中海欠投资者一场业绩爆发

一步一个脚印的中海（00688.HK），终于迈过三千亿的门槛。2017年，新晋掌门人颜建国说中海既要规模也要利润，两年过去，到了验证的时候。

3月20日，中海发布2018年报，数据显示，合约销售额增加29.8%至3012.4亿港元，对应销售面积为1593万平方米，增长10.2%。

相比销售金额，中海的营业收入和净利润的增幅显得缓慢——收入1714.6亿港元，同比微升3%，核心净利润为370.9亿港元，同比增长8.3%。

中海主席兼行政总裁颜建国对第一财经解释，收入是由过去几年的销售金额结转，当时规模增长缓慢，再加上营改增的原因，所以增幅略缓，但不论如何还是保持了两位数增幅。

学习中海好榜样。中海在房地产业内久负盛名，尽管销售规模不是Top 3，但凭借强大的融资优势和成本控制能力，中海长期是净利润之王。

然而随着恒大等房企规模的持续扩大，中海的净利润排名受到冲击。

目前万科的年度数据尚未发布，碧桂园的股东应占的核心净利润为341.3亿元，但恒大此前的盈利预告显示，核心业务净利润将同比上涨超9成，预计达770亿以上。

如何继续保持净利润优势，中海不得不正视。

颜建国对第一财经表示，“中海并不那么看重规模，我们最终追求的是净利润，但净利润要获得增长，规模是必须的，因此我们希望规模排在领先的地位。”

至于如何衡量“领先”，领先是第几名，颜建国不愿给出更确定的说法。

在业绩结果之外，回归日常经营，中海正在脱掉过往那件“专心埋头盖房子”的外衣，从专业化到多元化的路上。

中海官方资料显示，已构建了“住宅开发”、“城市运营”、“创意设计及现代服务”三大产业群。除了房地产开发，还覆盖商业地产、旅游度假、物流、教育、养老公寓、联合办公等产业。

颜建国称，要以90%的资源聚焦住宅开发，以10%的资源投入商业与创新业务，其中商业约8%，创新业务约2%。

住宅开发是中海的主业，在今天就能贡献大头的收入和利润，中海把商业业务看作明天的业务，而创新业务是后天的业务。中海探索未来利润成长的空间，希冀它们能对住宅产业产生协同性。

2018年度，中海的房地产开发业务收入为1670亿港元，而商业物业总收入为40.6亿港元，预计未来五年，总收入将突破100亿港元，同期中海其他创新业务的收入微乎其微。这就是中海今天、明天、后来业务于当下的模样，它们也代表着中海的去向。

延伸边界的中海理应更具故事性，但其水面却是波澜不惊。

其所呈现的一切依旧富有中海特色，极力控制成本，2018年公司的直接经营成本、分销成本出现不同程度的下降；加权平均借贷成本为4.3%，处于行业最低区间。

截止至2018年底，中海持有现金1005.6亿港元，净借贷比率为33.7%，同样处于行业最低区间，现金充裕，财务稳健。

自颜建国回归中海后，便有意加大投地力度。这种变化从2017年开始显著，当年，中海支付的土地费用为1346.2亿港元，到了2018年中海支付的权益地价依然超过千亿，达1084.4亿港元。到年底，中海系列公司土地总储备为9144万平方米。

中海为2019年定下的销售目标是3500亿港元，同比增长16.2%，远低于2018年的增幅。

销售目标的设定，隐含着管理层对新一年的市场环境、行业政策、公司表现的判断。颜建国承认这样的销售目标并不算进取，但他认为2019年市场会“稳”字行头。

与之对应的是，新的一年，拿地预算是1350亿元，同比增长24.5%。它们被寄望于明后数年的销售金额投射之中，土地为了规模，规模又为了利润。然而从土地到规模之间，公司的管治如何高效发挥？

