美的置业加仓一二线，力冲千亿实不易

自2018年10月登陆港股后才逐步受到市场关注的美的置业（03990.HK），交出了上市以来第一份中期报告，显示营收及盈利数据同比提升，公司规模继续扩大。该集团于8月20日举行的业绩发布会上表示，今年公司冲击千亿的目标不变，正采取一切措施力保目标达成。数据显示，上半年，美的置业完成合同销售金额未过半，在市场下行阶段，冲击千亿并非易事。

数据显示，美的置业上半年录得合约销售金额约472亿元，同比上一年度增加17%，增速处于行业中游水平。其中长三角经济区实现合约销售金额约163.35亿元，同比增长26%，是美的置业所布局的区域中增长最快的一个。

“区域和城市的分化十分显著。”美的置业高级副总裁徐传甫表示，市场降温显著，公司正采取措施力保千亿目标。

为配合销售规模的提升，美的置业调整了土地投资的方向。此前，该集团多数项目位于国内二、三、四线城市，土地储备成本不足2000元/平方米。但今年以来，公司明显加大了在一二线城市的投入占比，上半年合计新增项目46个，约966万平方米，以新一线城市和二线城市为主。截至2019年6月30日，美的置业土储总建筑面积为5251万平，有210个项目，同时通过合营企业及联营公司参与了39个项目，覆盖全国15个省份、2个直辖市的52个城市。

美的置业董事局主席、执行董事兼总裁郝恒乐表示，下半年全国土地溢价应低于今年四五月份，但热点城市的土地价格不会有太多下降，因为供应短缺，且绝大部分公司的战略方向高度一致，这决定了热点城市的土地成本下降难度较大。就美的置业的投资策略而言，会“机会性投资一线、重点布局二线、精选三线、基本不进入新的四线城市。”

目前，全国楼市整体陷入调整格局，无论哪个量级的城市都面临交易萎缩的局面。亿翰智库数据显示，前十强地产商7月销售环比下跌27.1%，TOP31-TOP50地产商销售环比下跌29.7%。这意味着，无论重仓在什么区域的房企，都共同面临着去化的压力。进入第三季度，绝大部分房企的可售货源都开始批量推出，更有部分公司抢跑降价出货，这将大大增加房企的销售压力。因此，美的的千亿目标，并不轻松。

鉴于前两年市场扩容显著，美的置业在仍在今年上半年取得业绩的增长，期内实现营收141.95亿元，与上年同期相比增长33%；毛利50.93亿元，同比增长35%；核心净利润为18.89亿元，同比增长28%；股东应占利润17.7亿元，同比增长20%。

上市以来，美的置业有意调整债务结构，截至2019年6月30日，其低成本的银行借款及债券融资的占比由年初的62%提升至81%，成本较高的信托融资占比由年初 的24%下降至8%，一年内到期有息负债占比由年初的34%下降至21%。平均融资成本5.95%，其中新增融资加权平均实际利率为5.84%。现金方面，截至期末，拥有现金及现金等价物为192.24亿元，比2018年12月31日的154.39亿元有所增加。

截至期末，美的置业总借款为人民币541.85亿 ，总额上升，净负债率为95.6%，较上年末轻微下降。