调控政策当头 地产领军人如何调整发展方向？

“房子是用来住，不是用来炒的。”中国社科院《房地产蓝皮书》执行主编王业强近日预测称，2017年房地产政策的基调是抑制房地产投资，防控金融风险，同时保持房地产市场平稳发展。

那么，当趋于收紧的市场调控政策当头，在房地产过度投资不断被抑制的环境下，地产商们都在想什么?他们将如何找到一条结构性出路，继续寻求发展?

“未来，房地产的发展方向有‘城市群’、‘特色小镇’及‘都市更新改造’三个方面，另外，‘品加精’也是下一阶段的投资目标。”住建部住房改革专家委员会副主任顾云昌日前在鼎盛长城主办的“2017中国产业金融投资策略论坛”上表示。

除了这一大方向，在城市选择方面，多名地产领军人物在参加论坛讨论时透露，他们已在“跟着周期走”，在三四线城市悄然做出布局调整。

投资对象：一二线？三四线？

北京“3.17楼市新政”的出台引领了全国楼市调控浪潮。过去一段时间，据多份相关统计数据，一二线城市新建商品住宅价格同比涨幅已经持续回落，而三四线城市则仍在上涨。这一背景下，业内人士的观点开始出现分化，有持续看好一二线城市者，也有均衡布局做好三四线市场土地储备者。

顾云昌称，目前中国正处于一个城镇化快速发展的道路上。一二线城市的城镇化发展相对来说已较为成熟，所以投资机会在于围绕中心城市所建立的大的城市群。

中梁地产集团副总裁周凤学则透露，虽然公司主要布局还是在一二线城市，但也会跟着周期走，对“全结构布局短板做好严防”。他认为，自调控到现在的七个多月，一二线城市已经出现拐点，开始下行，而三四线城市房地产市场销售依旧良好。“所以从这个角度我们在三四线的城市也做了一些布局。”

所谓“不落幕的老一线”，与会人士中也不乏坚定看好一二线城市机会者。鼎信长城董事长章华认为，最好的投资机会依然在“三圈”内的一线城市及少数二线城市，“我们做债要看未来一年到两年，做股则要长远看到五年”。根据《鼎信长城环京津冀、环长三角、环广深地区地产投资报告》，鼎信坚定看好未来以“三圈”为重点的投资区域。

旭辉集团财务中心总经理杨欣虽然认为“现在是一个比较敏感的时点”，且具体布局和各个企业本身的策略有关，但他提及，“一个低融资成本的企业，如果拿到长期融资，那么就可以在一二线城市大展拳脚。”

就价格来看，杨欣表示，内地一二线城市对比香港来说还有很大的空间。

就拿地风险而言，中南置地总裁陈小平提出：“对于地产商而言，真正的风险是拿到的地和该城市未来的发展规划对不上号，这种风险对地产商来讲意味着巨大的损失，而这种损失不是靠等时间就可以(弥补)的。”他认为，这种情况往往会发生在小城市。“像上海、南京这样的城市，被套牢的很少。”

投资方式：并购还是拿地？

楼市虽进入调控，但土地交易市场并未出现冷却迹象。今年50个重点城市“卖地”收入合计为7645.3亿元，同比上涨53.3%。房企的拿地热情仍在持续。

对于拿地，周凤学对整体大环境的判断是“市场是长久性的”，因此“能不能有更多的土地储备也很关键”。

不过，协信集团常务副总裁兼启迪协信执行董事曹志东则提出了另一种观点：花钱买地不如花钱买上市公司。“花50亿买地，并不能买到多大的地，但是90亿买一个中等的上市公司，其中还包含了对土地资源的控制，所以这对地产公司来说是一个机会。”

他进一步表示：“尤其是上市公司还有监管机构，相当于帮你把风控的事情做完。”这也解释了为什么近来出现大规模的买壳、并购现象。曹志东认为，这一趋势会越来越明显。

发展重心：规模还是利润？

地产行业通常以规模论资排辈，在行业集中度越来越高、竞争越来越激烈的情况下，各类房企在业绩突破新高的同时，利润率下滑是不争的事实。如何平衡规模和利润是地产商的考量所在。

杨欣认为，规模和效益是一个矛盾的综合体，公司在不同的阶段会有不同的倾向和选择，这也需要公司战略做支撑。他称：“正确的战略加高效的执行力，有利于企业的良好发展，但维持一定量规模还是必须的。”

针对这个观点，周凤学则表示，规模和利润是不矛盾、不对立的。他表示，第一，房地产企业要达到一定的规模，有合作，才不会被市场抛弃掉;第二，要有效益和质量、并且坚持标准，否则规模上去也没有意义;第三，是要跟着大势周期走。

房地产行业，两到三年是一个短周期，十年左右是一个中周期。周凤学认为房企要跨周期发展是需要一定规模作为支撑的。在他看来，跨周期的规模安全边界是1000亿规模。“规模大概达到1000亿左右，企业才可能更安全。”

对此话题，陈小平提到了同行们的“规模焦虑”，亦即在房地产行业大变革的当口，一批规模在500亿到1000亿左右的房企会觉得自身“不进则‘没’”，如果不迅速的做大，连能不能生存下来还是个问题。

所以在目前还有机会的时间窗口内，公司会在一定程度上做大规模，以此保证在下一轮的竞争当中能够雄起而不是退潮。

同时他也提及，规模本身只是一个基础，发展的关键还在于怎样把产品做得更好，怎样定义品牌价值，怎样进行产品创新。“从这个方面来说，大多数房地产企业还有很长的路要走。”他称。