这么多年以来，中海始终牢牢把握着稳健的标签，但正因如此，一场销售规模和利润的爆发才分外被期待，至少那些在明天、后天才能贡献业绩的创新业务能尽早给这艘大船清晰的航向，每家值得尊敬的公司，都免不了持续的自我超越。

问答实录：

＊跟同比增幅近30％销售金额相比，管理层怎么看待净利润和收入增长的缓慢？

中海：由于结算的原因，营收是由过去几年转换而来，2016年、2017年两年公司规模增长缓慢，再加上营改增的影响，所以这两年的收入和净利增长没这么快，但无论怎样还是有两位数的增长，而且中海净利润的基数本身较高。

＊公司要规模又要利润，2018年30%的销售增幅能否维持，为何2019年的目标增幅只有16.2%？

中海：2018年，公司设定的目标是25%的增幅，最后实际达到30%。2016、2017年时，中海的复合增长率只有13%，但2018年已攀升到30%。目前2019年的目标销售额增长幅度为16%，但如果市场好的话，实际也会超过这个值至少从目标来看，公司比前几年的复合增长率要快。

＊作为曾经的净利润一哥，中海如何看待净利润被超越？中海还有没有做净利润一哥的梦想，怎么继续保持净利的优势？

中海：规模不是我们特别追求的目标，我们始终追求的是净利润增长。为了净利润增长需要规模增长，是必须的。所以我们开始在土储方面更进取，同时更注重量价的平衡，希望有利润的销售，有质量的发展，是我们的经营方针。净利润方面，中海仍是行业前列，我们现在在做的一切努力，是为了在未来始终能保持在行业内的领先地位。

＊怎么理解“领先”，领先是要第几名？

中海：没有具体的名次要求，中海一向稳健，对净利润的要求也是稳健增长。

＊如何看待2019年的房地产市场？

中海：总体来看，房地产业从高速增长到了平稳发展的阶段，这点大家应该有所共识，未来再维持特别高速的增长，可能性不大，今年的房地产行业的政策核心是三个稳定：稳地价、稳房价、稳预期，然后是因城施策。从全年市场来看，我们认为下半年会更好一点，上半年的利率已经调整了，但反应会滞后。

＊3500亿港元的销售目标是否偏保守？

跟2018年的销售增幅来比确实不够进取。目前公司在手的货值近7000亿港元达到3500亿港元销售额大约去化率是50.3%，是正常年份的数字，我们认为这个市场是较平稳的。

＊公司在大湾区的发展规划？

中海：目前在大湾区11个城市，我们都有项目，2018年大湾区的销售合约额470亿港元，占总盘子近16%。我们在湾区的土地储备为1400万平方米，占比超过15%，货值有近3000亿港币。正是因为它的潜力巨大，所以我们一定会持续发力。

＊中海未来的市场布局，更倾向哪些城市？

中海：公司始终坚持在一二线的策略不变，目前我们9144万平米的土地储备当中，一线占了15%，二线占了65%，中海宏洋占了20%。去年我们在北京、上海、香港的土地投资额达到了400亿，超过了1/3。我们始终相信一线城市，以及以一线城市为核心的城市群，始终是中国经济最有活力的地区。我们相信在因城施策的指引下，一二线城市有足够的空间来释放。

＊创新业务的发展情况，是否对地产业务有路径依赖？

中海：目前中国房地产业最赚钱的还是住宅，周转快，利润率高。住宅产业还是我们的当下，中海以90%的资源聚焦到住宅开发主业。集团把商业定义为明天的产业，用7%到8%的资源去发展。2018年收入板块收入超过了40亿港元，增长38%，我们预计在2020年超过50亿港元，在2023年收入达到100亿港元。

其他创新业务我们定义为后天的产业，去年我们开业的创新业态有13个，包括教育和养老等，我们会花1%到2%的资源来拓展。从盈利的角度来看，住宅排在第一位的，商业排第二位，创新业务排第三位。

公司的发展既要看当下，也要看明天，同时看后天，我们要把当下做好，保持持续增长，同时为未来的转型留出足够空间。