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英国脱欧火了爱尔兰楼市:都柏林房价翻番,成中国买家新宠

第一财经 2018-11-19 22:46:16

都柏林楼市最近几年中国买家人数明显增加,主要以自住的家庭式住宅为主。

当地时间11月13日,在经历了无数次拉锯战之后,英国终于与欧盟就“脱欧”协议内容达成一致。次日,英国首相特雷莎·梅宣布草案赢得了内阁支持,英国议会将于12月中旬对草案进行表决。

在英国脱欧之后,爱尔兰作为唯一一个在陆地上和英国接壤的欧盟成员国,将成为连接英国与欧盟之间的特殊桥梁。

行动敏锐者早已向爱尔兰投去了关注的目光。

为了继续留在欧盟,部分对脱欧不满的英国人选择加入爱尔兰国籍。爱尔兰驻伦敦大使馆数据显示,2018年上半年,大使馆共收到约4.5万份护照申请,相比英国2016年公投脱欧前的数据几乎翻番。此外,原本驻伦敦的不少金融机构,比如美国银行也选择把欧盟总部搬迁到都柏林。

史密斯咨询公司的联合创始人李敬利告诉第一财经记者,他近期刚接待过一位刚需客户——来自中国的客户打算明年开始在都柏林长居,并把孩子送过去上学。

这位客户和一个英国人同时看中了一套三居室的公寓,为了拿下这套公寓,他们开始竞价,75万欧元的售价被抬高到了86.5万欧元(约合686万元人民币),最后他的客户如愿以偿。

外来人口迁入和工作机会的增加,则助推了爱尔兰本来就已十分火热的房价。在今年11月初全球知名会计师事务所普华永道(PwC)发布的《2019年欧洲房地产新趋势》报告中,爱尔兰首都都柏林的房地产投资前景仅次于里斯本(葡萄牙)和柏林(德国)。

海外房产网站居外网向第一财经提供的数据显示,当前都柏林的询盘热度正处于历年来的巅峰。

近6年上涨逾九成

与多数欧洲城市类似,2007~2008年都柏林房价达到了顶峰,但在2008年全球金融危机爆发后,都柏林房价出现了长达3~4年的下跌探底过程,均价几乎遭到腰斩。

房地产服务商第一太平戴维斯(Savills)爱尔兰新房业务总监布朗(David Browne)对第一财经记者表示,都柏林房价自2012年初触底以后开始稳步上升,年均涨幅达8%;若考虑通胀因素,直到今年以来涨幅才有所放缓。

爱尔兰中央统计局(CSO)数据显示,今年8月,都柏林住宅价格同比上涨6.1%,与2012年2月时的最低点相比,已累计上涨94.5%。

居外网的都柏林询盘指数显示,2017年开始询盘数量增速明显,该年第二季度询盘量环比增加了三倍。2018年第三季度创下了统计以来的最高纪录,同比2017年第三季度翻了两番。

就职于英国某知名房地产基金公司的Nina告诉第一财经记者,2008年金融危机造成了爱尔兰房地产开发商持续数年的资金短缺,无力兴建新房,同时爱尔兰人口保持持续增长,导致房地产市场严重供不应求。

“在2012~2013年左右,爱尔兰经济逐渐复苏,当时是最佳投资期,我们公司正是在那个时候进入都柏林房地产市场的。”Nina说道。

2013年7月,为刺激经济复苏,爱尔兰政府修正了移民法案,允许在爱尔兰境内投资一定数额(后在2016年12月修正为100万欧元,约合790万元人民币)的非欧盟国家公民获得居留许可,这吸引了不少外来的投资者。

布朗表示,都柏林楼市最近几年中国买家人数明显增加,主要以自住的家庭式住宅为主。据他透露,当前都柏林市面上每套新房(含期房)均价为46.7万欧元,每平方米均价约6000欧元,其中最贵的是邓莱里-拉斯当区(Dún Laoghaire-Rathdown)超过60万欧元。

Nina告诉第一财经记者,她有一位朋友,2014年花费几百万欧元在都柏林郊区投资了一家拥有100多个房间的小型酒店,目前经营状况良好,不计房价上涨,仅每年的租金回报率已超过了5%。

“在过去两年,大量的中低端楼盘(包括社会福利房)进入市场,拉低了都柏林的均价。根据地区不同,新房价格平均要比二手房高出15%。”布朗说。

梅林资本集团(Merrion Capital Group)的首席经济学家麦奎德(Alan McQuaid)认为,都柏林房价上涨的主要原因是供不应求,这一现象已经持续多年,并且不可能在一夜之间得以修正,因此房价很难停止上涨。

