歆闻杂谈 | 被打乱的地产江湖

岁末临近，到处都是排行榜，有排行榜的地方就有纷争，有纷争的地方就有江湖。在中国房地产这个江湖上，气氛变得有一丝吊诡。

最不安分的中国恒大(03333.HK)在1月6日早间发布了其年度业绩简报，称2016年实现销售3733.7亿元，较上一年增长85.4%，超万科(000002.SZ)、碧桂园(02007.HK)暂居行业之首。后两家于前一日披露的销售额分别为3648亿、3088亿。

合计三家公司突破销售额3000亿大关，折射出2016年中国房地产行业在市场井喷中取得的巨大丰收;设若放诸全国，三家公司合计占据全行业年交易额约10亿的十分之一，显示市场集中度的进一步提高。巨头争霸格局，已然成为市场一股不可逆转的趋势。

各家业绩的暴涨虽然让人唏嘘，但“头把交椅”的移位更是不寻常的结局：自2004年优等生万科以100亿年销售额领跑市场起，它在此位置上足足坐了12年，从地产圈所谓的“黄金时代”到“白银时代”，曾经有许多公司眼看要将它拉下马，但它始终以独孤求败的姿态高居榜首。

但奇怪的是，当真的有人将万科挤下神坛时，仿佛并没有让习惯了“万科第一”的行业内外感受到细微的违和感，市场瞬息万变，企业如逆水行舟不进则退，当变化真正来临，大家也就极为平静地接受了新的局面。

此刻的万科有没有内心焦灼，外界很难得知，但从王石在去年底公布的一则数据来看，这家公司恐怕很难被轻易抛到后面。他说：万科将在未来五六年内实现年营业额10000亿的突破……要知道，万科在2015年的营业收入仅有不足2000亿，这意味着，它将试图在2020年前后把这个数字翻五倍。

看回榜单，万科与恒大之间仅有不足100亿的差距，而盘踞之后的碧桂园虽然落后600多亿，但大家都知道，它并没有将其庞大的海外业务计入其中，而且，这家在内心里觉得自己具备“一哥”条件的公司还在各地招兵买马大肆收购酝酿着再度翻倍的雄伟计划。

所以，今天的恒大在收获了短暂成就感之后，应该感到的是更大的压力，尝过了第一名的甜头之后再罢手的失落感，绝对不是一个将“野心”二字刻在脑门上的公司所能愉快接受的。

总之，前三甲各自的算盘都打地噼啪响，谁也没有真心地服了谁，所以上一年的较量刚刚收尾，新一轮的战火恐怕很快就将点燃。更何况，下一个梯队的实力也容小觑，他们分别是是销售金额为2513.元的绿地集团、销售金额为2203.2亿元的保利地产、销售1925.1亿元的中海，以及刚好跨过1500亿元门槛但势头凌厉无比的融创中国……

行业普遍预计，地产巨头们将攻陷的下一个关口是5000亿，从前三强公司的项目和土地储备来看，假如市场造好，2017年就有机会出现这一全新量级的企业，其市场占有率有望达到5%以上。

按照目前的趋势来看，巨头们为了排行榜的竞争将在未来趋于白热化，地产江湖上为了荣誉而争斗的血雨腥风也将继续上演。这对于市场的买方而言，仿佛是一件值得庆幸的事情，因为竞争是企业降低价格提升品质的动力和压力，但事实可能并非如此。

万科曾经针对未来的市场格局进行过预测：参考成熟国家的房地产市场经验，行业一哥的市场份额达到10%-15%将是一种理想状态。这意味着，即便市场存在调整预期，但地产一二梯队的公司们极有可能继续在规模扩张的路径上快速行进而不会轻易踩下刹车。

时至今日，中国房地产市场终于也无法避免地呈现出寡头竞争的某些特质，这一特征在未来还将更为显著，这也意味着，这个市场已从过去完全竞争的局面步入不完全竞争的局面。

在微观经济学的定义下，寡头竞争是指一个行业中只有少数几家大公司(大卖主)，它们所生产和销售的某种产品占此类产品的总产量和市场销售总量的绝大部分比重，寡头之间相互影响相互依存，它们有能力影响和控制市场价格，任何一家的价格调整都会影响到对方的定价政策。

在这样的市场局面下，由于部分企业基本控制了市场，新进入者参与的门槛和难度越来越高，寡头们一旦默契高于竞争，它们将轻松地掌握更为优越的市场话语权。

事实上，最近两年的不少区域的商品房市场已经出现了比较明显的“寡头垄断”苗头：几家开发商通过在土地一级市场上哄抬价格，在商品房销售中制造供不应求的“紧张”，从而轻而易举地哄抬市场价格。

这在一定程度上可以解释，为何大多数城市里凡是有大量新盘出售的板块或者新城区，其房价涨幅往往高于二手房为主的老城区。去年“地王”频出之际，行业内人士心知肚明，当下的面粉并不是为了做当下的面包，而是为当下的面包卖个好价钱而背书……

所以，虽然座次可以不断改变，但大企业们掌控局面的趋势已然形成。在一级土地市场被地方政府垄断，二级商品房市场被巨头把持的格局下，对市场对买方而言，是好事呢，还是不好呢?