新力控股（2103.hk）挂牌首日，全日成交额2.25亿港元

11月15日，新力控股（集团）有限公司（以下简称“新力控股”，股票代码：02103.hk）正式于香港联合交易所主板挂牌上市。今日早间新力控股以4.03港元开盘，最高涨至4.04港元，全日成交额2.25亿港元，成交量5661万股，总市值逾139亿港元。

新力控股此次 IPO 全球发行共计5.29亿股，其中面向机构投资者的国际配售部分已获超额认购，公司基本面优质，国内外投资者们纷纷投出了认可票。

从江西首位到全国性房企

2010年，新力控股在江西省会南昌成立。同年，凭借着在“南昌帝泊湾”项目中表现的资本运作能力和建造实力，开启自己造房之路。

公司成立之时，全球正在经历次贷危机带来的金融阵痛，国内房地产市场开启新一轮洗牌，诸多老牌房企在随后的周期震荡中掉队。

彼时，作为房地产市场的“新兵”，新力控股经受住了市场的考验。在首个产品获取成功之后，新力控股快速在江西市场站稳脚跟，深耕省内市场。

在江西市场取得领先地位的同时，新力控股着手布局全国市场。经过近10年的深耕，公司物业开发业务已拓展至长江三角地区、粤港澳大湾区、中西部核心城市以及其他具有高增长潜力的地区。

招股书披露的数据显示,截至2019年7月31日,新力控股在全国拥有110个处于不同开发阶段的物业项目,覆盖全国11个省份27座城市,应占物业项目的合共建筑面积约为15百万平方米。其中,55个位于江西省、13个位于长三角地区、20个位于大湾区及22个位于中西部核心城市以及中国其他具有高增长潜力的地区。

从新力控股2016-2018年以及2019年前四个月各区域的营收构成变化可以看到，来自江西省的营收占比在稳步下降，其他地区的占比则明显上升，这说明公司的全国化布局正在深入推进。

2016年，新力控股营收99%以上来源于江西，而到了2019年前四个月，江西以外市场已经贡献了超过27%的营收。其中，粤港澳大湾区贡献的营收达到17.9%。

一般来说，全国化布局有利于降低单一城市或地区的依赖风险，同时有利于增强房企的整体抗风险能力。新力控股表示将“继续推进区域和城市战略性拓展，进一步巩固全国市场布局”。

财务数据亮眼，业务支撑有力

由于房地产行业从签约销售到结转，有相当长的时差，2018年签约销售额中相当大比例将结转到以后年份，形成后续年份的报表营业收入。

招股书披露的数据显示：新力控股的营收从2016年22.23亿大幅上升至2018年84.16亿，复合增速达94.6%。同期的归母净利润则由0.62亿上升至4.14亿，复合增速约158%。2019年前四个月，公司的营收、归母净利润分别为57.09亿、2.33亿，增速进一步上升至278.4%和约357%。

同期的交付面积则由2016年约35.35万平方米上升至2018年111.96万平方米。同时，公司的销售均价整体处于上升趋势，由2016年6246元/平方米上升至2018年7493元/平方米，2019年前四个月进一步上升至9731元/平方米。

成本方面，平均土地收购成本占销售均价的比例则稳步下降，由2016年19.0%下降至2018年15.1%。

销售均价上升、成本下降带来的直接影响是新力控股毛利率、净利率水平的上升。数据显示，公司的毛利率由2016年24.7%上升至2018年37.3%，净利率则由5.9%上升至6.6%。

对于毛利率的上升，公司在招股书集中解释称主要基于以下三点原因：部分物业相对较低的土地成本、标准化开发程序有利于控制成本、住宅物业市场整体的增长。

在行业集中度不断提升的大背景下，规模上升有助于增强房企的综合实力，并为未来发展抢得先机。

登陆资本市场，增加融资渠道

通过对沪、港、深三大交易所上市房企的研究发现，无论是老牌房企巨头，还是新晋级千亿阵营的地产新锐，在发展过程中，都明显的呈现出一种共性：区域性房企在实施全国布局并实现规模跃升的过程中普遍会经历土地储备与负债率同步显著上升的阶段；一般来说，过了这一阶段后，具备战略调整能力的企业，会逐步降低杠杆，实现规模、负债间更好得平衡。

在这个转折的过程中，适时上市，改善资本结构，往往会成为一个关键点。

招股书数据显示，2016年-2018年，新力控股净资本负债率为1.9、2.7、2.4，截至2019年4月30日达到3.1。最新的数据（截至2019年8月31日）显示，新力控股有息负债总计309亿——包括银行贷款121亿、信托167亿、债券10亿。不过，从新力控股的负债增速看，2018年增幅73.4%已较2017年的116%大幅下降。

尽管在递交上市申请之前，新力控股已经实现了融资渠道多元化，但通过IPO融资带来的资本结构改善，将会更有效扩充资本金、降低杠杆、提升融资能力、降低融资利率。

新力控股表示未来将“继续贯彻审慎的财务政策来优化资本结构”。经历过去几年的快速发展，成功实现了规模跃升。这次登陆资本市场，成为公众公司，有助于公司在品牌知名度、融资渠道、提升内部管理等诸多方面，更上层楼。

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