【评论】公寓泡沫过重 已在洗牌边缘

第一财经消费乐琰2017-01-11 21:46

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正在风头上的公寓行业,用2~3年时间走完了连锁酒店业几乎耗费10年才走完的路,然而大量资本涌入后,问题接踵而来。

公寓业者们为争夺一间房源,可以溢价30%,造成成本和租金高企;钻尚未有明确规定的行业空子、打“擦边球”拿物业的案例数不胜数;用一个项目去撬动各类贷款,再次进入“虚高”循环;传统酒店业者的伺机而入也加剧了竞争,导致入住率明显下滑。上述问题累加的负面效应下, 2017年,公寓行业极有可能遭遇大洗牌。

我们先来看看虚高的成本和租金。这几年华平等资本方高调投资公寓行业,魔方、青客等获得不菲融资。随后,一些金融机构开始为租客设计贷款产品,租客不用“押一付三”,而是由金融机构向公寓一次性付清费用,然后租客再分期付款。这对于公寓而言相当于一下子获得巨大资金流。如果一栋公寓有200个租客,月租金约4000元,该公寓可以一次性收入近千万元。

或许因为钱来得太容易,让公寓业者们开始肆意挥霍。更有公寓仅一场活动办下来就耗资近千万元,最关键的是,业者们开始为争夺房源“烧钱”,短期内推高了房源获得成本。

笔者了解的一个案例,一间正常租金6000元的房子,因为上海一家公寓企业看中了,于是给房东报价7000元一间。房东自然很开心,可连合同还没有来得及签好,一家来自北京的公寓竞争者出现了,二话不说就报价8000元一间,房东简直看傻眼,最后当然价高者得。随后公寓房间装修投入,通常在5万元左右一间,“财大气粗”的业者会将房内尚可使用的家具舍弃,全部换新品,此举再次推高了成本。

当然,这一切挥霍最终买单的是消费者。

于是,原本3000元月租费的公寓,因为虚高成本的助推月租金涨到5000元,甚至月租过万元的所谓高端公寓也比比皆是,房租的涨幅大大超过了工薪族能承受的范围。

再来说说酒店业者的竞争问题。

近年随着房价和入住率的双降,经济型连锁酒店业进入缓慢发展期,尤其是面临一些物业到期转型、投资回报期从3年拉长到5年以上等问题时,众多酒店业者开始转向公寓。如家正式推出了三条品牌产品线——逗号公寓、青巢公寓、逗号之家,定位为针对不同人群的集中式公寓;华住成立了城家公寓;铂涛也以“窝趣”进军公寓业。

酒店业者的涌入进一步加剧了公寓行业的竞争,尤其是在选址方面,让优质物业越来越稀缺。更大的问题是,酒店运营方式和公寓完全不同。

不少酒店业者其实是想将原本因种种因素卡壳的一些酒店项目“变脸”盘活,改造成公寓后,可以获得长租客人,客源稳定,且公寓租客不需要太多服务,人房比也和酒店不同,有利于酒店大量降低人工成本。但酒店业者容易忽视的是,适合做酒店的选址不一定适合做公寓;酒店的服务优势在公寓业界并不能体现,公寓需要的高黏性社交平台建设也是酒店业者未必能玩转的。

已有部分公寓业者反映,竞争加剧后,不少公寓的入住率已经明显下降。而拿不到好项目的业者只能退而求其次地去拿一些分散式公寓房源,然而这些项目的入住率更低。此外,值得注意的是,现在令很多公寓业者暗自窃喜的“擦边球”手法,未来可能会带来刺骨的痛。

公寓业态相对特殊、崛起迅速,而与之对应的行业规定、管理政策还没有跟上来,尤其在物业改造和开业证照等方面存在不少灰色空间。公寓并不需要像正规酒店那样必须持有特种行业许可证才能开业,意味着很多相关手续和流程都可以打“擦边球”,这也推动了大量中小型公寓业者在近两年急速扩张。

目前住建部和商务部等都在听取意见和制定相关规则,一旦针对公寓行业的细则规定出台,那么过往的“擦边球”都不能再打,而最可怕的应该是资金链问题。

当下不乏公寓业者随意推出一个号称高端、个性化的项目,以此撬动各种贷款,再投入其他扩张计划中。但天下没有白吃的午餐,金融机构一次性付清的资金实际上是透支了公寓业者一年的“流水”,其中有房东的利润要扣除,有金融机构的利息需偿还,还有公寓业者从VC处获得的投资需要给出相应回报。行业泡沫过多,一旦资金链断裂,后果不堪设想,届时公寓行业大洗牌将在所难免。

编辑:彭海斌

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