地产去库存冷热不均 开发商重新站队

在去库存的大背景下，今年开发商的销售业绩纷纷大增，大部分都提前完成了年度目标。

根据克而瑞统计发现，2016年1~10月TOP100房企的入榜门槛进一步提升。在销售金额各个门槛上，今年1~10月均超过去年全年的入榜门槛，特别是TOP10门槛较2015年全年提高了181亿，显示出龙头房企强劲的销售势头;在销售面积各个门槛上，今年1~10月接近或超过去年的入榜门槛。

第一财经记者注意到，开发商TOP20的上榜名单都较稳定，而TOP50之后的上榜名单在排名次序上会出现一定程度的变化，虽然总体格局稳定，但是开发商之间的战斗正在加剧。

一二线城市发力销售

从前10月房企的销售表现来看，预计全年实现1000亿规模的房企有望达10~12家，2000亿规模的房企有望达2~3家，3000亿有可能会出现3家，行业竞争度进一步提高。

克而瑞分析称，1000亿房企中，除了已经实现1000亿的恒大、万科、碧桂园、绿地、保利、中海6家企业以外，华夏、融创、万达、绿城也可跨进1000亿门槛，四家房企均已实现800亿以上的销售额，只要后两月保持现有的月销售速度，本年度实现千亿销售也比较容易。

同时，恒大、万科成为历来首次突破3000亿大关的房企，两家房企单月销售一直都很迅猛。如恒大自7月突破单月400亿销售额以来，之后8月、9月均保持400亿以上的销售额，截至目前已经超额完成全年3000亿的销售目标。同时，碧桂园今年以来销售增长也十分强劲，不排除在年前也有突破3000亿的可能。

而这些房企的主要销售均来自一二线城市的价量齐升，以融创中国为例，其年初的销售目标为800亿，随后提高销售目标到1100亿，其项目多位于一二线城市。

其在2016年上半年分布于14个城市的64个项目为融创贡献了超过560亿元的销售业绩，为今年跻身千亿俱乐部奠定了基础。项目平均销售额8.75亿元，城市平均销售额40.02亿元，融创的单城市产能位列所有全国布局房企的第一位。

正是由于一二线城市的楼市好转，给了标杆房企更多的发展空间。同样在一二线布局的旭辉集团上半年销售金额同比增长189%至308.7亿元，上半年推案集中分布于苏州、上海、北京、重庆，借助热点城市的“东风”加紧推盘，使得旭辉2016年上半年成功进入前二十。上半年，南京旭辉银城白马澜山和北京龙熙旭辉6号院分别加推2次，均实现热销。

截至目前，旭辉销售额已经超过500亿，一二线城市的发力是旭辉今年业绩增长的重要原因。

而今年最大的亮点无疑是恒大地产，从2016年前10月数据看，恒大的销售额已经位列第一，而常年的老大万科则变到第二的位置。

克而瑞监测数据显示，恒大前10月销售额3168亿，万科前10月销售额3119亿。恒大不断发力，并持续进行全国8.2折营销活动。而万科因为股权之争掉队，是今年开发商排名最大的变化。

三四线库存难去

虽然主流开发商在一二线城市均有所斩获，但是其在三四线城市的项目依然面临库存难去的问题。

绿地控股今年销售排名第四，落后于恒大、万科、碧桂园，其三四线城市项目滞销就是影响其销售业绩的重要因素。

其2016年半年度报告显示，其位于山西省大同市御东新区大同南郊绿地新都会项目，报告期内商业可出售面积11445.05平方米，已经预售476.62平方米，预售面积和可出售面积相差巨大。

同样，其位于青海省西宁市海湖新区的绿地云香郡项目住宅可出售面积23677.16平方米，已经预售面积 6585.15平方米，同样差别很大。

不只是绿地，万科在三四线的项目也面临同样的问题。其2016年半年度报告显示，其芜湖万科城、唐山红郡、温州龙湾花园、营口海港城等项目均计提跌价准备。

克而瑞在近期的一份报告指出，9月重点城市的消化周期依然较短，如合肥1.6个月、南京1.8个月等，调控本身的作用主要将是从购房者心理入手，目的是降低市场预期，打下“镇静剂”。

因此，未来房企推货以低价刚需项目为主。如一线和强二线城市中，主推单价、总价较低、定位刚需的项目，同一项目中选择位置较差的楼栋，减轻地方政府压力;弱二线和三四线城市中，除了抓紧一二线传导的有限行情去库存外，可重点推出旅游类大盘项目，给投资需求“发泄”的出口。如果企业不存在资金压力，则定位高端项目、位置稀缺的项目没有压缩利润开盘的必要，变相收取费用规避备案限制则无异于“撞枪口”。

同时，坚持一二线核心城市布局。调控不会改变城市发展的轨迹，值得企业深耕的城市没有变化。有两项指标长期影响较大：一是高等教育资源丰富的城市，如北京、上海、南京、武汉等，意味着更多的高素质人口流入并产生工作和置业的意愿，并吸引高新产业迁入，消费水平提升;二是关注土地供应量，治标不如治本，但大部分热门城市土地供应并未跟上，供不应求的加剧保证了未来项目能以充分的利润去化。

克而瑞研究中心分析师朱一鸣指出，前三季度企业利润值得期待，将在明年的结转集中逐步体现。大部分企业完成销售目标并无问题，四季度的销售增速放缓不会对全年业绩产生影响。在今年大量低成本融资和销售回款充足的情况下，大中企业偿债压力普遍较小。资金成本低、并购能力强的企业受益于调控;土地储备优质丰富的企业值得长期看好;对今年发债的期限短，且负债率高的企业则应持谨慎态度。