首席评论丨房产调控多措并举，租赁市场站上风口?

导视：

共有产权，租购并举，

多措并举4月有余，租赁市场发生哪些变化?

各路资本进军租赁市场，

将如何影响房价走势?

嘉宾：

白彦军——中国指数研究院指数研究中心总监

范小冲——阳光100置业集团常务副总裁

文字实录

裴蕾：各位好，欢迎收看《首席评论》。

自从国家决策层大力推行租售并举的住房制度以来，已经有很多城市发布了住房租赁政策，而市场的各个参与主体也正在加强合作，想要把握商机。我们国家的房地产市场走势是否会发生一个质的变化呢?对于我们老百姓来说又该如何来面对这种变化呢?我们先来看一个小片。

租购并举进行时

自新一轮加快住房租赁市场发展相关政策发布以来，首批开展住房租赁试点的12个城市，以及北京、上海等一线城市，都陆续推出租赁住宅用地，响应政策落地实施。截至目前，上海已推出25宗租赁住宅用地，合计建筑面积近200万平方米。

而随着楼市调控加码，上海二手房市场在去年迎来历史成交最高点之后，今年却进入交易寒冬，二手住宅月成交量均未超过1.5万套，业主由售转租意图明显。

租购并举进行时，租赁市场是否会成为楼市新“风口”?

由售转租，租赁市场将迎来哪些变化?

裴蕾：欢迎两位的到来，记得我们以前常常接到房屋中介的电话，各种推销买房卖房，但是我们现在看这种电话真的已经少了很多。尤其是习总书记提出来“房子不是用来炒的，是用来住的”之后，这个房地产市场的温度确实降下来了，尤其是像一、二线城市，北京、上海这些城市的交易量都已经相对趋缓。在这样的趋势变化下，同时我们看见有很多的政策引导，租房的需求被很强烈地激发出来，所以房屋租赁会不会成为一个风口呢?

范小冲：因为过去房价实际上已经被炒的很高了，作为新进入城市的年轻人，现在在一线城市已经很难买得起房了，这在今天已经阻碍了城市化的成长。所以现在实际上打开一个租赁市场，可以让年轻人更有尊严，让他们可以租得起地进入这个城市，给这个城市带来活力。我觉得租赁市场未来会是一个很大的市场。

白彦军：确实从国际经验来看，这也是一个趋势。我们看国际上的数据，基本上主要的欧美发达国家，它的住房自有率可能都不到50%，很多人要通过租赁解决住房的问题。所以我觉得国内住房方式多元化是一个大趋势，租赁是这里面很重要的一个部分，未来会越来越受到大家的关注。

裴蕾：在这样的趋势下，很多城市比如上海市就有一个非常明确的表态，就是由国企来引领推动住房市场供给，维持其稳定。我们看到现在在很短的时间内，上海就已经有大概六个租赁住房用地被国企竞得。据范总的了解，现在多个城市，以及各个参与主体都分别有一些怎样的举措?

范小冲：在目前租金还是比较低的情况下，大家完全还是市场的行为，可能在各种政策配套以后，民企才会大规模介入。所以先由国企响应号召、做尝试，我想紧接着一些民企各方面也都会跟随。

裴蕾：除了上海市，其他城市的推进情况怎么样?

白彦军：从全国范围来看，目前有几个比较大的举措，第一个就是我们核心的房地产生产资源，也就是土地。土地端，其实我们从整个目前试点的13个城市开始试点集体建设用地进入租赁市场，这个是很重要的一个举措。就是说通过土地端成本的降低，来促进租赁市场的发展。

第二块就是金融，其实金融资源这块我们看到一些大的银行，包括一些我们所谓的资产证券化的方式推出，这种方式也逐渐从金融端给我们更多政策的支持。但是这两块我觉得还不够，目前其实从之前看比较多的一种，就是我们对于租客的赋权，就是你让大家愿意去租房，必须给他更多的权利去享受。比如你享受一些基本的城市生活配套的服务，教育、医疗。目前这块比如说北京，在对租客租期超过三年的，可以在当地享受子女教育，这个就是很重要的一个方式，我觉得这些政策在未来可能会更多促进租房的人口进入这个租赁市场。

新增房产租赁政策能否控制房价增势?

