销售增5成净利超150亿 招商蛇口业绩爆发再迎大湾区多重利好

2018年，招商蛇口（001979.SZ）整合上市后的第三个完整年度，经济环境和行业政策复杂多变，而招商蛇口依然在下行的市场中大显身手。

3月18日，招商蛇口发布2018年报，营业收入同比增16.25%至882.78亿元，归母净利润同比增长20.42 %至152.40亿元，又一次实现营收和净利润双增长，销售金额也大幅增加5成至1705.84亿元。

2018年是招商蛇口实现大变革、大布局、大发展的一年，在这一年里，招商蛇口向高质量发展转型，发布“美好生活圈”全生命周期多元产品体系，360度启航全民美好生活新方式；也继续发挥不可多得的优势，深化与国企合作，获得80个新增项目，参与更多港口和地方产业新城项目的开发建设中，使蛇口模式遍地开花。

2018年，招商蛇口在业绩上实现了爆发，粤港澳大湾区规划的落地也传导出强劲的发展信号，大湾区内丰富的土地储备和战略优势，将持续构成招商蛇口继续向上发展的动力，推动公司价值的重估。

招商蛇口宣布，2019年公司的计划是实现新开工面积1100万平米、竣工面积1000万平米，签约销售金额目标为2000亿元。

上市三年蓬勃生长

从000024到001979，从经验丰富的房地产开发商到中国领先的城市和园区综合开发运营服务商，招商蛇口砥砺前行三年。

2018年，重重政策限制直接引致不少房企竞折腰。据国家统计局数据，2018年全国商品房销售面积17亿平方米，同比微增，商品房销售额实现15万亿，同比增长12.2%，增速较上年回落6.4个百分点。

然而对强者而言，只有厚积薄发和守正出奇，没有所谓寒冬。无论是销售面积还是销售数据，招商蛇口的年度增幅皆远超行业平均水平。

年报显示，2018年招商蛇口在近60个城市及地区拥有在售项目214个，全年实现签约销售面积827.35万平方米，同比增加45.15%；累计实现签约销售金额1705.84亿元，同比增加51.26%。

查阅招商蛇口过往年报得知，2017年招商蛇口实现签约销售额1127.79亿元，同比增长52.54%，正式进入千亿俱乐部。

至2018年，这已经是招商蛇口连续两年销售金额同比增长5成以上。

销售数据出色，当期确认的收入和归母净利润增幅同样喜人。2018年，招商蛇口再次实现双增长。

数据显示，2018年招商蛇口营业收入同比增16.25%至882.78亿元，归母净利润同比增长20.42 %至152.40亿元；回看2017年数据，招商蛇口的总营收为754.5亿元，同比增加18.69%，归母净利润122.2亿元，同比增长27.54%。

招商蛇口的毛利率同样远远高于行业，2016年至2018年三年，呈现稳步增长的态势，在2016年的35.32%高点依然向上攀升至37.79%、39.49%，增长惊人。

分红方面，2018年，招商蛇口计划现金分红每10股派7.80元现金（含税），现金分红比例再次超年度净利润的40%。

自重组上市以来，招商蛇口素来派息较高，包括2018年在内，近三年招商蛇口累计分红约150亿元。

由于公司销售良好，回笼大量现金，2018年招商蛇口经营活动产生的现金流量净额大幅增加306.97%至104.78亿元。

招商蛇口依然是招商蛇口，即便是2018年众房企陷于融资困难成本上升的难题中，公司依然展现出强大的融资能力，风控意识强大。

数据显示，截止2018年底，公司的净负债率为45.01%，较17年底下降13.4个百分点，负债指标持续优化；现金短期债务比为1.76，优于17年的1.49，短期偿债能力较强。综合融资成本为4.85%，仅小幅高于17年的4.8%。

