首页 > 新闻 > 评论

分享到微信

打开微信,点击底部的“发现”,
使用“扫一扫”即可将网页分享至朋友圈。

中国房地产到底有没有问题?

第一财经 2019-04-25 11:38:48

“房地产长期看人口”,未必尽然。从长期来看,虽然人口红利在消退,但城镇化仍有很大的空间,将对冲人口红利衰退影响。

近期的房地产有些躁动,朋友圈里的地产营销人积极传播消息,自媒体圈有朋友邀我讨论接下来的走势,一些有购房需求的亲友也按捺不住问我要不要冲进去,乃至地产股也暴涨暴跌。

房地产运行良好,问题不大

房地产依然牵动着许多人的心,既然回避不了问题,就有必要坐下来好好聊聊。

先耐心看一下这组数据:

从1~3月份运行数据来看,商品房销售面积29829万平方米,同比下降0.9%,销售额27039亿元,增长5.6%。价格变动数据,统计局未展示,按面积略降但销售额增长的逻辑,以及笔者了解的一些市场来看,应该是有一定涨幅。

从库存上看,3月末全国商品房待售面积51646万平方米,比2月末减少605万平方米,库存创2014年2月末以来的新低。

从投资来看,1~3月全国房地产开发投资23803亿元,同比增长11.8%,各地定金及预收款、个人按揭贷款增速较快,房地产开发企业到位资金3.89万亿元,同比增长5.9%。

以上数据罗列,转化成简单的语言就是:

1.房地产整体供需状况良好;

2.2019年年初的信贷宽松,刺激了2018年压抑着的需求,近期出现供低于求的局面,因此市场反弹,价格上涨;

3.开发商手里有钱,信心增强,扩大投资,将提供充足的供给,市场将回到供需平衡。

因此,房地产依然按照着市场供需情况运行,没有问题。

“房地产长期看人口”,未必尽然。从长期来看,虽然人口红利在消退,但城镇化仍有很大的空间,将对冲人口红利衰退影响。

2018年,我国城镇化率为59.58%,但这一数据是以常住人口(常年生活在城市,但不一定有房)来衡量,而户籍人口城镇化率仅为43.37%(在我国,除了北京、上海,有房一般就有户籍,有户籍一般就有房),两个数据可以简单折个中,可能有效城镇化率在50%左右。按照百分之一点多的年增长率,到90%的发达国家水准,还需要很多年的时间。想要在城市买房、安家的人口,基础依然庞大,因此房地产的需求仍将稳定持续。

再看竞争,房地产可能是我国竞争最为充分的支柱行业之一。2018年中国房地产销售金额近15万亿元,占全国GDP的6%,仅次于制造、金融、建筑等少数几个行业。相比石化、金融、有色、建筑等支柱产业,房地产属于充分市场竞争的行业。消费者有充分选择权,开发商竞争激烈——只要自由选择和竞争充分,这个行业就不会出现大问题。

最后看管控。除了竞争充分,房地产同时又是国家管控力最强的行业之一(垄断性行业除外)。

房地产相关的管理部门包括:住建委、街道办、招标办、房管局、规划、土地、建设、市政、工商、税务、城管、质监、消防、人防、环保……众多政府部门交叉管理、轮番上阵,开发部和相关业务人员永远奔走在各大部门之间。

经过多年的摸索,上到中央,下到地方政府,已经摸索出一套成熟、完整的房地产管理办法。以法律法规、调控政策、土地政策、金融工具为主,以行政管理、户籍政策、所在地管理等为辅,另外,还有税收工具还未上阵。我们要知道而且相信,国家有充足的经验、人手和办法管理好房地产。

所以,对房地产过度的关注和担忧,是多余的。

房地产问题在哪?

房地产到底有没有问题?其实很难回答。

没买房的人,会说房地产有问题,可是大多数买了房的市民,就会觉得房地产没什么问题。站在哪一方向另一方开炮,都会损害另一方的权益。

有些买房者和媒体,觉得房地产有问题,可是开发商和从业人员觉得没问题——我合法合理买地、盖楼、销售,建商场、配套、营建公共设施,为居民提供良好的生活环境,为城市发展添砖加瓦,为上下游产业带来更多岗位,为国家经济发展贡献力量,并没有问题。站在哪一方批评另一方,都不合适。

这也是政府难办之处,也是一个有良知的“专业人士”的难办之处。

就房地产而言,买房者和开发商,已购房者和未购房者,双方都没什么问题,更不是谁在伤害谁,可视作双方都在争夺共同的稀缺资源——土地。

从社会成本的角度,所有的资源都是一定的。土地能盖的房子就那么些,并非无限量。老百姓手上的钱也就那么些,老百姓还要生活、发展、享受,愿意为房子出的钱有一定限量,再结合房子本身的成本、价值,社会就会给房子一个合理的定价,让多余的钱流向能发挥它更大价值的地方。

现在的问题是,社会给一套房子及它占据的资源定价是100万,但是被人为抬升、炒作到200万,这多出来的100万,脱离了房子原有的价值,阻碍了这多出来的100万向更能发挥它价值的地方流动!

