上半年收入净利增速达五成 金地业绩驶上增长快车道

全行业持续处于销售下行通道之际，金地（600383.SH）的业绩是冬日里的惊喜。

近日，金地发布2019年中报，数据显示，今年上半年，实现签约金额855.7亿元，同比增长35.68%；实现营业收入224.83亿元，同比上升48.78%，归属于上市公司股东的净利润36.32亿元，同比增长51.65%。

在行业融资渠道逐渐收窄的环境下，金地的融资优势愈加明显，报告期内，金地融资成本依然控制在4.87%的行业低位。

2019年，金地依然没有对外公布其销售目标和增速目标。上半年，金地获取了46宗土地，总投资额约554亿元，在充裕现金支持下，依然活跃在土地市场中。多家券商均认为，在充沛货值支撑下，预计金地强劲的销售势头可持续。

业绩创新高

由于并表的结算面积和结算收入的增加，2019年上半年，金地实现营业收入224.83亿元，同比上升48.78%。与此同时，公司实现归属于上市公司股东的净利润36.32亿元，同比增长51.65%。

这是难得的好成绩。有心者不难察觉，今年上半年，不少规模房企出现倒退，不仅仅是当期销售出现同比下滑，就连报告期内结算的收入和净利润均出现下滑。

市场状况越是恶劣，越能彰显企业的管理水平。

面对严峻复杂的市场环境挑战，金地展现出了老牌房企的市场灵活应变能力。公司坚持深耕一二线主流城市的投资策略，形成以京津冀都市圈、长三角都市圈、粤港澳大湾区以及中西部和东北三省核心城市为主的区域布局；同时，不断加强布局纵深和城市梯度,为集团规模和利润的持续增长奠定坚实基础。

如何在严峻复杂的市场环境中、在“一城一策”的调控要求下，获得良好的销售业绩，成为房企的一大考验。

据了解，在2019年初，金地即启动销售激励行动抓，通过多层级的信息共享，实时掌握项目进度，住市场窗口进行去化。

2019年上半年，金地实现销售金额855.9亿元，同比增长35.7%。上半年公司在一二线城市的销售占比约70%，由于高能级城市销售占比提升，金地的销售均价20000元／平方米，销售均价创公司历史新高。

报告显示，上半年，华东区域销售占总销售比例为27%，其中南京、上海的销售额均超过60亿元；东南区域销售占比24%，杭州单城市销售接近70亿元。

从具体项目看，金地南京翡翠尚居项目单盘销售额超过30亿元，南京锦承苑、北京亦庄等项目销售额超过20亿元，杭州白马湖乐虹湾、北京兴韵雅苑、温州峯汇里、沈阳樾檀山、西安中心风华、嘉兴风雅熹园等项目销售额超过10亿元。

值得一提的是，即便全行业正受限价政策约束，金地依然保持着超高的毛利率。数据显示，今年上半年，金地房地产业务毛利率达40.37%，较上年同期增加2.13个百分点。要知道，规模房企往往为了规模而牺牲利润空间，毛利率有30%已是不俗。深耕一二线城市、三费控制良好，被视为金地超高毛利率的支撑。

积极拓展多元化业务

在竞争资源和市场份额的过程中,规模依然是房企获取融资优势及参与土地竞争的重要基础，也是开发企业中长期完成转型的必要保障。

近两年来，金地的规模发展在逆市中实现高速增长。

华泰证券指出，预计金地下半年新推货值1600亿元，滚存货值约1060亿元，如若下半年去化率达43%，全年销售额即可向2000亿元大关发起冲击。

华泰证券认为，是充沛的货值支撑，使金地强劲的销售势头得以持续。

今年上半年，公司获取了46宗土地，总投资额约554亿元，权益投资额约298亿元，权益金额占比约54%；面积方面，新拓展了土地储备约675万平方米,其中权益储备约399万平方米，权益面积占比约59%。从城市线分布来看，一二线城市的总投资额占比约77%，总拓展储备面积占比约68%。

值得注意的是，上半年，金地拿地额口径下权益占比达54%，这是2015年以来的金地拿地权益的最高值，强化了未来业绩成长性。

金地的业务板块主要分为住宅地产开发、商业地产和产业地产开发及运营、房地产金融及物业管理服务四大板块，但在主营业务之外，金地在多元化业务上已探索多年。

金地认为，除了继续坚持提升产品竞争力和盈利能力之外，房地产开发企业还需持续探索新的发展路径和商业模式。

在立足住宅开发主业的前提下，金地紧跟客户需求，在房地产开发的前中后端积极尝试新业务，积极拓展多方位的消费升级业务，打造独立运营并与住宅、商业等业务有效结合的创新产业板块,有计划分步骤地在医疗养老、文化旅游、体育产业、教育、家居生活等产业领域探索实践。

金地称，“一方面需要我们抓住战略机遇继续做大主营业务，形成更大的规模,积累在融资、产品、成本等多方面优势；另一方面应未雨绸缪,利用一部分资源持续探索创新业务领域，为更长远的未来发展奠定良好基础。”

融资优势强大

逆市拿地，弯道超车，需要资金支持。好在金地向来高度重视现金流管理，在规模稳健增长和持续深耕城市的同时，金地对于现金流安全依然保持着足够的警惕，财务状况健康。

金地强调销售及时回款，报告显示，金地销售回款率超过80%，在业内保持着较高的回款水平。

去年以来，房企融资环境始终严峻，在今年一季度短暂宽松过后，又进一步收紧。如此态势下，个别房企考虑的已不仅仅是如何拿便宜的钱，而是如何拿到钱。

在行业融资渠道逐渐收窄的环境下，对比可发现，金地始终展现出强大的融资优势。

凭借雄厚的经营实力和良好的信用水平，金地与各主要银行均建立了长期、稳固的战略合作关系，在银行贷款规模和利率方面均具有突出优势；同时，金地积极开拓中期票据、公司债、资产证券化、超短期融资券等多元化的融资渠道，不断优化公司整体债务结构。

报告期内，公司完成30亿元超短期融资券、14亿元资产支持票据、5.5亿美元境外债券的发行。

因投拓积极，上半年，金地小幅加杠杆，净负债率较去年年底提升了16个百分点，达78%，但依然处于行业稳健水平。金地表示：“公司始终将负债规模和融资成本保持在合理水平。”

金地在确保资金安全的前提下，加强资金流动性管理，通过投融资结合，提升资金利用效率。截至报告期末，公司持有货币资金人民币395.30亿元。

截至2019年6月末，金地有息负债合计932.19亿元，对信托融资和境外债券的依赖程度较低，债务融资加权平均成本为4.87%，长期负债占全部有息负债比重的74.84%，债务期限结构合理。

金地一年内到期的非流动负债为144.43亿元，短期借款为30.15亿元，也就是金地的短期负债为174.58亿元，货币资金对短期有息负债覆盖倍数超过2倍。

截至报告期末，公司有息负债中，境内负债占比90.33%，境外负债占比9.67%，在人民币贬值压力增强的情况下，金地的外汇风险敞口较小，在多数房企受汇兑损失拖累利润表现时，金地的净利润并无此烦恼。