东莞调整二手房交易个税 购房成本降低

在国家减税降费大背景下，地方的房地产市场陆续有所受惠。如今，楼市税费减免政策已传递到东莞。

尽管在东莞市税务局官网尚未能查询到正式文件，但多名东莞房产中介证实，3月11日起，东莞二手房交易个税可按照两种方式征收，即全额2%或差额20%，具体哪种可以由购房者自行选择。

2018年2月，东莞执行“三价合一”政策以来，非“满五唯一”的二手房个人所得税大幅增加至20%，加之房贷利率的持续上浮，东莞二手房的购买成本及门槛均大幅提高。

数据显示，“三价合一”政策对东莞二手房市场的影响较大，直接导致东莞二手房成交量大幅萎缩。

乐有家数据显示，2018年，东莞市二手房因实行“三价合一”，税费大增，客户购房成本升高，合计过户34408套，环比下跌32.1%，二手房均价为15572元／平方米，环比涨幅收窄至12.5%。

近一年来，在东莞市阳光热线问政平台上，东莞购房者时有反映，直指东莞二手房交易个税过高。

例如，2018年12月，就有网友在问政平台上发帖称，“本人在东莞买了一套二手房，总价120万，个税就20万以上！现在根本无法缴纳这么高的税费，买卖双方只能僵持不下，卖家已威胁发律师函！”

纳税人销售其取得的不动产，卖方涉及增值税及随增值税附征的城市建设维护税、教育费附加、地方教育附加、所得税（企业所得税或个人所得税）、土地增值税和印花税；买方涉及契税和印花税。对个人销售或购买住房暂免征收印花税。

东莞市税务局的回应显示，根据个人所得税法及其实施条例规定，个人转让住房应以转让收入减去房屋原值和转让过程中发生的合理费用为应纳税所得额，适用20%的税率计算缴纳。

凡纳税人能提供房屋购买合同、发票、契税税票或建造成本、费用支出等有效凭证，或税务部门征税系统中有上次交易价格记录的，均应按照核实征收方式计征个人所得税。即：个人所得税=（转让价格－财产原值－合理费用）×20%。

但另一种情况是，如果纳税人不能提供房屋购买合同、发票或建造成本、费用支出的有效凭证，且税务部门征税系统中没有上次交易价格记录的，应按转让收入核定征收个人所得税。即：个人所得税=转让价格×核定征收率（目前为2%）。

从表述来看，本次东莞二手房交易个税征收方式的改变并不算是新政策，不过购房者能获得更适合自身的缴税选择权。

如果所交易的房产价格涨幅较大，购房者可选择总额的2％的方式计算，如果涨幅不大，则可选择差额20%方式缴纳税费。

例如，东莞塘厦一套二手房，在2010年交易时成本（加上建造成本、费用支出等）是80万，现在是180万，那么增值幅度是100万，按差额20%计算，个税是20万元，按总额2％计算，个税是3.6万元。

美联物业研究部指出，东莞二手房交易需要缴纳20%的个税，相对深圳、广州来说，税费高，这一次税改之后，有两种税率可以选择，相对来说较为合理。

美联物业全国研究中心总监何倩茹认为，这次东莞二手房交易个税政策调整对市场是利好，预计二手市场的流通性会加强。