楼市调控：今年因城施策去库存 以政府为主提供基本保障

3月5日上午9点，十二届全国人大五次会议开幕，国务院总理李克强作政府工作报告(以下简称“报告”)。

政府工作报告指出，今年要因城施策去库存，目前三四线城市房地产库存仍然较多，要支持居民自住和进城人员购房需求。坚持住房的居住属性，落实地方政府主体责任，加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障。

政府工作报告还提出，要加强房地产市场分类调控，房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地，规范开发、销售、中介等行为。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对《第一财经日报》分析，“因城施策去库存”的导向，这有两点含义。第一是2016年全国房地产市场销售行情虽然不错，但依然有很多城市面临高库存的问题。所以去库存依然是2017年的工作重点。

严跃进表示，第二、因城施策的做法符合目前全国房地产市场差异性的特点，后续市场调控中，差异化做法依然会体现出来。例如，对于三四线城市来说，市场差异性依然较大，主要体现为四类城市：高库存强购房需求的城市(类似一些百强县和一些沿海产业发展不错的城市)、高库存低购房需求的城市(一些东北的沿海城市)、低库存高空置率的城市(三大城市群周边的中小城市)、低库存高烂尾楼比率的城市(中西部一些经济落后的中小城市)。后续对于此类三四线城市结构差异的特点，依然要采取因地因城因区的差异化调控思路。

同时，在严跃进看来，未来将继续明确居民自住和进城人员购房需求的政策导向。尤其是进城人员的购房问题，是目前新型城镇化过中需要努力解决的问题，包括住房背后的购房资格、落户制度、购房税费减免和补贴、子女教育落实等问题。此类问题的解决，会继续作为三四线城市去库存的导向。

与此同时，第一财经注意到，政府工作报告提到，房价上涨压力过大的城市要合理增加住宅用地。

“这是一个积极信号，意味着后续房价上涨过快的城市有积极供地的可能”，严跃进个人推测，此类城市主要包括北京、天津、济南、郑州、武汉、合肥、南京、苏州、上海、杭州、福州、厦门、广州、深圳、成都、重庆等一二线重点城市，同时对于类似廊坊、燕郊、大厂、香河、涿州、固安、永清、昆山、太仓、嘉善、佛山、东莞、珠海等三四线城市来说，也会考虑积极供地。

不过，目前超大城市的城区人口均已超过了千万，超大城市面临着人口超载、交通拥挤、空气污染等一系列的大城市病问题。对这些城市来说，再大幅增加土地供应，扩大城市和人口规模也不太现实。对他们而言，未来的发展方向是向周边分散。

中原地产首席市场分析师张大伟对《第一财经日报》分析，未来楼市发展的主要方向依然是二线及部分三线城市。从土地供应角度看，核心城市增加土地供应难度大，这些区域的发展主要在辐射区，包括北京、上海、深圳周围，及二线城市将是2017年楼市主要的活跃区域，将会合理增加土地供应。

以厦门为例，厦门市房地产中介行业协会副会长王崎说，厦门楼市最核心的问题还是土地供应问题，其实厦门还有大把的农用地，但由于严格的农用地存量指标红线的限制，难以突破，所以导致当地土地供应十分紧缺，满足不了市场的真实需求。

严跃进预计，后续在供地方面，会采取“一大一小”的供地思路。大城市重点开拓郊区市场用地和市区存量用地开发，而小城市重点围绕新兴城区比如说高铁新城积极供地。对这些城市积极做好了供地和控制房价的问题，就可以有效抑制楼市过热的现象。

张大伟说，未来房地产分类调控加强，楼市持续一城一策，托底盖帽。针对房价上涨明显的城市，后续调控可能继续加码，针对房价平稳的城市去库存。他认为，今年房地产市场的发展依然主要看信贷政策，目前看，信贷政策有所收紧。从政府工作报告内容看，2017年的信贷政策将以稳健为主，整体2017年房地产市场的发展也将逐渐平稳。