海外学生公寓渐成投资热点，中企投资需规避法律风险

近年来随着高等教育日益国际化，移民及留学生数量大幅增加，国际学生公寓市场逐渐成为一个新的投资热点。

第一太平戴维斯华北区高级董事、评估部负责人胡建明（James Woo）近日对第一财经记者表示，在当前的低收益率环境中，机构型投资者、主权财富基金以及养老基金为扩张资产规模、追寻收益型投资，争相收购学生公寓资产包。

“在过去的五年期间，全球学生公寓市场逐渐独立成为一个投资品种，而且增长很快。从投资收益率的角度看，学生公寓会比一般住宅租赁收益高一两个点。国外有一些基金机构把银行的不良住宅资产买下来，后期如果市场好的话可以卖住宅，销售市场不好的话，就把这些不良资产变成学生公寓，然后去做一些投资，等到市场成熟的时候他们再出手。”胡建明说。

第一太平戴维斯发布的《全球学生公寓》报告显示，全球学生公寓投资额在2016年达到创纪录的164亿美元，同比增加5.4%，在2014年基础上翻了一番。2016年以美国市场表现最为出众，全年投资额达到98亿美元。

胡建明表示，2017年和2018年的相关数据还在统计之中，但总体仍然是一个增幅较大的态势。

据介绍，学生公寓投资集中在美、英两国。这两个市场成熟度最高，占据着全球可投资资产存量的主要比例。学生公寓被投资者纳入住宅资产范畴。目前，这一资产板块正在欧洲大陆迅速发展成熟。

跨境投资约占全球学生公寓投资额的37%，高于写字楼（34%）以及零售物业（29%）的跨境投资比例。主要投资者为扩张资产规模，均选择在多个国家投资布局。新加坡政府投资公司是2016/2017年最大的单体投资者，参与完成了两笔全球最大交易，如今在美国、英国、德国、澳大利亚都持有资产。

胡建明认为，考虑到学生公寓是一类安全稳定的创收型资产，因此以主权财富基金、养老基金为主的投资者格局并非偶然形成。CPPIB是2016/2017年全球第二大投资者，于 2017年4月在英国收购了Union State学生公寓资产包，总价约5.8亿美元。

新加坡投资者丰树集团是2016/17年第三大投资者。凭借在北美及英国市场的大宗收购，丰树集团迅速跻身全球学生公寓投资市场前三甲。

胡建明表示，率先开拓学生公寓市场的那一批业主/运营商开始向运作时间更久、资历更为丰富、业务更加多元的机构出售资产。最先接盘的是主权财富基金以及私人投资者。如今各类基金以及越来越多的机构、养老基金、保险公司也陆续参与进来。

随着学生公寓等新兴资产逐渐迈入主流资产行列，投资者格局将会沿着多元化方向继续演变。

胡建明认为，学生公寓作为一类拥有反周期特征的稳定收益型资产，持续展现突出潜力，也因此受到收益型基金的追捧。美国是全球最大的学生公寓市场，截至目前仍由本土投资者占据主导，因此预期会有更多国际资本流入美国市场。

对于中国的投资这而言，国外的学生公寓市场是不是一个新的投资领域？需要注意哪些风险？

胡建明认为，此前已经有一些国内大的房地产企业去考察过国外的学生公寓市场。

风险在哪里？“跟其他类型的海外投资是一样的，最重要的问题是当地的法律法规。比如在美国投资的话，每一个州的法律都不一样，投资过程中面临的法律风险很大。此外，还有汇率风险，但这个可以找银行对冲。”胡建明说。