首页 > 新闻 > 地产

分享到微信

打开微信,点击底部的“发现”,
使用“扫一扫”即可将网页分享至朋友圈。

泰禾回复深交所询问,仍未公布2018年销售额

第一财经 2019-05-30 09:31:18

泰禾如何纾困受到市场密切关注。

20天之后,市场终于等到泰禾的回复。

针对2018年年报,5月8日,深交所下发问询函给泰禾,共19个尖锐问题,限期一周内回复,泰禾以问题较多为由暂缓回复。5月29日,市场等来泰禾的回复。

深交所的这份问询虽然有19个问题之多,但基本围绕两个主旨在发问,其一是泰禾的现金与债务问题,其二则是泰禾是否存在粉饰利润的嫌疑。

现金如何覆盖短债?

现金与债务问题是压在泰禾身上最大的一座山。其2018年报显示,当期经营性现金流净额为139.31亿元,相比2017年-125.53有超过250亿元的提升,同时期末泰禾现金及现金等价物为115.58亿元,然而短债却有574.28亿元,很明显具有短期偿债压力。

针对这一情况,深交所表示泰禾货币资金对现金的覆盖比例仅为0.26,且存货周转率、流动比率、速动比率均在下降,那么这种情况下泰禾是否面临短期偿债风险及偿债来源是什么。

对此,泰禾分两点阐述,首先是加大力度促回款,全年的重心为“加快项目周转、缩短开发周期、提升销售回款率”,其给出数据显示2019年1季度实现销售170亿元,经营性现金流净额119亿元,1季度偿债额103亿元。

其次,泰禾表示随着1季度经营业绩和市场的转好,年内短债或将得到金融机构的贷款置换或续贷,还款期限将被拉长,因此年内短债实际金额会低于574.28亿元。

投资性房地产大增推高利润?

问询函中连续4个问题直指投资性房地产,这4个问题分别从4个角度针对投资性房地产提出疑问,然而宗旨只有一个,无论是2018年全年,抑或是2019年一季度,泰禾的投资性房地产均有较大幅度攀升,这将提高期末投资性房地产公允价值,从而抬高利润,问题是这种攀升是否有据可依?其背后的深层逻辑则是泰禾是否为了增加利润而虚高投资性房地产规模?

根据年报,截至期末泰禾投资性房地产为176.56亿元,占总资产比例为7.26%,同比上一年度增加43.3%,年报给出的原因为公司购买的东四环金尊府、自行开发的泰禾大厦、东海时尚MALL等项目由存货转入投资性房地产所致。

同时,投资性房地产公允价值收益为7.44亿元,而在2017年这个数字为1.14亿元。基于此,泰禾2018 年投资性房地产评估增值对当年利润税后影响为 5.60 亿,主要为泰禾中央广场、石狮泰禾广场购物中心、五四北泰禾广场购物中心项目评估增值金额较大,合计税后影响 3.78亿,占比达 67%。

此外,年报显示,泰禾2018年度新增采用公允价值计量的投资性房地产有11处,其中10处由存货转入,1处由固定资产转入。

对此,泰禾给出的回复是“2018年上半年公司为提高资产使用效率,满足市场多元化、多层次的消费需求,将部分作为存货的房地产及自用建筑物改为出租。”其转换原因为完工后对外出租,或是出售改为出租,且经过公司总经理办公会及项目公司董事会或股东会审批通过并形成正式书面决议。

非经常性损益与计提是否有依据?

在虚高利润这一环节,除了增加投资性房地产公允价值之外,深交所的问询函中还透露了另一层意思:泰禾当期费用处理是否合理?

根据财报,泰禾期末存货账面价值1735.28亿元,其中含有252.62亿元的借款费用资本化金额,年度利息资本化率达到9.3%,且存货计提仅为3.07亿元。利息资本化率在房地产领域没有一个相对明确的界限,然而当利息资本化率虚高时,利息的费用化则被拉低,无形中降低了生产成本,其最终目的仍是拉高利润值。

同时,年报显示泰禾期末持有多个按成本计量的可供出售的金融资产,却未对相关资产进行计提减值准备;在收并购时产生1.87亿元计提,同样没有进行计提减值准备。未进行合理的计提减值同样会起到减少成本支出的作用。

对此,泰禾详述了确定借款费用资本化开始的时点、结束的时点,同时分项目不同情况判断借款费用暂停资本化的时间。同时表示其利息资本化的水平处于行业中等,意指不存在费用虚低的情况。

而对于计提减值一事,泰禾详列期末持有的按成本计量的可供出售金融资产,没有发生实际减值,故未针对此项计提减值。

关联交易是否合规?

这是深交所问询函中的例行问题。年报显示,2018年度泰禾供应商一的采购额为117.79亿元,占年度采购总额比例为55.66%,占比过大;同时,年报显示泰禾在2018年度往来款有1.05亿元,较上期3.54亿元大幅增加,深交所质疑其是否与关联公司相关。

对此,泰禾表示供应商一是公司的总包施工单位,与公司无关联方关系,公司向其采购的项目为施工总承包合同,占比较重;同时详列往来款细节,并表示没有关联关系。

然而这份回复中,泰禾依旧没有公布2018年销售额及2019年计划销售额。

责编:张歆晨

此内容为第一财经原创,著作权归第一财经所有。未经第一财经书面授权,不得以任何方式加以使用,包括转载、摘编、复制或建立镜像。第一财经保留追究侵权者法律责任的权利。 如需获得授权请联系第一财经版权部:021-22002972或021-22002335;banquan@yicai.com。
关键字

泰禾深交所

  • 第一财经
    APP

  • 第一财经
    日报微博

  • 第一财经
    微信服务号

  • 第一财经
    微信订阅号

点击关闭