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业内人士用数据质疑:网传“长租公寓1比3裂变”难以成立

第一财经 2018-08-24 11:44:28

租赁中介确实通过租金贷提前取得了一些资金用于企业扩张,但资金错配是所有企业都会做的事情。且在借钱的同时,企业也在还钱。

随着自如、蛋壳抢房事件的不断发酵,租赁中介抬高房价的舆论不止愈演愈烈,甚至开始有了另一种味道。在一些自媒体眼中,这些机构已经不止是黑中介,简直变成了一帮处心积虑的骗子。费尽心思收来房源,装修好了再配齐家电租出去。为的就是骗房东、骗租客、骗金融公司,然后卷走一大笔钱。

为了抢占市场,自如、蛋壳等公寓企业的做法确实有些急功近利,在资本追捧的背后,长租公寓野蛮生长,不少违规现象也由此诞生。因此而引发舆论的批判和政府的批评也无可厚非。而越是这种时候,人们也越容易被思维病毒传染,失去了客观判断的冷静。近日,一篇题为《为什么中介哄抢租赁房源,因为贩毒都没它来钱快》的文章便引起了网友的广泛关注。但租赁中介真的如其所言比贩毒来钱还快吗?在笔者看来,文中的一些观点是有待商榷的。

1比3的裂变难以成立

文章称“中介利用租客的信用向银行套取了12个月的租金,然后只支付给房东3个月,扣在手里9个月的钱,他用这些钱,可以再发展3个新房东……他每扣下一个租客的钱,就能发展出3个新下线,而这3个新下线的钱全部扣下,可以再发展出9个新下线,于是规模就像滚雪球一样发展起来了……”打一看上去,这个算法简单明了,貌似没什么问题,但如果细细推敲就会发现所谓1比3裂变是无法成立的。

首先,它建立在“假设所有的租房者都办理贷款业务”上。对于刚毕业的大学生或者收入较低的人群而言,如果采用押一付三或者押二付三的方式,一次性支付四五个月的租金,确实经济上难以承受。但长租公寓主要面对的人群,除了高校毕业生外,还有大部分有着稳定收入的白领。他们选择长租公寓看中的是专业的服务和高品质的居住环境,因此这些租房者在经济上是能够承受一次性缴纳四五个月租金的,自然也就不需要什么租金贷了。而且比起申请贷款的租房者,这些白领的客单价才更高。所以,租赁机构通过贷款业务沉淀的资金远没有文章中所言的那么夸张。

其次,1比3裂变的算法中忽略了之后每个季度的房租支出。按照文章中的算法,一次收了12个月的钱,除去支付给房东的3个月,还有9个月的钱可以发展3个新下线。也就是说,当中介新增了3套房之后,从这个租客身上赚到一年的租金就已经全部花掉了。那么到了下个季度,需要付给房东的租金从哪里来呢?只能从另外一个租客那里抽了。而被抽掉一部分之后,剩下的钱显然不足以再发展3个线下了。

为了更直观一点,我们列了个表格。假设一套房的月租金为2000,为了便于计算,假设平进平出。那么从租客处所收的一年租金便是2.4万,然后付给房东6000,拓展3套房1.8万,全部花掉。按照1比3的裂变,第二度新增3套房,收入为7.2万。但支出方面除去1比3裂变,也就是发展9个线下所需要的5.4万。中介还需要支付新增的3套房以及之前1季度那套房总计4个房东2.4万的房租。此时我们看到总收入的7.2万已经不足以覆盖7.8万的总支出了。

而且从表格中,我们看到越往后,收入与支出的差距越大,1比3的裂变只在第一套时成立。也许有人会说平进平出有问题,但不要忘了收房的价格是越来越高的,况且公司运营、房屋装修都是需要花钱的。

