供应井喷房价微跌 集体土地建住宅成北京楼市新力量

从最初的试点产业用地，到建设租赁住房，再到如今的建设共有产权房，集体建设用地入市路径甚为清晰，建设用途一再获得新突破。

12月27日，北京市挂出三宗集体建设用地，用于建设共有产权房，且限定销售均价为29000 元/平方米。这是北京首次利用集体建设用地建设、销售共有产权房。

国家自2014年开始提出“共有产权住房”概念，今年下半年起，西安市、广东省等多个省市陆续发布推进共有产权住房的实施方案及意见，共有产权房时代正在来临。

共有产权房将与商品房、保障房、租赁住房将构成多主体、多层次的住房体系，助力长效机制的建设。而集体建设用地应用到住宅领域，无疑为住宅市场带来大量新增供应，改善住房供应结构。

作为试点中的城市，从北京楼市实况看来，今年下半年，共有产权和限竞房的入市缓解了刚需市场供需结构，11月北京新房和二手房价格略微下降，总体市场平稳。

集体土地入市再突破

静水流深。12月27日，衡阳决定撤销《关于暂停执行<关于规范市城区新建商品房销售价格行为的通知>的通知》的消息让市场泛起浪花，同日，北京悄然发出三宗地的招拍挂信息。

三宗地块为大兴区瀛海镇YZ00-0803-2009、2012A、2012B、2015地块、大兴区瀛海镇YZ00-0803-2010、2013A、2013B、2014、2016地块和大兴区瀛海镇YZ00-0803-2003、2004、2005A、2005B、2008地块。

资料显示，地块属于F81绿隔产业用地，出让年限为70年；挂牌出让起始价分别为人民币158879 万元、162089 万元、220862万元，国内企业、其他组织和个人均可独立／联合参加竞买。

本次出让宗地 F81 建筑规模全部建设“共有产权住房”，销售均价为29000 元/平方米（含全装修费用）。

这是北京首次利用集体建设用地建设共有产权房，且对外销售。“即使是全国范围内，这样的土地制度改革和创新，也是首例。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对第一财经指出。

近日，十三届全国人大常委会第七次会议审议多项关于农村土地制度改革的法律案和报告，涉及农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点。

2015年2月，北京大兴等33县(市、区)被国土资源部确定为集体经营性建设用地入市的试点地区。

根据自然资源部最新数据，目前33个试点县（市、区）集体经营性建设用地已入市地块1万余宗，面积9万余亩，总价款约257亿元，收取调节金28.6亿元，办理集体经营性建设用地抵押贷款228宗、38.6亿元。

2016年1月，北京第一宗通过招拍挂形式出让的集体经营性建设用地“2号地小B地块”，被北京市赞比西房地产开发有限公司以8.05亿元竞得，土地年限为40年，折合土地楼面价约为1.5万元/平方米。

赞比西是石榴置业旗下子公司，也就是说，主流房企已正式介入集体土地的试点建设中。因宗地限制因素颇多，小B地块将探索商办或商务公寓等方向。

将视野放宽至全国范围内，集体建设用地入市的试点，起初只能用于产业用地，随后又用于建设租赁住房，本次于北京用于建设共有产权房、在住宅领域上空打开天花板的意义不言而喻。

从属性来看，此三宗土地的权属目前依然是集体土地。

合硕机构首席分析师郭毅告诉第一财经，这是针对集体土地使用方式的一个有益推进。“村集体组织并没有丧失对土地所有权的控制，通过这种方式，集体组织还能一次性回笼部分土地出让金，来保障整个集体经济的运营。”

至于建成共有产权房后，集体组织和购房者个人各自持有的比例，中原地产首席分析师张大伟表示，“目前还没有明确，但相信后续会落地更多配套政策。”

北京新房供应井喷

让住房回归居住属性，引导楼市平稳发展，一方面在监管限制上整肃炒房者，给交易市场做“减法”，一方面是实施供给侧改革，给土地和住房市场做“加法”。

上游源头土地是房地产市场发展的原动力，供给侧改革之味甚浓的集体土地用于建设共有产权房，张大伟认为，这个新事物的诞生，对楼市的影响或将远超想象。

国家自2014年开始提出“共有产权住房”概念，今年下半年起，西安市、广东省等多个省市陆续发布推进共有产权住房的实施方案及意见，从政策的决心来看，共有产权房时代正在来临。

共有产权住房，顾名思义，是指政府和个人共同出资、共有产权、共享增值收益的房产，建立共有产权住房制度，能降低中低收入住房困难家庭、各类人才购房门槛。

中国的住房体系正在重构，过往多年，由市场商品房与政府保障房构成的“二元结构”或将被打破，解决既买不起商品房，又不符合保障房条件的“夹心层”住房难题被提上日程。作为木桶上的短板，共有产权房、商品房、保障房、租赁住房将构成多主体、多层次的住房体系，助力长效机制的建设。

在北京，近期住宅类共有产权土地明显增加，除上述三宗集体土地外，目前待售住宅土地合计15宗220万平米，按照100平米一套房计算，约能供应2万套住宅。

2017年10月，北京首个共有产权住房项目已公开摇号。中原地产数据显示，2018年至今，北京入市的共有产权房多达29个项目，提供房源32446套，比2017年5个项目3752套上涨了765%。

供应增加，是共有产权类土地入市的最直观结果。“而利用农村集体用地建设共有产权住房，对共有产权住房供应规模保障，起到了积极有效的推进作用，这是一个新的土地来源。”郭毅指出。

张大伟表示，集体土地和国有土地之间巨大的土地差价，会给住宅市场带来明显供应，一旦全国试点，即使集体土地只用来建设保障房，也会给市场带来巨大影响。

不过郭毅认为，共有产权住房属于政策性住房，与整个商品房市场的房价体系关联不大，“一方是市场化体系，一方是保障体系，而集体用地，进入的是住房保障体系里。”

然而共有产权房、限竞房的大量入市，使北京新房供应持续井喷，尤其是今年下半年以来。

从北京一二手房的成交结果来看，综合安居客和贝壳研究院 Real Data数据，11月北京新房均价为42795元／平方米，比10月下跌0.13%，成交3846套，比10月下降14.3%。11月北京入市的限竞房及共有产权房逾6500套，一定程度上分流了二手房需求、平抑市场价格——

二手房微幅回升，环比增加3.5%，均价连续三个月下跌至59381元/平，环比下跌2.8%，购房者议价空间继续扩大至5.2%，处于2017年以来的高位上。

此前有房企投拓人士对第一财经表示，目前公司对共有产权用地持观望态度，不会轻易出手，但其也认可共享产权住房会分流市场需求。无论如何，政策性住房围猎下，市场格局正在生变。