裴蕾：虽然我们看见这些政策是非常集中的，在去年、今年这样集中出台，这是一个特别让大家关心的问题，因为不少人在固有概念里面，都是要买房的。不管是说老一辈，还是说现在要为下一代年轻人购房，其实这个观念一直没有变化，但是现在要让大家都去租房，这个观念的转变是有一个过程的。如果这个政策继续推行下去，我们的房地产市场价格走势是不是真的会像市场上大家讨论的那样，发生一个很大的变化，不再上涨了，或者就停留在这个水平，范总您怎么看?

范小冲：房地产这个市场，我想今天推这个租赁，实际上过去主要是销售，实际上未来就是高端和有能力买房的人还会买房，如果有资格。那么中端实际上现在通过租赁，通过这样的市场来支撑，然后低端还有一些保障，所以我觉得它是一个这样的市场，所以对于中端，过去他们因为买不起，但是还必须要去买，所以大家就加大了杠杆，也形成了一些炒作的风潮，把房价推动起来。

那么这一块如果推出大量的租赁，也就是说他不一定买房，一样能够在城市里面有尊严，而且还能够租售同权，获得在城市一样的待遇，比如子女上学等等这些，那么对于这些，我想对房价快速上涨是有抑制的。

裴蕾：这部分人其实是很大一部分人群。

范小冲：很大，特别是对新进入城市的这些年轻人，他们对于一个城市的活力和成长非常非常重要，一旦高房价把这些年轻人挡在外面，城市就会失去活力。

裴蕾：所以您是把需求分成了三类，一类是有高端需求，还是可以买房的人，他们还是会继续买房，中间这一大部分人就会寻求租房的途径，还有一类就是保障的，那对于房价的走势会是什么样一个趋势呢?白总您怎么看?

白彦军：首先我确实同意范总说的，从目前整个供给机制来讲，我们这次调控，特别是推进租购同权，是发挥了很重要的影响。我们看到像北京和上海，例如北京未来五年要供应150万套房屋，其中有50万套是租赁房;上海要供应170万套住房，这里面有70万套是租赁房，其实这个比例都超过了1/3，这个比例从影响上来说其实是巨大的，一方面它让我们将供给和需求结构调控得更匹配。我们过去供应的商品住宅单一性比较强，未来我们从土地供应端，把我们所谓各个层次的人员需求做了一个保障，后期我们供求关系可能就更顺畅一点，这样对房价的预期可能会有影响。

而且我们看到，租购同权，包括整个租赁政策推出以来，从各个方面看到的信息反馈来看，对于消费者改变购房预期，或者短期购房预期，我觉得效果还是很明显的。

金融机构进军租赁，将加速行业变革?

裴蕾：我们看见，以前可能更多参与的主体是房地产市场购房者，再加上银行在中间提供资金，但现在参与的主体越来越多了，而且这个积极性有了一些改变。除了有政策的扶持，还有金融的加码，我们看到很多金融机构都非常积极地参与到这件事当中，还有一些互联网公司的加入，让整个房屋租赁市场变得特别热闹，我们这儿也有一个小片，一起来看一下。

政银合作共建租赁市场

“租购并举”现已成为建立房地产长效机制的重要组成部分。2017年11月，广东省住建厅、佛山市政府分别与建行广东省分行达成住房租赁战略合作，迈出了政银合作、共建住房租赁市场的第一步，从技术、资金、渠道等方面，加快推动广东住房租赁产业发展。而中信银行也开创了银企合作新模式，在未来三年为碧桂园集团在长租住宅领域，投入300亿元的保障性基金，同时提供“一揽子”、“一站式”的综合化金融服务。

裴蕾：我们看见小片里也说了，金融手段的运用，这是一个很大的变化和一个亮点。因为在我们很多人的意识里面，大家都会觉得做长租公寓这种模式，可能是一种挣得慢又挣得少，可能大家是这样一种固有概念。但是现在我们看，金融机构加入的积极性非常高涨，因为我们会想，它其实还是有很多现实因素的影响，比如说房子的地段，地理位置好不好，包括它的运营能力强不强，以及它这个租售比的悬殊等等，限制了我们的想象，所以两位来给我们介绍一下，为什么现在金融机构的热情这么高?

