越秀地产今年销售目标增长10% 小步慢走寻求业绩稳定

作为国内首家披露2016年业绩报告的典型房地产企业，越秀地产(00123.HK)的财务数据折射出开发商在2016年取得的较好收益，无论营收状况还是财务指标都录得积极转变。

但同民营企业动辄百分之二三十甚至翻倍的增长目标比较起来，广州最老牌的国有房地产上市公司越秀地产仅为自己确定了不足10%的销售增长目标，显示出其对市场和自身发展的谨慎和保守。

该公司在其2016年年度业绩发布会上宣布，2017年预计销售目标为330亿，仅较2016年增长8.91%，可供货量去化率约为50%。

该公司称，确立这样的微增长目标主要基于“稳健”的发展战略。不过，稳则稳矣，亮点的缺失极有可能使其依然难以迎合资本市场的要求。

业绩重拾升势

越秀地产披露的2016年财务数据显示，其2016年实现营业收入约为人民币208.7亿元，同比下降5.6%;毛利率约为20.8%，同比下降0.3%，权益持有人应占盈利约15.4亿元，同比上升52.1%;实现核心净利润约17.2亿元，同比上升38.6%。

虽然营业收入下降，但该公司在逐步消除了汇率影响之后最终取得盈利的止跌回升。回看过往数据，该集团2015年借款的利息支出(不包括补贴款项相关利息支出)约为人民币18.60亿元，同比上升21.3%，主要因为人民币于2015年下半年持续贬值，为偿还美元和港币借款，全年产生净汇兑亏损约为人民币10.19亿元，其中计入当期损益的净汇兑亏损为人民币4.62亿元，剩余5.57亿元被资本化入未来损益中。因此，其2015年的利润被汇兑损失大量侵蚀，出现了过去五年来最大幅度的业绩滑坡。

鉴于此，公司在2016年进行负债结构的调整，减少海外借款比例，并于国内发行了利率仅为2.9963%的人民币债券。截至去年末，越秀地产海外债的比例由上年底的53.1%大幅下降至14.5%，使得外汇损失对损益表的影响基本消除。同时，集团平均借贷成本由2015年的4.95%下降至2016年的4.64%;净借贷比率由年初的73.1%下降至53.1%。而经营性现金流方面，也实现了51.5亿的净流入。

种种迹象显示，越秀地产已暂时摆脱了业绩下滑的阴影，并出现了一些积极信号，例如销售额同比上升21.7%达到303亿元，2016年末现金及现金等价物及监控户存款总额约220.2亿元，较年初上升45.2%等。

不过，盈利能力仍然考验着这家公司。数据显示，2013~2016年，该集团净资产收益率分别为12.43%、9.28%、3.45%和5.11%，销售毛利率分别为28.89%、26.35%、21.07%和20.8%，销售净利率分别为20.45%、16.66%、5.22%和8.27%。三个衡量公司盈利能力的指标均处于低位，显示其高价拍地等历史因素的影响依然存在。

该公司高层在业绩发布会上表示，毛利率有望在今年止跌，并逐步攀升。

探路可持续增长

虽然越秀地产在2016年获得了业绩增长，但作为一家传统国有企业，如何确保业绩的平稳增长，减少波动，是其管理层需要首先解决的难题。

过去10年间，该公司营业收入曾经取得75%的大幅增长，但却有3年出现不同幅度的下滑;而净利润方面，有5年出现滑坡。这意味着，在房地产市场高速发展的年份中，这家传统地产企业却并未做到平稳增长，而是随着市场的变化而急剧波动。

同样是国有企业，规模相对较大的中国海外发展(00688.HK)、保利地产(600048.SH)等公司在稳健方面便具备极强的竞争优势。以中海为例，其净利润在过去十年间除了2007、2009、2010三年的增幅较高之外，其余7年的增幅都控制在20%或以上几个点。

一位投行业内人士指出，业绩的波动会让投资者没有信心，所以对于能够拥有稳定增长特性的公司会给予较高的估值，而这种信心也较多地反映在公司的股价上。

对于此，越秀地产投资者关系部门负责人姜永进表示，公司已经注意到这一点，并试图在运营上进行合理改善，以寻求更好的市值管理。

该集团董事长张招兴表示，公司致力于在稳健的基础上实现规模增长，这也就是说，稳健是第一诉求。据透露，公司将2017年的销售增长目标确定为303亿，增幅近10%，可供货量的去化率也只有50%左右。张招兴称，目标的确立主要考虑到今年的市场可能会在调控下收缩，也为公司留下更为灵活的空间。

但土地扩张方面，越秀似乎有着更为进取的计划。该集团总经理林昭远表示，今年计划用150亿资金开拓新增项目，较去年的105.8亿增长约50%左右。“房地产公司的业绩受周期影响显著，这两年的增长幅度受累于此前的投资，但公司未来会有意识去改善。”