经济良好开局给楼市调控更宽裕空间 销售数据仍处历史高位

在楼市调控不断升级之后，房地产销售数据涨幅继续回落，但依然是历史同期最高位。

国家统计局17日公布的数据显示，1-3月份，商品房销售面积29035万平方米，同比增长19.5%，增速比1-2月份回落5.6个百分点。商品房销售额23182亿元，增长25.1%，增速回落0.9个百分点。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对第一财经分析，从增幅的曲线看，开始有所回落，说明3月份市场交易受到了影响。这和城市结构有关系，对于一二线城市来说，既面临政策持续收紧，又面临房源不足的风险，所以市场交易上升的动力不足。

相比之下，三线城市市场交易处于历史高位，尤其是一些大城市周边的三线城市，因为担心政策收紧，所以购房积极性总体较高。因此，尽管房地产销售数据涨幅继续回落，但依然是历史同期最高位。

在销售火热的情况下，库存也不断走低。统计局数据显示，2015 年10月末，商品房待售面积68632万平方米，2017年3月库存数据68810万平方米，库存数据跌到最近17个月的最低值。

在房地产开发投资方面，1-3月份，全国房地产开发投资19292亿元，同比名义增长9.1%，增速比1-2月份提高0.2个百分点。其中，住宅投资12981亿元，增长11.2%，增速提高2.2个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为67.3%。

1-3月份，东部地区房地产开发投资11373亿元，同比增长7.9%，增速比1-2月份提高0.1个百分点;中部地区投资3914亿元，增长14.7%，增速提高1个百分点;西部地区投资4005亿元，增长7.5%，增速回落0.3个百分点。

严跃进说，开发投资增幅达到9.1%的水平，超过市场预期，说明房企正积极拿地和新开工，所以开发投资数据表现较好。另外对于此类城市数据来说，投资数据的正面效应预计在下半年会形成，即下半年供求不平衡的问题可以得到较好的缓解，大城市房源不足的现象预计会得到改变。

从开发投资的区域市场来看，中部城市依然表现不错，这和中部城市房地产市场基本面持续改善有关，虽然中部城市也面临各类购房政策调控，但中部城市潜在的拿地成本相对低于东部，而且人口较多，经济发展快，面临着快速城镇化的过程，很多房企会加快进入中部城市进行拿地。

在土地购置方面，1-3月份，房地产开发企业土地购置面积3782万平方米，同比增长5.7%，增速比1-2月份回落0.5个百分点;土地成交价款1359亿元，增长16.7%，增速提高4个百分点。这也说明土地价格上涨幅度仍比较大。

中原地产首席市场分析师张大伟对第一财经分析，在2016年收获历史上销售面积与销售金额最大年份后，房企补充土地的积极性明显较高。标杆房企对热点城市、热点地块拼抢积极。特别是武汉、南京、苏州、合肥等城市。房企依然积极布局，即使在地方政府设置了多重调控约束政策后，部分住宅属性地块依然多家企业以突破上限的价格拼抢。

展望后市，张大伟分析，从去库存政策看，预期2017年整体三四线楼市政策将依然宽松。但一二线城市已经基本完成了去库存任务，预计后续政策有可能会在经济企稳的情况下，房地产调控持续加码。

尤其是，一季度国内生产总值180683亿元，按可比价格计算，同比增长6.9%。张大伟认为，良好的经济开局，给了楼市调控比较宽裕的空间。这也是从3月开始全国超过40个城市再起房地产新一轮调控的重要原因。预计在严格的调控下，二季度房地产市场将回归平稳。