌Forever 21租下当时香港最贵的店铺,位于铜锣湾渣甸街5至19号京华中心地库、地下以及1至4楼共6层的大型店铺,总面积达到51188平方尺(约4757平方米),是该品牌在香港的首间旗舰店。而当时的首年月租金已经高达1100万港元,其后租金每年调升,最新更加至每月1380万港元,成为名副其实的铺王。

而最近两年来,香港零售业的寒意传导至商业地产,香港大多数核心区域或地段的商铺租金纷纷大幅下调,如曾是内地客最青睐的铜锣湾地区目前商铺月租金平均仅为400万~500万港币,比起2011年的高峰期下跌了30%~50%,但仍然难以挽回去意已决的承租户,这其中也包括Coach、Forever 21等不少国际知名潮牌。

铺王身价砍半获维密承租

据香港媒体报道,Forever 21所在铺位是香港私人业主持有的街铺中,月租最贵的一个铺位,也是Forever 21全球所有旗舰店中租金最高的一间。而当年Forever 21签下一纸6年的租约,至明年8月才到期,意味着即便还有10个月的租期,Forever 21还需要给1.38亿港元的租金。

去年初,已有市场消息传出,Forever 21正尝试将铺位推出市场找人顶租,但由于新的租客需要支付Forever 21的高昂租金,面对香港整体商铺租金都在下跌的情况下,即便是国际运动品牌及时装品牌愿意洽谈,但最终也因租金太过高昂无疾而终。

Forever 21位于铜锣湾的6层旗舰店,是香港的铺王

而到了今年,铺王终于愿意降低身价。消息人士称,这一铺王已由美国连锁女性内衣品牌Victoria’s Secret(维多利亚的秘密,下称“维密”)预租,但新租金只有700万港元,每平方尺的租金为137港元,月租比Forever 21当前的租金降了近一半。这也意味着即便该铺王业主愿意降到这个租金价格,Forever 21也不愿意再继续租下去。

欧晰析企业管理咨询大中华区合伙人荘淳杰对《第一财经日报》记者表示,当Forever 21于2011年在铜锣湾成立旗舰店时,正值内地旅客赴港游黄金潮,当年内地赴港游客人数约3000万,并于每年增长20%~30%,而铜锣湾则是其中内地游客购物的热门位置,因此,Forever 21在铜锣湾高昂的租金部分,是基于内地游客的显著增长潜力。然而,由于近两年来内地旅客大幅减少,人流情况比预期差,他们的收入可能不足以支付租金成本。

实际上,Forever 21在铜锣湾刚开业时,曾经一度吸引当地消费者疯抢,人流量之多,甚至成为很多“小偷”聚集地。然而,去年以来,该店的人流量就开始减少。如果以Forever 21的衣服均价150元港币计算,每天Forever 21铜锣湾这家旗舰店要卖出3066件衣服,才可以回本。

一荣俱荣一损俱损的危机

曾几何时,快速时尚品牌在全世界受到粉丝追捧,而现在,却开始走下坡路。荘淳杰称,“快时尚”趋势的热潮冷却也是解释为何Forever 21品牌表现欠佳,加上目前由于消费者对服装的质量越来越重视,快速时尚品牌很可能逐渐面临新挑战。实际上,可以从H&M和优衣库一类的品牌观察到这个现象,最近都相继看到利润下降。

H&M集团发布的财报显示,公司9月全球销售仅录得1%的增长,是过去一年的最低增速,而H&M集团三季度的毛利率也由55.9%下跌至54%,净利润更下滑9.2%至48.2亿瑞典克朗,这已经是H&M集团连续5个季度利润下滑。

国际知名品牌汇聚的香港铜锣湾商业区

同时,根据迅销有限公司(优衣库母公司)2016财政年度的业绩概要,公司截至2016年8月的全年度,净利润下滑了56.3%,尤其在下半财年度,公司的净利润更大跌80.9%,形势已经非常严峻。

荘淳杰认为,Forever 21当前位置的空间似乎已超出其所需,尽管这是Forever 21在香港的第一间商店,店铺大有助于建立品牌形象,但现在该品牌定位已经确立,资源投资则会从维持旗舰店转移到开设较小的商店。

不过,从铺王撤出并不意味着Forever 21彻底撤出香港,今年5月,Forever 21刚承租旺角西洋菜南街百宝利商业中心地下10及11号铺、1至3楼铺位,合共19217平方尺,这一店铺的月租仅196万港元,租金较旗舰店便宜86%,同样以每件衣服均价150港元计算,Forever 21每天只需要卖出436件衣服,就可以回本,压力确实舒缓很多。这家新店将取代其铜锣湾的铺王之店成为其在香港新的旗舰店,且今年9月已悄然开业试水。

那么,接下来承租的维密就能热销吗?目前,维密在香港有6间商场分店,还有一间机场店,此次租用铜锣湾京华中心铺王为首间街铺,预计将作为品牌旗舰店。不过,由于维密此前在香港以卖香水为主,市场预计,新铺应该会发售内衣产品。

如果从运营的角度,维密目前也处在举步艰难的地步,其母公司L Brands集团近日公布,集团第三季度的每股盈利预计只有0.4美元,而此前的预计是0.4至0.45美元,如果与去年的0.55美元相比,下跌近30%。

在这样的压力下,维密能否在香港立足,也遭到了很多市场人士的质疑。有市场人士称,有了Forever 21的前车之鉴,维密在香港也未必能够成功。维密定位尽管比Forever 21更高,每件货品售价约500港元左右,但每天要卖出467件货品来回本,也并不是一件容易的事情。

编辑:吴狄

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