调控政策重压下 深圳楼市投资风口转向

随着“房住不炒”、“租售并举”的出台与落实，房地产住宅市场迎来密集调控期，而另一边商业地产“去库存”依然是主旋律。

因为国内投资渠道有限，商办物业成为良好资产配置。数据显示，两者的博弈开始向商业地产倾斜。

深圳官方数据显示，2017年，深圳全市一手住宅供应326.6万平方米，环比下降31.1%，成交259.3万平安米，环比下降38.0%;从供应套数来看，一手住宅批售33707套，环比下降30.4%，一手住宅成交25820套，环比下降36.2%。

不管是面积还是套数，2017年，深圳新房供应及成交均为10年来最低。而同期，深圳成交均价54445元/平，环比上升1.9%，量跌价微涨。

相反，2017年深圳甲级写字楼的供给量和吸纳量呈现创新高的状态。戴德梁行数据显示，2017年深圳全市甲级写字楼的新增供应为850392平方米，同比增加30.83%。同期，吸纳量为767471平方米，同比增加127.88%——这个增幅远远高于商品住宅市场一二手的成交增幅。

至于商业市场(包括商务公寓)，深圳中原的数据显示，2017年深圳一手商业成交86万平方米，同比上升27%。全年均价为60365元/平方米，同比上升12%;二手方面成交量回落19%至44万平方米，但商铺均价约89752元/平方米，同比上升5.2%。

深圳中原董事总经理郑叔伦认为，商业地产的投资价值将被重新审视。

“传统的调控手段就是增加供应、压抑需求，但这会造成三四线城市产能过剩，需要去库存。如今调控的新思路是’房租不炒’、’租售并举’。压抑房产的投资属性，放大房产的居住属性。”

郑叔伦表示，调控新政影响楼市投资策略，“我接触的很多投资客户正在改变思路。从短线投机、等待房价攀升转为长期投资，收取稳定的租金收入。”

“目前深圳的住宅租金回报率在1.5%左右，但商业地产的租金回报率有4%。我认为，以前投资看价格，现在看价值(租金回报等)。商业地产的投资价值不一定会体现在马上的价格上，但是租金收入会更稳定。”

各种力量杂糅下，市场正在表现出新的局面，商办大宗交易开始呈现常态化。

深圳中原给出的监测数据显示，2015年深圳大宗物业交易成交约122宗，所涉金额约306亿;2016年成交约154宗，金额约428亿;2017年成交约183宗，金额约514亿。

2017年，深圳全市工业类的大宗交易“量跌价升”，反而是写字楼和公寓成为成交量的主要产品类型。

深圳中原投资部总经理杨创慧指出，“表示在住房市场继续受控、深圳企业环境不断向好等多因素影响下，大宗交易将持续活跃，特别是商办市场，作为资产配置深受市场青睐。”

其中，深圳商业商铺仍是大宗交易最为活跃的版块，主要买家为投资公司;而写字楼和公寓的成交量明显增加，主要买家为自用实业公司及基金。

杨创慧预测，深圳写字楼和公寓将是市场成交主角，量价齐升。不过，商业价格上升压力较大，成交将有所放缓。