举一个现实的例子:前两年,笔者在宁波远郊做楼盘,结合建安、财务、管理成本,与当地市场消费能力,我们的住宅价格定位为6000~7000元/平方米。不久,政府将当地棚户区、老街、城乡结合部大面积拆迁,拆迁款按略高的标准赔付。

该拆的拆,该安置的安置,本来没有什么问题。但拆迁面积过大,许多还有价值的物业,如老街商铺、大量年代不久的小区也被拆掉,导致短期形成大量、有效的需求。

大批量新客入场,开发商心照不宣,集体涨价,我们的下一批房源涨到8000~9000元/平方米。中介也参与进来,进一步把二手房价格提高。居民们一看,担心更买不起,原本坚持的纷纷让步,拆迁款不够也不要紧,把多年积攒的积蓄贴进来。

又随着市场总体回暖,区域房价逐步攀升到10000元/平方米,直到当前的13000元/平方米。这一过程中,地价不断攀升,当地城投开发的楼盘也利润良好,政府钱包鼓了,把城市建设得更漂亮。居民们看到自己的房子涨价了,也暗自庆幸早买了。政府、开发商、居民皆大欢喜,好像所有参与者都没有吃亏。

但是整个社会吃亏了,除了那些本来买得起但越来越买不起的群体留在原地难过,整个社会资源的正常流动被阻碍了:原本一平米只需6000~7000元,现在到了13000元,这多出来的一倍资金,本来可以用来做生意,搞个体,做投资;也可以用来扩大生产,招工人,买更好的生产设备;或者用来消费,去商场买东西,去旅游,去给孩子学钢琴……

政府、开发商、居民没有吃亏,但社会更广大的群体吃亏了:做生意的损失了本钱,工人更不好找工作,工资也就涨不起来,卖机器的工厂销售不佳,只好缩减规模,商场生意更清淡,很多人亏本关门,做儿童培训的机构潜在生意被抢夺……许多潜在的机会消失了。社会资源本来可以更好地循环,但是被阻断了。

这就是房地产的根本问题——太多的利益群体炒作、哄抬,把房地产推到一个超出它价值太高的地步,提高了社会成本,阻碍了社会资源的健康流通。

因此,消费者不必盯着开发商进行批判,媒体无需盯着市场偶尔的起伏做文章,社会各界也无需为房地产争论不休,政府亦大可不必为市场的平衡叠加一层又一层的砝码。

解决的逻辑就应该是:

1.该交给市场的交给市场去决定。毕竟整体市场还是良性的、高管控的。谨慎出台全国性调控政策,赋予地方政府因城施政的调控权力,同时引入更强有力的监督、问责机制;

2.监控、追责、限制地方政府超出正常范围的行为,主要是人为制造不合理的供需,如过度拆迁、压缩土地供应和过高的土地价格、不合理的限价行为(变相的价格保护)、过高的商业、写字楼配比,过度监管,以及为了增加县城购买力,强迁乡村中小学教育等行为;

3.打击利益群体哄抬、炒作行为,比如炒房群体(政府已充分针对、限制),局部区域开发商联合议价,中介局部垄断或联合议价,媒体刻意渲染恐慌情绪等。

4.保障弱势群体的基本住房需求,如共有产权房、廉租房,这块政府已经在做,但是力度不够,且需确保落实到真正的弱势群体上。

因此,房地产有问题,但是有解的,而且要从根源上去解。而且决策层已经看到,并在一点一点解决(可能需要做减法)。

关注那些更需要关注的领域

合理引导、分配社会的关注度也很重要。

首先,不要过分关注房地产,要去关注更多能为社会价值带来更大增量的行业。

房地产关乎的利益太多,太直接,因此,长期以来,社会各界受房地产的扰动太大,一有风吹草动,常常弄得满城风雨,房地产运行也承受了太大的压力。地产江湖40年,起起伏伏,看似纷繁,但“江湖”再大,大不过规律,大不过调控。

尤其是过去20年的房地产,全民参与,走势强劲,风光无两,但再飞也飞不到天上去,仍然得基于经济大环境,以三年、十年为一个经济周期,及以三到五年为一个调控周期的,有规律的周期运动。

其次,我们应该分出一些关注度,去面对那些难解但重要的领域:

比如乡村问题,牵涉着占人口大多数的农民,一旦让仍留在农村的、数以亿计的富余劳动力发挥出价值,将给社会带来多大的增量价值?

再比如诸多垄断行业改革问题,阻力重重。

综上,房地产问题并不大,即便有问题也是有解、在解的,无需牵扯国人过多的关注。而更需要关注的,是那些难解、也更能给社会带来增量价值的领域。

那些领域,才是国家和民族未来的希望所在!

(作者系上海朴人资产合伙人)

第一财经获授权转载自“秦朔朋友圈”微信公众号,原标题:《房地产,没问题》

责编:任绍敏

  • 第一财经
    APP

  • 第一财经
    日报微博

  • 第一财经
    微信服务号

  • 第一财经
    微信订阅号

点击关闭