中海中期业绩无惊喜，收入和核心净利个位数增幅

8月22日，中海地产(00688.HK)公布2019年中期业绩报告，上半年，公司收入933.8亿港元，同比升5.39%，核心净利润为209.9亿元，同比升9.5%。

中海依然是一如既往的稳健，但稳健的另一面是没有惊喜。

中海当期合同销售金额的表现，比收入和净利好看，物业销售额增加28.7%至1942亿港元，对应销售面积922万平方米，同比增长8.9%。

可与之对比的是，今年上半年，全国商品房销售额70698亿元，增长5.6%，增速回落0.5个百分点。TOP3中，除了万科同比增加9.6%外，碧桂园和恒大分别同比减少9.28％、7.4%。

申万宏源数据显示，2016－2017年两年，中海以同比增速17%和10%落后于同期板块平均增速的53%和54%，直至2018年才实现合约销售金额同比增长30%至3010亿港元。

申万宏源认为，中海销售增速之所以能在2018年迎头赶上，归功于2017年以来积极投地，正因为加快土地购置，可售资源才能获得大幅增长。

自中海主席兼行政总裁颜建国回归中海后，便有意加大投地力度。2017年，中海支付的土地费用为1346.2亿港元，到了2018年中海支付的权益地价依然超过千亿，达1084.4亿港元。

而在此之前，2015年，中海仅新增17宗地，共耗资345.35 亿港元。到了2016年，也不过多拿了一块地至18宗，土地出让金为406.82亿港。

据颜建国年初透露，2019年，中海拿地预算是1350亿，同比增长24.5%。

中海中期业绩报告显示，今年上半年，在内地18个城市和中国香港新增24幅土地，新增总楼面面积464万平方米，权益建筑面积为442万平方米，新购地权益地价为574亿港元，其中一线城市（北上广深）和香港新购地权益金额为253亿港元，占比44.1%。

一季度，房企融资相对宽松，土地市场曾出现短暂热潮，中海一季度仅在公开市场新增8个项目，新增权益土储162万平方米（总土储167万平方米）。

二季度，随着房企融资收紧，土地市场恢复冷清，中海加大投地力度，至上半年共新增24宗地。

包括6月，深圳5宗土地集体出让中，中海以人民币54.08亿元的价格，外加合计配建42330平方米人才住房的代价竞得光明宗地，溢价率近45%。

报告期末，中海总土地储备为9175万平方米，与去年底的9144万平方米保持平稳。

到了7月，中海拿地更加积极，在烟台、北京、香港、成都、天津、长沙等城市收购了11宗地，应付土地出让金达人民币240.33亿元。

7月15日，中海甚至在北京，击败了中国金茂、首开联合体在内的多家房企，以人民币79.4亿元的价格拿下丰台花乡造甲村地块，刷新了丰台总价地王纪录。

中海在土地市场拓展积极的同时，引发了资本市场对其库存和短期内利润率面临压力的担忧。

由于规模基数问题，中海“净利润之王”的交椅早已被迫让位，这也是中海开始积极拿地力争规模的主要原因。

不过从公司上半年数据来看，毛利率为34.9%，净利润达26.7%，依然维持在行业领先水平。

凭借较高的信用评级，中海依然具有强大的融资优势，财务费率与综合融资成本长期处于行业低位，使公司具备高净利润的基础。

截至6月底，中海净借贷率为35%，处于行业较低水平；银行及其他借贷为1399.8亿元，应付票据779亿元，持有银行结余及现金1120.4亿元，充沛资金使其具有积极投地的本钱。

中海为2019年定下的销售目标是3500亿港元，同比增长16.2%，远低于2018年的增幅，上半年的完成度是55.5%。

不过中海并无上调年度目标的打算。针对市场形势，颜建国表示，“预期下半年内地房地产市场将保持平稳发展，2019年全年合约销售金额目标仍保持为3500亿港元。”