“钱袋子”宽松不再 2017年开发商融资难度加大

去年，货币宽松让开发商快速获得规模发展，而步入2017年，种种迹象表明银根有收紧趋势，加息预期强烈。与此同时，债券、信托、土地款融资等此前常用的融资渠道也面临严格监管，开发商融资成本或将触底回升。

作为资金密集型行业，未来一年如何应对融资环境变化，制定与之匹配的销售策略，开拓出可能带来利润的增量，正考验着地产开发商的智慧。

政策频传收紧信号

2016年，由于合约销售强劲,去库存压力减轻,同时产品售价得到改善，一定程度上抵消了土地成本上升给开发商带来的影响。然而，这并不意味着开发商高枕无忧，今年的“水龙头”和“钱袋子”，仍牵动着他们敏感的神经。

2月3日，央行上调公开市场操作利率，其中500亿元逆回购操作中，7天、14天、28天期利率均较上期上调10个BP(基点)。与此同时，央行还上调SLF(常备借贷便利)利率。对此，海通证券首席宏观分析师姜超评价，此次逆回购招标利率上调，应该也意味着货币政策转向了实际偏紧。

这不是地产行业喜闻乐见的好消息。然而，还不止如此，作为支撑2016年楼市走热的重要因素，住房按揭贷款政策宽松今年似乎难以持续。

央行数据显示，2016年新增房地产贷款5.7万亿元，同比大幅增长57.9%，占新增人民币贷款比重高达45%。而鸡年伊始，房贷收紧的趋势已从一线城市蔓延开来。2月8日晚，有北京房地产中介称收到通知，北京市将于2月8日起，个人住房贷款利率不低于基准利率九折(此前多为八五折)，自2月8日起签署网签合同的第二套个人住房(含新建住房、二手住房、置换式住房)按揭贷款期限最长不超过25年(此前为30年)。这在中原地产首席分析师张大伟看来，也是信贷继续收紧的信号。

曾经支撑开发商融资的私募股权基金，也面临被收紧的局面。本月13日晚间，中国基金业协会也通过其官方微信发布新的规范，重申“房子是用来住的，不是用来炒的”，将规范重点聚焦在直接或间接投资于房地产价格上涨过快热点城市普通住宅地产项目的产品，明确协会暂不予备案此类产品;同时禁止私募产品向房地产开发企业提供融资用于支付土地出让价款、提供无明确用途的流动资金贷款，以及直接或间接为各类机构发放首付贷等违法违规行为提供便利。

企业融资难度增加

企业融资方面的情况也不算乐观。主流的房地产企业融资渠道有权益融资、开发贷款、非标融资、海外融资、传统债券融资及资产证券化几种。去年，房地产市场大热，房地产投资和相关融资活跃。除了股权融资和开发贷之外，信托、基金子公司等非标融资方式盛行。特别是去年前三季度，重点城市土地价格高企，高价地块频繁入市，带动开发商前端拿地融资需求强劲。第一财经记者多方采访获悉，去年上半年，银行对土地出让金的配资比例(自有资金∶配资)要求一般为4∶6或3∶7、2∶8，一些项目甚至达到1∶9，杠杆之高令人咋舌。

不过监管方很快注意到了这一点。去年10月初，上海率先公开发出严查土地款融资信号。上海市住房和城乡建设管理委员会、市规划国土资源局联合下文，点名银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资、保险资金，不得用于缴付土地竞买保证金、定金及后续土地出让价款，并成立联合小组进行检查。随后的10月28日，上证所向各公司债券承销机构下发了《关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函》，明确规定房地产企业发行公司债券募集资金的使用，不得用于购置土地。

政策重拳之下，2016年四季度，房地产债权融资规模明显下降。而来自中原地产研究中心的数据显示，2017年1月份，全国房企包括私募债、公司债、中期票据等的融资合计仅133.08亿元，延续了去年四季度以来的低迷状态，相比2016年1月同期下降幅度达到了92%，同时资金价格也出现了明显的上行趋势。

“去年开发商融资渠道太多了，一些开发商通过股权来做融资，或者通过信托来融资。去年土地拍得多，不少开发商做土地款融资，但上海加强监管之后，土地资本金融资就不让做了。”某国有银行上海分行从事企业贷款的工作人员向第一财经记者透露，随着土地资本金融资关闸，融资方式收紧，今年开发商可能会向传统的银行开发贷回归。张大伟则预计，今年下半年的环境对房企融资能力存在重大考验，“过去一年多拿了很多地，做了过多的杠杆，后期可能就会面临比较大的资金压力”。

融资能力决定行业格局

在融资成本趋高的现实下，大型开发商的压力相对较小。穆迪在早前提供给第一财经的《中国房地产业2017年展望》报告预计，2017年全年，中国开发商到期的境内外债券金额相对较小,债券和贷款市场仍向受评开发商开放,因此其再融资风险可控。穆迪还预计，2017年房地产行业整合将会继续进行,这一趋势将对财务健康的大型开发商有利。张大伟也观察到，从去年四季度开始，部分房企确实出现了融资压力明显加大的情况，但目前并未对企业的经营状况产生直接影响，一些房企将过去长期的高成本资金进行了替换。

开发贷方面的消息暂时还相对乐观。上述国有银行工作人员告诉记者，目前她所在的银行对开发贷并无新的限制，相反下调了项目资本金比例(项目资本金比例是指开发商拥有资金占其全部开发资金的比例，业内又称“自有资金比例”)要求，将资本金比例从30% 下调至25%，同时还在统计其他行的做法，以调节松紧。知情人士还告诉记者，去年四季度以来，由于供给和价格等因素，开发商在上海拿地减少，沪上不少银行开始将视线移到沪外，近期开始在异地找寻相对优质的客户。

“地产集中度越来越高，这意味着出局的房企越来越多，兼并重组越来越多，目前的榜单座次将会大变。”兰德咨询总裁宋延庆对记者分析，未来行业第一的企业很可能是资本型投资商，而非专业化开发商，而后面的各梯队企业中，有核心资源的新型房企，专注于某一细分市场的专业开发商，专注于主题乐园、文旅小镇等某一产品线的开发商，可能有继续做大的机会。

继续做大，谈何容易。眼下，各路房企一方面积极出货求回款，一方面都在找寻能够持续产生利润的增量。其中一个逐渐走入巨头企业的视野，却未被充分认知的“蛋糕”，是二手房市场。春节前一周，在链家思享会年会上，链家研究院院长杨现领对本报记者说，中国总体上已进入存量房黄金十年的阶段，城市的二手房业务集中度会相对更高，整个市场的供应端可能从B2C走向C2C。在他看来，市场的角色发生改变，如何更好地解决存量房痛点应是企业关注的焦点。