姜超：房市“泡沫”正在形成，限制投机、差别税率、慎重加息

“房地产市场市场已经形成泡沫 ，应对泡沫需要限制投机、差别税率、慎重加息。”6月18日，海通证券首席经济学家姜超在“管理日趋复杂的金融系统”研讨会暨《中国金融风险与稳定报告(CFRSR)》发布会上指出。

6月18日，由第一财经研究院与东航金融联合发起编著的《中国金融风险与稳定报告(2017)》正式发布，该报告旨在建立一套可以与国际“通约”的学术语言和框架，识别描绘和量化评估中国的金融风险，探索管理日趋复杂的金融系统。海通证券首席经济学家姜超为该报告作者之一。

2016年房地产市场异常火爆，一直延续到2017年第一季度，但第二季度开始明显降温。《报告》指出，前期房市过热导致的风险仍未散去，房地产热潮催生了不少风险。姜超指出，房地产市场或正在形成泡沫。当前时点来看，前期推升的居民和企业杠杆仍高，房价上涨放缓但资产泡沫仍存，短期看应该继续限制投机购房，包括限购限贷等政策，以继续巩固前期调控成果，继续挤泡沫。

《报告》显示，从居民买房的贷款杠杆率来看，新增居民中长贷占住宅商品房销售金额的比重，已从2012年的24.9%大幅飙升至2016年的57.3%。这意味着2016年平均首付比例占比不到一半，甚至明显低于美国2007年的相应比例。

从银行角度来看，增量贷款超四成为房地产贷款。存量上，2016年末主要金融机构房地产贷款余额为26.7万亿元，占到全部贷款余额的四分之一。增量上，2016年各项贷款共增加12.6万亿元，其中房地产贷款增加5.7万亿元，增量占比达45%。如果考虑银行表外业务，该比例可能更高。

不过近期，随着房贷调控政策与金融市场流动性紧张，个人房贷呈现出“量跌价升”态势。 从北京银监局向媒体透露的数据来看，3月至5月，北京市个人住房贷款新发放金额分别为239.21亿元、236.08亿元和218.15亿元，分别比上月减少31.63亿元、3.13亿元和17.93亿元。

在金融监管政策及资金面偏紧的共同作用下，房贷占比下降也在意料之中。央行5月金融数据也体现出这一点。在地产调控背景下，银行按揭贷款投放占比下降，使得支持企业中长期贷款需求上升，信贷结构更加优化合理。

姜超指出，限购限贷为房市降温。地产融资全面收紧，信贷政策收紧，债券融资收紧， 非标、海外发债趋严。谈到2017年房地产市场监管方向，姜超表示，当前时点来看，前期推升的居民和企业杠杆仍高，房价上涨放缓但资产泡沫仍存，短期看应该继续限制投机购房，包括限购限贷等政策，以继续巩固前期调控成果，继续挤泡沫。

姜超认为，供给侧将进一步优化土地供给管理。未来应当进一步加强土地供应的管理，积极灵活地调控土地供应规模，去除无效供给和低效供给，合理规划用地，增加有效供给，从而从供给侧助力房地产市场健康发展长效机制的形成。

姜超表示，长期看应该逐渐推出房产税，并作为地方税制差别化征收税率。但要慎重加息以免刺破泡沫。去年在上海和深圳实施的对二套房认房又认贷，7成首付比例，事实证明非常有效，根本无需动用利率政策的大棒。房地产在各个经济体中都占有重要位置，牵一发而动全身，既不能对于房地产泡沫放大推波助澜导致房地产过热，也不能猛然挤压导致其破裂重伤经济。