范小冲：刚才白先生提到了，这么大比例的租赁住房推向市场，这就说明有大量的金融需求，所以大量金融机构肯定要抢占这样一个市场。开发商也是非常欢迎这样的，否则过去一卖了之，一下子变现了，一下子卖掉了，现在卖不掉。开发商融资，过去传统的方式成本是非常高的，那么的话长期租金不足以覆盖他自己资金的成本，这样的话有些金融的创新，不仅是银行，现在连京东都已经开始进入到这个领域。

那么他们实际上通过未来的一些消费金融，包括一些大数据，包括一些本身的信用等级，实际上能让很多的费用，很多的成本，包括很多的交易，能够更加简便，所以降低了很多成本，也使这种金融机构，它的这种收益未来变成可行。

裴蕾：所以这个根本问题还是在于它的成本降低了，所以我们一直在想它的利润怎么来，这个利润空间到底大不大，在这点上白总怎么看?

白彦军：首先我觉得市场蛋糕是非常大的，根据我们研究院自己的测算，目前整个租赁市场这个租金到2016年底，应该是能到1.4万亿左右，如果是按这个速度去发展。

裴蕾：这是个什么概念?

白彦军：这1.4万亿是非常大的概念，我们一年房地产销售额去年是11.6万亿，如果1.4万亿，你想想占这个比例，租赁已经很可观了。但是从增长速度来讲，它会非常快地发展，我们预计到2020年，这个数字能到两万亿左右，这个蛋糕非常大，所以大家要去做。

这里面就跟你说的利润怎么考核，我觉得有两块。第一块，土地成本我们前面说了，属于集体用地进入这个市场以后，能有效降低我们做租赁房土地的来源成本，这样的话我们整个盈利就有一定的保障。第二点，如果我们金融机构给我们的一些开发企业也好，或者专业的长租公寓运营商也好，给它一些金融的支持，它们在这个过程中可以加一些杠杆之后，它们这个利润率也能获得更好的保障。如果这个利润率有保障的话，我认为其实对于金融机构，和它们合作的话，是一个很重要的方向。

另外还有一个很重要的特点，租金是一个持续性的市场，不像我们卖房子，卖完就没有了，它是持续每年都有的市场，这个市场很稳定，对于金融机构也好，对于开发商也好，它们也能获得很好现金流的回流，所以这也是非常好的业务。

裴蕾：对于租房是不是也能用上现在一些互联网技术，对于租房者的画像是不是也是越来越清晰了?

白彦军：对，目前有各个机构，包括我们自己也有很多大数据的技术，针对的目前是租客，将来可能变成购房者，做一个大数据肖像的描述，通过发现他的一些需求特征，最后给我们运营商提供一些建议，他们在设计产品，包括整个提供增值服务方面，可能有更多比较明确的方向，最后这个产品就会更符合租客的需求。

裴蕾：其实这个风险是降低了很多的。

范小冲：过去租房必须要押二付三，或者怎么样，要交相当于押金、保证金，现在通过大数据，通过信用，通过各种收集，你看现在已经有推出的可以不要保证金，因为对一些客户就可以给他有这种，他就可以等于信誉好的不交保证金，对他而言租房的压力和成本大大降低了，他可以拿这个钱进行其他的消费。

裴蕾：所以我们看见很多互联网公司做这个平台，也是助力于这块市场的发展，现在我们讨论还比较多的是房地产信托投资基金，是不是已经到了成熟的阶段，可以非常娴熟使用的一个阶段呢?

范小冲：现在已经有两家推出，实际上还是个类REITs，真正的REITs真正的突破，还需要一些税收及其相关政策的落地，现在真正的REITs还没有出来。

裴蕾：白总，据您了解这个到了一个什么样的阶段呢?

