东京中产不相信楼市 | 海斌访谈

透过玻璃落地窗向外眺望，不远处就是日本的东京湾。

这里是日本住友不动产公司几年前开发的双子楼盘，距离东京最繁华之地银座约两公里、日本天皇的皇宫所在地不到三公里。这两栋楼都是52层高，在第51层的一户46平方米的小户型住宅里，我和链家地产日本业务负责人胡灏席地而坐，聊到了日本楼市的当下和历史起伏。他告诉我，这两栋楼的开发时间大概是五年前，而我们所在的这一户住宅的售价约420万人民币。照此计算，每平米的价格约9.2万人民币。

这一售价和北京、上海类似地段的房子价格接近。

据胡灏介绍，日本住宅出售时标注的户型面积就是户内面积，也就是实际使用面积。这一点与中国国内的住宅出售面积包括电梯井、楼梯间以及变电室等公摊大不相同。按照中国国内20%左右的公摊面积考虑，则这栋东京的一室户对应面积约57.5平方米，相应均价可降低至7.3万/平方米。

这套房子是准备卖给中国买家的。

“来日本投资房产的，主要是中国的投资者”，他告诉我，这其中包括了中国大陆，以及中国香港和中国台湾地区的投资者，而来自欧洲和美国等发达国家的楼市投资者极少，日本本土的个人房产投资者也不多。

按照在东京从事翻译工作的坂下世史子女士的直观感受，自从2013年东京获得举办2020年夏季奥运会举办权后，当地的楼市慢慢受到了日本本土之外的投资者关注，近几年东京房价每年都有小幅的爬升。她的感受与胡灏类似，追逐奥运会概念的中国投资者是东京楼市升温的重要推手。

很难说中国的投资者能够从东京楼市获益多少。女儿正在读高中的坂下世史子坚定地认为东京的楼市投资者难以从中获利。

在二十世纪九十年代，她与丈夫购买了东京繁华地带的第一户房子自住，当时以为房价已经掉到了谷底，结果买后仍持续下跌了一段时间。当她考虑卖出这套房子，换购另外一套房子的时候“没有赚到钱”。这其中有东京住房市场长期不景气的原因，还有一个重要因素则是日本政府的税收政策抑制了房地产投机。

据坂下世史子介绍，她购买第一套房子的时候缴纳了大约5%的消费税（后来日本消费税提高到了8%），持有期间每年还要缴纳1%左右的房产税。如果房子用于出租的话，租金收入还要交税。这还不是全部，一套房子如果出售后获得收益，政府还要对获益部分征税，按照累进的计算方式，最高一级可高达50%。

2017年上海人均GDP为1.87万美元，北京人均GDP为1.91万美元，东京人均GDP为7.1万美元。尽管东京人均GDP高于上海和北京，贷款利率低至1%，但这都没能激发东京的中年和中产阶层的房地产投资欲望。

普通日本人现在不相信楼市能赚钱，不相信股市能赚钱，坂下世史子对我说。上个世纪90年代日本的楼市股市双双崩盘。如果从2014年初到当下，日经225指数已经从13800点左右上升到了21900点左右，涨幅不算小。不过，”股市有风险、入市需谨慎“的观念刻在了日本目前50岁左右的普通人骨头上，因为历史的教训足够深刻：日经225指数崩盘前最高位超过40000点。东京楼市类似，尽管近年来价格有所上涨，但据胡灏表示，目前尚不及当年最高点的一半。

处于日本中产阶层的坂下夫妇和他们这一代人，是被上个世纪九十年代房地产泡沫破灭所教育的一代。房地产市场崩盘，以及此后旷日持久的低迷楼市，消灭了这一代人对房地产投资的热情。日本人投资心理走向了两个极端：此前对楼市、股市的投资异常狂热，换成了当下对楼市、股市投资风险的极端厌恶。

当下，日本购房需要缴纳的消费税还将继续升高。当我走访东京楼市的时候，恰逢日本首相安倍晋三推动日本在2019年将消费税从8%提高到10%，这一举措是为了应对老龄化的日本社会日益增长的福利开支需求。

日本野村证券分析了此前两次消费税上调对楼市影响，该研究机构认为在消费税再次上调之前会有一波抢购，但一旦新的税率实施，购房需求将出现相应的衰减。影响日本楼市需求的另一个因素也许更加关键，野村证券指出，日本家庭户数即将见顶。