扩张还是收缩 开发商的终极抉择

又是年关。从2016年到2017年，于中国开发商而言，并不是一个轻松的过渡。

调控压顶、市场降温、行业分化、企业整合速度和洗牌速度加快，2017年无疑是开发商又一个大考。扩张还是收缩，关系到成为市场中的大鱼还是被吃掉的小鱼的问题，但开发商已无暇思考太多，因为布局大战早已经打响。

规模之争

每年都有排行榜，这一年，格外不同。

2016年12月31日，克而瑞发布的2016年中国房企销售排行榜数据显示，有3家企业的销售金额超过3000亿元，12家企业的销售金额超过1000亿元。

对比往昔，地产TOP10的座次已然改变，行业洗牌如此之快，如逆水行舟不进则退。曾经，行业首家突破千亿销售金额的房企是万科，那是在2010年，万科当年全年销售金额是1081.6亿。时过境迁，2016年万科已失去龙头老大的交椅。

据克而瑞数据，上述3家销售金额超3000亿元的房企分别是：销售金额为3731.5亿元的恒大、万科以3622亿元的成绩排名第二，碧桂园的销售金额是3090.3亿元排名第三。此外，进入2000亿元阶梯的分别是销售金额为2513亿元的绿地集团、销售金额为2203.2亿元的保利地产。销售1925.1亿元的中海已经排名第六了，再后面就是刚好跨过1500亿元门槛的融创中国(销售金额为1500.3亿元)。

这样的成绩并不令人意外。2016年前三季度，国内信贷宽松、去库存的楼市政策在一二三四线城市广施红利，房价加速上涨成为必然结果。而房企，则借机壮大规模，利用入袋的销售金额寻求扩充实力的经营路径。

于是，土地市场陷入癫狂状态，地王从一二线城市蔓延到三四线城市。克而瑞研究中心统计数据显示，2016年，全国300城土地市场成交建筑面积40977万平方米，同比下降28%，仅为2013年成交建面的四成。但成交金额不跌反升，全国300城经营性用地成交金额为19769亿元，增幅达23%。

热点城市高总价、高地价、高溢价率的三高地块频出，地王纪录屡被刷新，以至于常常上演面粉高于面包的戏码。

但是，地王是危险的，尤其在市场预期发生改变之后。第一太平戴维斯中国首席执行官兼董事长刘德扬表示，市场预期改变，明年楼市销售将放缓、回暖周期拉长、投资回报前景越发缥缈，开发商拿地需要谨慎，并注意防控风险、分摊成本。

开弓难有回头箭，已经挤上了霸主之争的擂台，就只能硬着头皮往下走。第一财经记者从少数私下透露了2017年销售目标的地产公司处获得的信息显示，在去年大量填补库存的基础上，2017年势必争取更高销售目标，个别一线巨头更给自己定下翻倍的目标。

一名华南房企高管对第一财经记者表示，“除了像万达一样坚定转型的以外，没有开发商会主动收缩业务，收缩意味着向市场投降。企业不难作出选择，难的是在负债、规模、成本与盈利间取得平衡。”

因此，对于开发商而言，只要有野心，就将面临大考。

风险考验

过去一两年时间，以并购为主的外延式增长成为企业招拍挂拿地之外的主要增长路径，它能破解热点城市拿地困局、有效降低资源获取成本。公司并购与资本市场结合得更加紧密，是大象和大象的游戏，并有望改写行业格局。

中国指数研究院数据显示，2016年内仅300亿元以上百亿房企已完成及正在进行中的并购案例已近100起，占行业并购数量的七成以上。

2015年，行业中最大的并购事件当数招商蛇口吸收重组招商地产上市。而2016年，并购事件增多，先是中海宣布通过收购中信地产以及中信泰富持有的地产业务，相关资产包含有126个房地产项目，与此相似的是保利并购中航地产案，中航把共计331万平方米建面的9大资产作价20.3亿卖给保利。并购之王融创在2016年大出手，据不完全统计，其在年内已进行10笔收购，耗资近300亿元，此外融创还通过定增入股金科地产，玩起股权投资。销售冠军恒大地产更是一直走在“买买买”的路上，其足迹遍布中渝置地、嘉凯城、廊坊发展、深深房，主题从地产项目的收购到股权收购再到借壳重组，更参与炮制了震动整个资本市场的万科股权大战……

上述收购是去年行业收购大战中的缩影，也是冰山一角。招商蛇口总经理许永军接受第一财经记者采访时表示，未来大型房企将加速整合并购中小房企可，行业集中度进一步提升。

刘德扬则预测，“2017年开发商整合将加速，有获取贷款能力的、进入股权市场的大型开发商将寻找收购合适资产或收购现金流紧张的小型开发商的机会。”

买卖进出，一锤定音，赌的是市场的未来。市场好的时候，行业普遍关注的是“谁能成为搅动行业的鲶鱼”，但当市场预期向下，“鲶鱼自身会不会死”显然是更值得思考的问题。

穆迪副总裁兼高级信用评级主任梁镇邦在2016年12月举行的穆迪信用风险年会上对记者表示，“预计在调控的干预下，2017年房价增速将会舒缓。信贷环境中，无论是开发贷还是境外债券市场和银行融资、境内债券市场与信托贷款等融资渠道都更利于财务健康的大型开发商。”

许永军则认为，“市场经历近一年半的高速发展，累积了较大的短期风险。在市场回调过程中，过往拿地较为激进、负债率较高、现金流紧张的企业，将出现经营困难，造成负面的社会影响。”