白彦军：从我们来看的话，目前这几笔案例是做了一个非常好的尝试，你看里面有开发商做的，也有一些是专门的长租公寓运营机构做的，可以说给我们目前接下来做这种政策方面的探索提供了很好的基础，我估计在这种基础试点之上，可能接下来有更好、更完善的政策出来。

范小冲：但是租赁市场实际上是最容易做REITs的。

裴蕾：是，是最适合做资产证券化的一个板块。那么两位认为在这样一种金融工具的使用下，会对我们整个房屋租赁市场起到一个多大的助力作用呢?范小冲您认为。

范小冲：这个助力是非常大的，如果没有金融市场支持，这个租赁市场是不成立的，做不下去，因为现在租金不足以覆盖它的资金成本，然后它没有长期的资金的保障，他就没有动力去做这个租赁，为什么过去房子要一下子卖掉，为什么连商业物业散卖，大家都说是要持有的，就是因为它的金融没有办法支持。所以金融的支持，实际上是真正推行租赁市场的前提和保障。

裴蕾：所以我们看见不管是国家的政策，还是市场各个主体的积极参与，整个房地产市场其实已经开始发生了一个质的变化，那么具体会形成一个什么样的格局呢?

房产价格走势将受何影响?

裴蕾：我们看见现在在国家各种政策严格的限购限售，还有租售同权，共有产权等等这些政策的影响之下，两位觉得会经历一个多长的时间才能改变我们房地产市场，彻底进行一个格局的变化呢?

白彦军：首先就是我们目前看到突破比较大的就是我们租赁市场，但租赁市场从一块地进入市场，到建筑，到完工，到最后形成一体化的服务，需要一到两年的时间，甚至更长，所以我们认为目前来讲，短期来讲这种长效机制的建设，对于我们市场的预期，更多是预期上的影响，但是这种预期影响非常重要，短期可以有助于我们保持房价的稳定，但是我觉得如果是说这些政策真正对我们市场产生实际的影响，比如从2017年强推，到2018年整体上来讲我觉得会看到比较积极的效果，乃至2019到2020年会看到更加明显的效果，可以说我们这个市场到那个时候是更多元主体，更多渠道保障的一种市场机制。

裴蕾：其实现在租购并举是我们国家要调节\调控房地产市场很重要的一步，要建立一个长效机制，范总您觉得在这方面还应该做什么样的尝试?

范小冲：我感觉现在最多的还是从供给，也就是说包括现在的集体用地，包括很多的这些。等于说把它在供给土地的时候要求必须变成租赁，有很多，在北京买房70年，这不是租赁吗?但是因为今天中国房地产已经经过了所谓大规模快速的建设这个阶段，也就是说所谓上半场，实际上现在已经开始房子不太缺了，不像过去是没有房子，现在已经开始供过于求，当然很多地方有结构性的问题，但是总体而言现在并不太缺房子。所以光从供给，再盖出这么多房子，好像提供大家租赁，这是其中一个方面，我觉得更重要的实际上应该来扶持，或者管理租赁房屋的运营公司，我觉得包括在住宅租赁立法，让大家觉得租房一样有保障。那么租房的公司能把现在已经有的很多闲置的房子能够统一很好的管起来，提供一个更大的供给，实际上这个效果会更好。

裴蕾：您提到了一个其实是精细化管理，以前可能是在量上做文章，现在要做好服务。

范小冲：现在想的很多都是增量部分，实际上在存量部分很好的运营和管理，实际上这个价值更大。

裴蕾：白总您怎么看?

白彦军：我确实也这么认为，首先我们刚才讲的长效机制，我们看到几个方面，第一个住房制度这一块，我们随着租赁制度，包括共有产权房的推出，可能越来越完善。随之相适应的就是我们土地制度，整个集体建设用地进入市场，金融制度，不断投资经营，这个在退出，这也在维持我们整个集体的建设。大的方向已经很明确了，接下来关键就是如何落实和执行，比如说我们现在说推进租赁市场发展，我们看到过去我们在2016年到2017年，根据我们数据监测，全国总共有12个城市已经成交160宗自持用地，总面积是550万平方米，这里面就包含租赁用地，而其中光上海和杭州两个城市的租赁用地总和就达到100万平方米，如果这个政策在各个城市能够继续落实和实行下去的话，我认为对于我们整个市场预期影响会非常明显，这点我觉得非常重要，所以说关键还在于各个地方如何去落实和执行这个政策。