人口红利是核心因素

都柏林房地产市场的供不应求与当地人口红利密切相关。爱尔兰中央统计局数据显示,该国当前人口约485万,较10年前增加了35万,预计到2040年,爱尔兰人口将达到575万。

爱尔兰是欧洲人口最年轻的国家,25岁以下人口占总人口的三分之一,34岁以下人口几乎占总人口的一半,而爱尔兰近40%的人口生活在都柏林及其周边地区。都柏林对爱尔兰人口的虹吸效应,除了由于它是首都之外,还因为都柏林有着“欧洲硅谷”之称。

普华永道在报告中提到,世界领先的科技公司正在都柏林“快速扩张”,这是为什么这个相对较小的城市,在欧洲房地产投资前景中排名靠前的原因。

11月8日,Facebook宣布计划扩大在都柏林的办公室区域,使办公面积翻两番,让该公司在当地的员工人数增加一倍以上。Facebook目前在爱尔兰雇用了4000名员工,但仍然不如苹果和谷歌,这两家公司在爱尔兰各自拥有6000名员工。

美国科技巨头纷纷选择在都柏林扩张,这与当地较低的企业税率和低成本的避税措施有关。2015年,爱尔兰一度成为美国最大的海外投资(FDI)目的地。

此外,英国选择脱欧也刺激了这一趋势。普华永道在报告称,都柏林机场、港口地区的物流行业增长势头强劲,英国脱欧促使爱尔兰的出口商和零售商重新配置物流供应链。

李敬利表示,由于英国脱欧临近,过去一年中来自英国公民的咨询数量大幅增加。同时,爱尔兰对于海外投资者的态度也十分友好,并没有针对外国投资者的限购政策,也不存在额外的海外买家印花税。

大量且质优的工作机会刺激了不少年轻人来都柏林学习、工作和生活。李敬利对第一财经记者表示,相对于爆发式的人口增长速度,新屋建成速度远远无法满足市场需求。2016年,爱尔兰新建住宅不到 1.5万套,仅是近20年平均水平的65%,同时爱尔兰住房库存较低,每年至少需要额外增加 5000 套住房才能勉强满足市场的需求,而在都柏林房屋供应不足的情况更为严重。

Nina对第一财经记者表示,在英国脱欧之后,爱尔兰将成为欧盟唯一一个主要语言为英语的国家,因此有不少投行及其他金融机构选择把欧盟总部搬到都柏林,包括中国银行也于2017年6月在都柏林设立了分行。

“经济复苏之后,不少爱尔兰人选择回到自己的祖国。近年来,去爱尔兰留学的数量也有所增加,其中包括不少来自中国的留学生。这些因素都直接推动了房价。”她说。

据悉,目前约有3000名中国留学生在爱尔兰留学,其中大部分都在都柏林,较为知名的大学有圣三一学院(Trinity College)、都柏林大学(UCD)和都柏林城市大学(DCU)等。

每年租金回报7%~10%

世上没有只涨不跌的资产。都柏林的房价已连续快速上涨了5~6年,未来空间还有多大呢?

三大评级机构之一的标准普尔今年9月发布的预测报告显示,爱尔兰的房屋供应量正在追赶需求量,预计未来三年内的房价增长将有所缓解。2018年的房价增速为9.5%,2019年放缓至8%,2020年为7%,2021年为6%。

爱尔兰最大房产网站Draft.ie的数据显示,都柏林的房价几乎已恢复到了金融危机之前的水平,当前有5000多套房产在售,数量同比有所增加。

Nina对第一财经记者表示,房产投资周期通常为10年左右,现在已进入中后期。她所在的基金公司当初投资都柏林时设定了5年的投资期,已全部退出。

不过,Nina认为这并不意味着都柏林的房价将要下跌,未来仍有一定上涨空间,因为市场需求并没有减少太多。她表示:“现在的投资机会肯定没有前几年那么好,但如果有刚性需求,比如孩子在当地上学,仍然可以考虑,主要还是要看地段。”

布朗也认为,保守估计,未来几年都柏林的房价仍将保持每年3%至5%的上涨,取决于当地市场的供求水平。

李敬利则认为都柏林房产仍十分具有吸引力,尤其是其超高的租金回报比率。据统计,都柏林房地产每年的租金回报率在7%~10%。这与爱尔兰的人口红利和科技巨头抢滩入驻息息相关。他认为,如果想去都柏林投资房产,应优先考虑公寓或别墅,二者租售比较高,当然地段也很重要,在市中心或者较好的区域,出租率高,租金也高。

“普遍来说,都柏林南区的住房无论质量还是环境相比北区都有很大优势。都柏林市北部1区、7区和南部2区、4区、6区、14区等都是当前投资的热点区域。” 李敬利如是说。

责编:杨小刚

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