公募REITs渐行渐近，公寓企业将加速洗牌

过去几年，为打破长租公寓的资金掣肘，各类背景的企业围绕公寓金融产品的创新不断探索。在房企方面，自2017年10月，保利国内首单长租公寓资产类REITs（Real Estate Investment Trusts，房地产投资信托基金）产品正式获批后，招商蛇口、旭辉和龙湖等房企纷纷介入。在品牌公寓方面，则以魔方、新派发行的租金收益权ABS和自如发行的消费信贷ABS为代表。

但与国外成熟市场REITs产品相比，我国目前发行的类REITs产品在交易结构、税负水平、运营方式、收入来源、收益分配方式、募集范围等方面仍具有一定差异。因此，公募REITS试点也一直是公寓人心中梦寐以求的终极金融产品。

渐行渐近的REITs

2019年1月，上海证券交易所在新年致辞中表示，将进一步发挥债券市场直接融资功能，深化债券产品创新，推动公募REITs试点，加快发展住房租赁REITs。对此，分析人士指出，随着国家推动建立租购并举的住房制度，作为资产证券化的一种形态，2019年公募REITs试点的落地或将进一步提速。

自2016年以来，随着国家对发展住房租赁的日益重视，REITs试点也被一步步提上日程：

2016年6月3日，国务院办公厅出台的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，明确提出“支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品，稳步推进REITs试点。”

2017年7月18日，住建部等九部委出台的《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》也表示“支持发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券及资产支持证券，专门用于发展住房租赁业务。鼓励地方政府出台优惠政策，积极支持并推动发展REITs。”

2018年4月25日，证监会、住建部发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》更强调，“重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品，积极推动多类型具有债权性质的资产证券化产品，试点发行REITs。”

随着政策支持力度的步步推进，以及过去两年住房租赁在资产证券化方面的探索积累，REITs落地的条件也日渐成熟。这一次，公募REITs试点或许真的离我们很近了。

为迎接REITs，企业需做好哪些准备？

一旦公募REITs的出现，行业将加速洗牌。占据资源获取和资金渠道主动地位的国资国企、开发商，将更偏重于重资产和重投入；而创业系、中介系和酒店系则更倾向往轻资产发展，通过运营管理来弥补短板。接下来，也会有更多的收购和并购案例出现。

但无论是轻资产还是重资产，无论是已经有成功案例的类REITs，还是正在酝酿中的公募REITs。对于公寓企业而言，想要借助这些金融创新产品拓展资金渠道，有些条件是必不可少的。

分析4月25日发布的《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》（下称“通知”），不难发现发行住房租赁资产证券化产品应当符合下列条件：

1. 物业已建成并权属清晰，工程建设质量及安全标准符合相关要求，已按规定办理住房租赁登记备案相关手续；

2. 物业正常运营，且产生持续、稳定的现金流；

3. 发起人（原始权益人）公司治理完善，具有持续经营能力及较强运营管理能力，最近2年无重大违法违规行为。

此外，“通知”中还明确规定“房地产估价机构对住房租赁资产证券化底层不动产物业进行评估时，应以收益法作为最主要的评估方法，严格按照房地产资产证券化物业评估有关规定出具房地产估价报告。”

综上，我们将实现住房租赁资产证券化必备的条件总结为三个关键词，即合规性、运营力、现金流。

合规性：首先是产权清晰，我国很多房地产项目都以出售为目的，产权被分割成许多小产权用以出售，开发者由于不拥有完整的产权而对基础资产的选择造成了一定障碍。所以租赁住房和基础设施领域被认为是中国公募REITs落地最有希望的突破口和落脚点。

其次是工程建设合规，尤其是建筑质量、消防等安全相关部分，毕竟住房租赁是民生工程，安全问题是不容挑战的底线。此外，在财务方面，账户安全及合规也很重要。公寓支付往来繁杂，资金的高效归集和分配一直是财务管理中的难点，尤其是《关于进一步加强无证经营支付业务整治工作的通知》(银办发[2017]217号文)发布后，明确无证大商户模式接入持证机构，独自资金清算属于二清行为。因此，我们推出了水滴金融账户服务，与持牌金融机构合作，坚决不碰资金，同时支持空中分账，解决“二清”问题。

运营力：要充分发挥住房租赁资产的价值，关键还是运营能力，这也是所有公寓企业需要不断打磨的核心竞争力，也恰恰是大多数在资产证券化方面占据政策优势的国资国企所欠缺的。随着租赁房源供给量的不断提升，建立标准化服务流程，实现规模与效率的兼顾，将成为所有规模化公寓企业面临的课题。这也是为什么我一直以来都积极倡导软硬件深度一体化，以软件规范流程，以机器代替人工，最终实现无人值守公寓。以软件规范流程，有助于建立标准化服务流程，便于模式复制和推广；以机器代替人工，则能大大节省人力成本，提升公寓运营效率。

