深圳住宅市场一片冷清 商务公寓却迎来窗口期

商务公寓和住宅是同一条绳索上的两个方向。深圳过去一年中被“3.25新政”和“10.4新政”两轮调控所分割，限购社保缴纳年限从一年变为五年。住宅限购政策愈加严厉，深圳商务公寓却因此获得利好。

2016年全年，深圳楼市出现前高后低的行情，四季度后，楼市降温，影响全年成交数据。据家家顺研究中心监测，2016年全年深圳一二手住宅共卖出了13.6万套房，相较2015年减少了3成，全年一手住宅的预售面积与库存面积也环比小降。回看过去一年12个月的房价，10月“10.4新政”后一手住宅成交均价维稳，二手住宅价格更是明显回调。

作为限购政策实行下的市场应变产品，商务公寓不仅分流了住宅市场的客流，也补充了深圳市场小户型刚需产品和投资产品的空缺。虽然严苛的新政使得楼市的观望持续浓厚并且蔓延至公寓市场，但住宅限购升级后，楼市面临转向，不限购的商务公寓依然能获得限购外溢的承接机会。

深圳中原研究中心的监测数据显示，2016年，深圳商务公寓成交8750套，成交面积为61.5万平方米，相比去年减少19%。价格方面，商务公寓均价创下历史新高，到52700元/平方米，比去年增长10.9%，但涨幅较去年略有放缓。

从成交数据来看，商务公寓一手市场的成交量占比表现出不断增加的趋势。相比住宅成交数据，商务公寓的成交比率不断上升，2016年度占比更是达到了17.8%，环比上升6个百分点，达到历年成交占比的最高水平。

深圳中原研究中心的统计数据表明，纵观过去多年，从2008年起，深圳商务公寓的批售量便呈现逐年上升趋势。

其中，2012年的批售量呈现爆发式增长，2013年延续了这种爆发式增长的趋势，2014年在整体市场环境偏弱的情况下，深圳商务公寓市场供应环比回落。2015年，市场在强宽松政策刺激下再次走好。2016年深圳房地产市场处于调控阶段，各市场均表现低迷，但商务公寓的供应量仍稳步上升，全年供应量达110.97万平方米创历史高位。

世联行此前的一组数据显示，2016年深圳楼市中投资客占比约为3成，低总价的小户型产品是投资热门。而随着房价的上涨，在投资行为之外，小面积低总价的小户型产品同样受到购房者的青睐，商务公寓亦然。

中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁对第一财经记者表示，预计2017年深圳商务公寓走势活跃。“住宅限购升级，没有房票的人会倾向投资商务公寓，尽管过去多年，商务公寓的房价涨幅不如住宅，但终究是上涨。目前商务公寓的价格合理，不算虚高，所以不用太担心被套。”

深圳中原总经理郑叔伦则表示，“严厉的限购政策下，商务公寓有不限购的优势，所受到的影响小于住宅，未来会受到购买者包括投资客更多的关注。此前，上海曾传出公寓限购的政策，但是目前仍未出台，深圳市场上亦无动静。整体而言，市场上的购买力还存在，在没有其他更可靠的投资渠道上，商务公寓不失为一种选择。”

从2016年的数据看来，市场处于调控阶段中，表现低迷，而限购政策间接利好的效果并没有在商务公寓上得到明显体现。 如果2017年，商务公寓因此加大供应，不排除去化周期将会进一步拉长。