没有百分百安全的生意,风险确实存在

综上,我们看到,租赁中介确实通过租金贷提前取得了一些资金用于企业扩张,但资金错配是所有企业都会做的事情。且在借钱的同时,企业也在还钱。

从图中我们可以看到,企业的资金沉淀源自租金收入和成本支出的差额,其增长是循序渐进的,不是一次性就能拿到一笔巨款。也就是说,租赁中介需要持续的拿房装修、出租、付房东租金、帮租客处理各种琐事,才能渐渐沉淀现金,而且这个时间还不算短。如果真的是为了骗钱,那这个戏也太难演了,高明的骗子应该不屑于骗得这么痛苦,所以主观上恶意的租赁中介经营者其实是极少的。

而中介在与金融机构合作时,金融机构也会有相应的风控手段,考察租赁机构的运营情况。毕竟,金融公司也不是谁要钱都给的傻大款,他们的目的也是为了赚钱,也要考虑风险。此外,随着公寓行业的信息化水平不断提升,金融公司对于公寓企业的评价也越来越容易。通过一些公寓管理系统,不仅可大大降低长租公寓的管理成本,更重要的是通过管理软件与智能门锁、电表等智能硬件的深度一体化,可使业主信息、租客信息、房态信息等全部实时可视化,为金融机构评价提供依据和风控手段,从而降低风险发生的概率。

文章还称“一旦中介无法继续支付房东租金,引发资金链断裂之后,就会引发巨大的社会动荡。”不可否认,由于拓展房源的支出巨大,加上公寓企业本身利润不高,如果企业经营不善、经营者不够成熟,确实会导致资金链断裂,企业破产。

事实上,近两年已经有一些品牌公寓因此而阵亡了。如2017年2月,好熙家公寓因经营不善导致资金链断裂,租客被转至其他公寓,并通过免租券的模式对现有租客进行补偿。2017年8月,V客青年公寓被魔方公寓并购。可见,这些品牌公寓阵亡后,大多被接盘或者收购。虽然造成了一定的损失,但也不至于让大量租客流离失所。况且,任何经营都是存在风险的,每一个行业都存在因经营不善导致破产的企业。这个世界上没有百分百赚钱、百分百安全的生意,否则银行每年也不会有那么多坏账了。

不能以点概面,忽视公寓的存在价值

不可否认,文章中指出的租金贷存在风险、个别企业的违规操作这些现象确实存在。但由此延伸出的“爆仓”和社会动荡就有些矫枉过正了。同时,以点概面,将个别企业的行为扩展为整个行业的现象也是不妥的。

在房租飞涨的话题下,租赁机构在租房交易中存在的必要性,也被忽略了。租赁机构之所以存在,是因为房东有托管房屋的需求,租客有高品质居住需求。如果总结一下其存在的价值,至少有两点:

专业性,解决了房东和房客难以解决,或者不愿解决的问题。有些房东因为精力不足或是人在国外无法打理房子,而通过租赁机构,这些原本空置的房源便得到了利用。对于脏乱差的房源,公寓公司拿房后会重新装修,配新家具,改善了租赁房屋的品质,满足了年轻人对居住环境的要求。另外,很多租赁机构是不收取中介费的,按照70%的中介费算,一套2000元月租的房子可以省去1400元的中介费。

长期性,承包房源后短期出租、单间出租,相当于批发转零售。在过去,想要短租其实是很困难的,99%的房东都要求至少一年的租期。租一个单间同样如此,很少有房东一间间放出来,要租都是租整套。此时,租赁机构就承担了中间零售商的角色,将房子长期承包下来,可以短租一两个月,也可以分租,虽然会贵一点,但对于租客来说总体是省钱省力的。

尽管租赁机构在此轮房租飞涨的讨论中遭遇口诛笔伐,但事实上大多数企业都不怎么赚钱。此前,潘石屹就发文称,“北京住宅租金回报率只有1%。即使租金再翻两番,作为房子的拥有者,仍然亏本”。而在公寓运营中,从房源开发、设计装修,到营销招租、租后管理,涉及的业务节点多达400多个,可谓相当操心。因此,说做公寓是“赚着卖白菜的钱,操着卖白粉的心”也不为过。

(作者系水滴公寓CEO)

责编:于舰

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