大房企信托成本超13%，小房企更难拿到资金

11月以来，银行理财产品的收益率继续下滑，平均不足5%，但信托的收益率却节节攀升。第三方数据显示，临近年末，集合信托产品的平均预期收益率持续上扬，截至12月7日，11月募集成立的集合信托产品平均预期收益率为8.29%，环比增加0.19个百分点，创下近一年来的新高。

房地产类信托更是如此，当房企融资渠道连连收缩、资金面临考验，房地产通过信托公司融资也“水涨船高”。数据显示，11月成立的集合信托产品中，房地产类信托募集规模占比最大。

一位信托业内人士表示，目前，房企太缺钱了，大的房地产信托项目成本达到了13%～15%，小房企已经从信托公司拿不到资金了。光大证券的一则数据显示，2018年新增信托产品中，投向房地产和城投的产品，仍占新增信托规模的95%左右。

融资成本13%～15%

信托公司成为房企“输血”的重要渠道。房地产监管保持高压态势，房企的融资渠道收缩，资金链紧张，融资成本上升，加上年末市场流动性紧张，房企对于资金需求上升。

另外，随着房地产市场有转冷的趋势，信托公司进一步加强了风控、抬升房企融资的门槛。

“房企融资太难了，在当下的资金困局中，找信托公司是好的渠道之一。融资成本已经超过13%，一般在15%以内，个别项目已经超过15%。”某业内人士称。

数据显示，11月份集合信托产品成立规模较10月大幅增长，其中，房地产类信托募集规模占比最大，较上月增加188.74亿元，环比增长48.07%。

中国信托业协会的数据同样显示，2018年二季度，信托资金投向房地产领域的规模为25072.49亿元，比一季度的23710.76亿元增长了1361.73亿元，占信托资产比例由10.99%提升到12.32%。房地产信托新增规模当年累计为4280.73亿元，占全部新增信托规模的18.31%，比一季度占比提升了3.5%。

用益金融信托研究院研究员喻智表示，信托公司选择房地产信托作为转型期间的业绩支撑理由比较明确：房地产市场发展较为成熟，项目风险较易于把控，业务模式比较成熟。

“从信托公司的角度来看，2018年是痛苦转型的一年，创新业务体量小，还无法取代融资类业务的地位。信托公司一方面提高房企的融资门槛，信托资金逐步向行业头部的房企和经济较为发达地区的项目集中；另一方面，房企现阶段的融资需求高涨，信托公司大幅提升了房地产类信托的收益率。现阶段选择开展房地产类信托既能控制风险，又保证了信托业务的总量。”喻智称。

小房企更难拿到资金

11月份以来，有多家大房企获得信托公司授信协议。11月24日，福晟集团与光大信托签订100亿元战略合作协议，重点支持福晟集团的公司债发行、房地产基金、企业并购基金、旧城改造及城市更新、ABS类等。双方称，将在房地产开发、建筑、物业等领域开展合作。

11月23日，泰禾集团与光大信托、招商银行签署三方战略合作协议。其中，光大信托将为泰禾集团提供200亿元的综合授信额度。11月22日，花样年集团与光大信托签署100亿元融资协议，这笔融资将重点支持花样年集团公司债发行、城市更新类、房地产开发、ABS类、消费金融类等业务。11月21日，兴业信托为正荣地产提供100亿元授信额度。

不过，中小房地产企业的生存能力则受到考验。“即便这么高的成本，信托公司选择的对手方一般是百强企业，并且要有抵押。小地产商如果没有关系的话，信托公司不会给予融资，除非是一线城市或者当地排名靠前、信托公司的股东。”上述业内人士表示。

喻智称，一方面房地产信托作为信托公司的传统业务，是监管层对“影子银行”等金融乱象的重要监管领域；另一方面房地产信托的融资门槛也在逐步抬升，进一步加剧了房企资金供求的不平衡，抬升了融资成本，中小房企更难拿到融资。

东吴证券分析师胡翔表示，房地产信托在今年新增信托资金配置领域中的地位不断提升，信托合作地产公司向龙头集中，同时地产合作项目由三四线城市向一二线城市集中，驱动信托资产质量提升。

另外，他表示，伴随着地产公司融资压力加大，当前融资类项目为主的格局会向股权类项目转变，信托报酬率也会随之提升。