凭借着稳健的财务水平和雄厚的资金实力，招商蛇口将再攀高峰，其定下了2019年2000亿元销售金额的目标。

大湾区规划落地点燃发展引擎

重组上市以来，招商蛇口以“前港-中区-后城”综合发展模式（蛇口模式），实现邮轮、园区和社区三大板块业务协同发展。

2018年，招商蛇口在业绩上实现了爆发，而与招商局集团的业务协同优势和资源支持、在粤港澳大湾区内丰富的土地储备和战略优势，创新业务的顺利发展，将持续构成招商蛇口继续向上发展的动力。

近日，粤港澳大湾区发展规划纲要已正式公布，配合的政策与细则也正在陆续落地。湾区的发展带来人口及产业的集聚，目前全国百强房企中已有近70家在大湾区布局，湾区土地价值将迎来重估，带动布局大湾区的房企们资产价值上涨。

招商蛇口孕育、成长于粤港澳大湾区中，与大湾区有割舍不下的情缘。

2018年报显示，公司目前已在粤港澳大湾区的 9 个城市布局，其中大部分资源集中在深圳，包括从前海蛇口自贸区内的蛇口海上世界起沿南海边一路往西，太子湾片区、前海妈湾片区到宝安空港新城的深圳国际会展中心片区，公司近千万平方米的优质资源正在有序地规划、开发及建设。

其中，深圳国际会展中心（一期）会展及配套项目总建筑面积超过310万平方米，其中会展中心主体钢结构已施工完成，预计2019年7月全面建成。

太子湾片区综合了商业、办公、酒店、仓储、文化艺术、学校、医院、交通及商务公寓、人才公寓、住宅等业态共 170 万平方米,已经开始全面开发建设。

2018年12月，招商蛇口与深圳市政府等相关方签署《土地整备协议》和《合资合 作协议》，一揽子解决了包括土地变性与合资合作等创新合作模式在现有体制下存在的困难，一次性对前海 2.9 平方公里合作用地进行确权，使前海开发具备快速启动的条件。

在目前核心城市资源稀缺的大背景下，招商蛇口具备存量优质资源重估与增量优质资源获取优势。

华创分析师指出，因为大湾区的缘故，预测前海、太子湾和蛇口分别增值 634 亿、149 亿元和 245 亿元，合计 1027 亿元，对公司净资产和市值贡献巨大；而且，招商蛇口通过存量转型、集团注入、产业新城模式、邮轮母港再开发等渠道，资源获取优势明显。

招商蛇口位于粤港澳大湾区核心节点的前海、太子湾和蛇口三大重点项目储备建面达915万平方米，另外在深圳有土储建面524万平方米，以及周边城市群土储建面 697 万平方米，珠三角区域合计土储建面近 2200 万平方米，占比总土储达 34%，未来价值将乘风湾区发展加速释放。

此外，招商局集团 90% 的核心资产布局在粤港澳大湾区，公司将在大湾区 11 城湾区经济共同体中扮演领导者和桥头堡的角色，多重利好齐齐推动招商蛇口的价值重估。

看得到的外部，招商蛇口加速资源获取，积极对新业务进行探索，为公司转型争取更多空间，而在看不到的内部，’招商蛇口为进一步提高公司组织效率，提质增效，为公司综合发展的战略赋能，进行了一场全面的组织架构调整。

实际上，招商蛇口自2015年重组上市以来，公司高管团队人员有出有进，其人事变革无一不显示出公司的战略意图和价值取向。

2018年，招商蛇口启动了大规模的组织架构调整，从高管团队、总部架构到区域、专业公司进行了全面的梳理和布局，强调经营导向，强调人岗匹配和人均效能。

近日2018年度业绩发布会上，招商蛇口新班子正式亮相，他们的共同特点是来自业务一线，且经营业绩及管理能力在公司内部排名居前，有丰富的运营和实战经验。其释放出的信号是，招商蛇口从

基于资历转向重视实战能力和贡献，提升总部战略规划能力，做实区域，给一线赋予更多的主动权考虑。

有专家认为，新旧增长动能、人才梯队的建设等积极调整，将有助于招商蛇口在接下来的发展中积攒后劲，更上一层楼。（数据来源：上市公司年报）