房企炼金术：产融结合趋势与风险

地产和金融的结合日渐紧密，搅乱了资本市场一池秋水。

金融业务一边为房企提供融资渠道，一边创造新的利润增长极。成立或参股保险公司只是房企布局金融的一个截面，小额贷、资管财管服务、商业保理、证券/股权私募基金、商业银行等，都是房企的新生意。

产融结合无疑是房地产业进行行业延伸、打破行业桎梏的突破口。然而，行业利润下降的趋势、高库存的去化难题、专业平台的积累问题、风控能力均考验房地产业产融结合的深度和广度。

房企炼金术

最近两年，“玩资本”成为行业的高频热词。

资本市场不缺故事，最典型的莫过于宝能借助金融垄断牌照、高举险资杠杆收购万科。撇开商业伦理的讨论，年销售百亿级别的小型房企意图以蛇吞象之姿吃下3000亿销售规模的地产大鳄的背后正是宝能善于利用金融资本的证明。如今万科前景不明、去向难定，宝能有可能成为万科控制人，借助万科的资源实现地产主业的强化和突破。

万科股权大战的另一名主角恒大也是操盘高手，甚至比宝能更契合一句奥运口号——更快、更高、更强。去年11月22日才成立的恒大人寿，从2016年中报至三季报公布期间，光是跻身过前十大股东排名的上市公司，恒大人寿就拥有30家。恒大人寿快进快出的梅雁吉祥更是其高超财技的体现，一个月内建仓到清仓，恒大人寿获利20亿元。

通过利用保险公司廉价资金嫁接产业以实现长线持有上市公司/产业赚取分红或者短线套现获利。过去，房企被险资举牌以至于创始人或管理层丧失控制权的案例并不少，但今日擅于玩资本的房企已能通过拿下金融牌照反将一军。

恒大在收购中新大东方人寿更名为恒大人寿后，先后增持东北地区规模最大的城商行之一的盛京银行、上线恒大金服、筹备设立券商公司恒赢证券，恒大布局金融拿下全牌照的野心渐明。

中投顾问金融行业研究员霍肖桦认为，房企需要资金流通，布局金融业务将实现产融结合。金融业务为开发商提供资金便利和融资渠道，也有助于企业实现多元化战略。

资金密集型的房企纷纷进军金融市场，产融结合的参与者越来越多，房地产金融市场正呈现融资渠道多样化和资金性质多元化的局面。

2015年6月，万科与鹏华基金合作，成功发行国内首只公募房地产信托投资基金鹏华前海万科REITs并提前结募，标的是万科位于深圳前海的一个BOT项目万科企业公馆。万科因此成为国内首家发起REITs产品的房企。

此前，万科高级副总裁谭华杰曾对《第一财经日报》记者透露，“通过REITs能让资产变轻、减少资金沉淀，未来万科的商业地产项目将采取多种金融化的方式运营。”

万科最早涉金是在2013年，以基石投资者身份参与徽商银行H股首次公开发行;2016年8月，万科入股成为鹏金所的第一大股东。

除此之外，销售额紧跟其后的碧桂园、绿地、万达等房企亦已宣布布局金融业务。2015年5月，绿地成立了绿地金融;同年底万达金融也宣布成立，此外万达还入股了银行、小额贷公司和保险公司;今年5月，金地的互金平台“家家盈”上线。8月，碧桂园定位为社区金服的“碧有信”也正式上线。

产融结合的风险

产融结合无疑是房地产业进行行业延伸、打破行业桎梏的突破口。佳兆业董事局副主席孙越南在一次发布会上表示，房地产开发商发展金服是大势所趋，也是进一步完善公司多元化发展战略的要求。

中国住建部政策专家委员会副主任顾云昌告诉《第一财经日报》记者：“目前，优质产业稀缺，良好地使用资本有助于产业转型。产融结合突出产业和资本的融合，资本应该为产业的发展作服务和支撑。”

房地产与金融资深评论人黄立冲认为尽管地产巨头进行金融布局的目的不一，但其要实现产融结合必须达到三个目标才算成功。

“一是，通过金融业务帮助房地产这个资金饥渴产业实现较低成本融资的功能;其二是，通过发展资产管理业务，令房地产公司无需承担LP(有限合伙人)投资人的保底风险的同时进行杠杆运作，令资产管理方能够实现回报的最大化。如铁狮门地产，用10%~20%的投入获得项目40%的回报，而且当行业进入寒冬时其损失又非常有限;三是，实现不动产资产证券化，也就是在物业资产获得合适的、市场能够接受的现金流后，向要求回报更低的公众进行套现。”

但国内绝大多数房企的产融结合还处于起步阶段，在思考回报之前，必须先考虑风控问题。7月12日，佳兆业宣布杀入互联网金融领域，旗下互联网金融平台佳兆业金服正式上线。

佳兆业金服总经理刘畅对《第一财经日报》记者表示，于金服平台而言，最重要的是风控能力。“佳兆业金服在操作中主要从三大方面进行风险控制。在平台资产端方面，需采取增信措施，筛选资产。另外，在流程上要制定严格的项目审批管理制度及流程，保证项目审批质量。此外，团队成员必须有丰富的风险管理经验。”

传统金融业务监管严格，增持更多牌照或发展互联网金服平台成为房地产开发商进行产融结合的主要路径。然而，无论实现何种模式，均无法忽视大市。在楼市经济增速放缓、行业库存高企、利润率整个下降所带来的风险隐现其中。

黄立冲接受《第一财经日报》记者采访时表示，中国房地产产融结合上的先天问题，导致潜在的行业风险在物业价格下跌时成为行业系统风险。

易居研究院智库中心研究总监严跃进举例解释，“例如首付贷就是金融业和房地产业的互相结合，也是产融结合的一种形式，但首付贷背后的高杠杆模式显现，加剧了房地产业的风险。一旦房价下跌，风险将互相传导，并最终影响银行等金融机构的稳定。”