深圳楼市新政：禁止租赁企业暴力赶人、 哄抬租金、强制使用租金贷

11月23日，深圳市规土委发布《深圳市人民政府法制办公室关于征求<深圳市房地产市场监管办法（修订草案征求意见稿）>意见的通告》（以下简称为“《意见稿》”）。

深圳市规土委表示，这是顺应深圳新时期城市建设发展、落实国家发展住房租赁市场政策的需要。

空间资源短缺成为制约城市进一步发展的瓶颈，深圳早早步入存量土地开发阶段，自2012年新一轮土地管理制度改革以来，逐步建立了土地整备、城市更新等存量土地二次开发新机制，对房地产建设管理提出了新要求。此外，随着“深圳90改革”的推进实施，建设项目审批发生了重大调整，部分环节与房地产市场监管密切相关，相关制度也亟待衔接完善。

深圳市规土委称，有必要按照新时期城市建设发展的新要求进行修订完善。

《意见稿》涉及建立安全生产责任制度，明确房企、租赁企业、中介公司等安全生产主体责任，把行业的“年检制度”修改为“年报制度”，并完善房地产行业公共信用信息管理制度等，其重点是强化、完善房地产预售、销售管理以及房屋租赁管理。

跟2010年7月发布、9月执行的《深圳市房地产市场监管办法》（以下简称《监督办法》）对比，《意见稿》在房地产开发经营、预售方面并无新的意见条文。

例如《监督办法》提出，房地产开发项目申请预售前，项目资本金账户余额应当不低于项目资本金10%，房企应当按照经备案的销售价格，明码标价销售商品房，需调整销售价格且调整幅度超出备案价格15%的，应当在调整价格前办理备案变更。本轮《意见稿》依然沿用了这些管理办法。

综观全文，大大小小条款与此前的《深圳市房地产市场监管办法》相差不大，主要是新增房屋租赁的内容，并将其置放在仅房地产开发经营之后，但在房地产经纪、估价等内容之前，可见地方政府对其的重视程度。

《意见稿》强调建立实名租赁制度，房屋租赁活动中，当事人应当提供真实身份信息，也明确若存在未依法取得合法来源证明材料的、违反规定改变房屋使用功能的、室内装修不符合标准等情形禁止出租房屋。

目前市场上，不论是租赁企业抑或是小业主，普遍存在隔断房，N＋1房等行为。而如今《意见稿》提出，出租住房的，应当以原始设计的卧室或者起居室为最小出租单位，且人均租住建面不得低于6平方米。禁止将原始设计的卧室或者起居室再次分割搭建后出租，此外，厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间，也不得出租用于居住。

另外，根据《意见稿》，房屋租赁合同订立后15日内，租赁当事人应当持以下材料到房地产所在地的房屋租赁主管部门办理租赁合同备案；出租人向承租人收取的租赁保证金不得超过两个月租金。

而深圳的房屋租赁企业应当自领取营业执照之日起30日内，持在深圳市注册的营业执照、法定代表人或者负责人的身份证明、固定服务场所证明、主管部门规定的其他材料等材料到主管部门办理备案。

《意见稿》明确列出的租赁企业禁止性经营行为多达十余项，其中包括提供虚假来源证明材料出租房屋、暴力驱逐承租人、强制或者变相强制服务并收取费用、通过签订霸王条款等方式哄抬租金或克扣保证金等。结合此前惹得舆论沸腾的租金贷事件，强制或者诱导承租人使用或者捆绑租赁贷款支付房租、违规使用银行贷款等租赁融资恶性竞争、抢占房源等行为亦受到禁止。

目前，深圳的租赁企业已深入城中村拿房、改造、出租，而对此，《意见稿》提出农村城市化历史遗留违法建筑（历史违建）经房屋结构和消防安全检验合格，并符合地质安全条件的，可以按规定办理房屋租赁的相关手续。房屋无法满足安全使用要求的，不得出租、进行经营性活动。

深圳规土委表示，国家将深圳列为全国首批住房租赁试点城市，而深圳市场中仍存在租赁管理职能分散、租赁市场管理不到位、随意涨租、行业门槛较低、无序竞争等现象，为贯彻落实国家有关住房租赁市场发展政策，有必要结合当前住房租赁发展的新形势，通过修订管理办法，完善房地产租赁市场监管规范。