现金流：作为具有金融产品属性的REITS，标配有稳定现金流的产品，才是保证未来盈利的标尺，底层资产的稳定性决定了风险控制和未来的收益。通过现金流的稳定性和资金流量就可以对公寓企业的运营情况、规模大小形成初步判断。这也是为什么“通知”中明确要以收益法为最主要的评估方法。显然在公寓金融产品中，通过项目的预期租金收益等数据，更能有效评估项目价值。

但在实际应用中，过程复杂、人才匮乏、信息来源少等因素，制约着收益法的应用。及时、准确地掌握大量不同行业的经济信息、技术信息和政策信息是运用收益法的基础，因此推进住房租赁行业的信息化、智能化管理，不仅有助于提升行业的整体效率，更有助于推进住房租赁REITs试点的落地。

住房租赁REITs呼吁行业信息化管理的普及

从大数据层面而言，行业的信息化、智能化至少在以下三个方面助力住房租赁资产证券化进程：

1. 为“权益法”下的资产评估提供数据。

收益法核心问题是确定预期收益额、未来收益期、折现率，具体到长租公寓企业中是需要确定预期租金收益、租约周期和折现率。

首先，预确定期租金收益和租约周期，需要了解项目的入住率、续租率、当前租金水平、租约、房源规模、人力成本等数据。那么，这些数据从哪里来？

在此过程中，公寓是否引入了智能化管理将是一项重要指标。因为当公寓房源数量上升到一定规模，单靠人力是无法实现高效管理的，对运营相关数据的统计也难以做到全面、及时。而基于公寓运营场景设计开发的智能管理系统，能够做到以软件规范流程、以机器代替人工，不但能有效提升运营效率、实现标准化管理，还能实时采集各项数据，为公寓项目评估提供依据。

以水滴公寓为例，在房源管理模块，房源总量、已租与空置数量、整租与合租数量都一目了然，每一间房的租客、合同也都可方便查阅；在财务管理模块，财务收支流水和收支预算也都一笔笔清晰可查；在员工管理模块，每一位员工的角色和权限也可方面查看和设置；甚至带看、维修等都以工单形式呈现以供审批、查阅。

其次是折现率问题，这也是收益法应用中的难点。而作为行业最早一批公寓管理系统，我们多年来为不同城市的数万家公寓提供服务，沉淀了丰富的行业数据，这能为评估同城市、区域、地段的租赁市场及未来发展趋势提供依据。

这样，数据的来源问题便解决了，但系统背后也是有人在操作的，如何确保这些数据的真实可信呢？

2. “三维数据”助力风控。

我们知道，若公寓有租客入住，必然会伴随签约、交租等一系列行为，这些行为都会在系统中留下数据。此外，若公寓中安装了智能门锁、智能电表等设备，租客使用这些设备时也会产生开门记录、水电读数变化等相应数据。通过这些数据，我们便能对公寓的入住率等数据进一步验证核实。

我们根据租客的不同行为，将数据分为以下几类：

信息流，在线签约等信息，采用实名认证+数字证书，及领先的数字签名技术，确保身份真实，有效防篡改；

人流，房间配套的智能硬件产生的相关数据，如智能门锁开门记录、智能水电表读数等，判断是否有人居住；

资金流，租客通过线上支付租金、杂费等收支明细及收支预算等数据；

通过信息流数据，能验证租客相关信息，杜绝合同造假；通过智能设备联网产生的各类数据则能有效防范入住率造假和线下飞单。而通过资金流数据，租客线上支付的每一笔明细都有据可查。

3. 为信息披露增质增信。

信息披露是公众公司向投资者和社会公众全面沟通信息的桥梁。投资者和社会公众在获取这些信息后，可以作为投资抉择的主要依据。真实、全面、及时、充分地进行信息披露至，能够为真正持价值投资理念的投资者提供高质量的相关信息，从而帮助快速其识别和控制潜在风险，做出投资决策。

通过公寓智能管理系统的大数据提取功能，运营者可以实现财务报表、运营分析报表等信息的一键导出，助力信息披露更加全面、及时。同时系统的技术风控手段以及市场化普及也为信息披露的真实有效起增信作用。此外，通过公寓智能管理系统，运营者可以实时监测运营动态，发现运营中的各种问题并及时进行相关策略调整，为有效的信息披露提前做好信息储备。

（作者系水滴公寓CEO）