险资如何参与长租市场，银保监会有了明确要求

近日，银保监会发布《关于保险资金参与长租市场有关事项的通知》（以下简称“《通知》”），《通知》明确了保险资金参与长租市场的相关要求。

一是明确了参与方式与区位限制。银保监会表示，保险公司通过直接投资、保险资产管理机构通过发起设立债权投资计划、股权投资计划、资产支持计划、保险私募基金等方式间接参与长租市场，所投长租项目应位于人口净流入的大中型试点城市，满足效益、权属、土地使用性质和审批程序等方面的要求。例如，处于北京、上海、雄安新区以及人口净流入的大中试点城市，土地性质为集体建设用地的，应处于集体建设用地建设租赁住房试点城市。

二是明确产品设立条件。针对投资长租项目的债权投资计划和股权投资计划分别设置了设立条件。采用债权投资计划方式的，融资主体自有现金流占其全部应还债务本息的比例为100％（含）以上，采用股权投资计划及保险私募基金方式的，项目公司股权不得为第三方提供质押。

三是规范资金管理。银保监会要求，保险机构督促各类主体规范项目建设管理和资金划拨，实行资金专户管理和资金进出的全流程监控，确保保险资金封闭运行、专款专用。

另外，在投资的风险管理要求上，《通知》指出保险机构应当建立专属岗位，负责投资项目的投后管理，并建立全程管理制度，做好关键结点的风险防范。

例如，建立全程管理制度，在负债控制、款项支付、工程进展、租金回款、资产抵押等方面采取有效的风控措施，控制投资风险。

上月，《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》发布，租赁新政崛起，长租公寓迎利好政策。而此次《通知》表示，对于投资租赁住房项目的保险资产管理产品适用注册绿色通道，优化产品注册机制。

“一系列新政发布，是长租公寓的关键转折点。未来三年，房地产格局将会发生深刻改变，长租公寓行业变革的关键时期已经来临。” 公寓系统服务商水滴管家CEO冯玉光对第一财经记者表示。

冯玉光认为，由于保险资金体量庞大，且期限相对较长。在租赁住房资产合格的前提下，引入保险资金有助于向长租市场“输血”，促进住房租赁市场平稳健康发展。

银保监会指出，《通知》有利于拓宽保险资金运用渠道，优化保险资产配置，服务好主业发展；有利于发挥保险资金长期、稳定的优势，助推国家房地产调控长效机制的建设，加快房地产市场供给侧结构性改革；有利于促进我国新型城镇化建设，加快全面建成小康社会住有所居的目标。

据悉，下一步，银保监会将继续支持保险机构发挥自身优势，积极探索可持续的长租市场商业运作模式，进一步参与国家重大战略、关键领域和民生工程建设。