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金地董事长凌克首谈产业布局,青岛掷金300亿

第一财经 2019-12-04 11:54:31 听新闻

老金地如何焕发新活力,是市场普遍关注的问题。

金地(集团)股份有限公司(下称"金地",600383.SH)与青岛西海岸新区战略合作协议签约仪式上,金地董事长凌克、金地总裁黄俊灿等高管几乎全线出席,属近年少有的局面。

这是金地深耕产业地产的冰山一角。作为业内较早涉足产业地产的老牌房企,掌门人凌克在产业地产上有着怎样的思考和判断,未来公司的产业地产又将走向何处呢?对于公司财报近年表现的权益占比不高问题,他又作何回应呢?

谈产业地产:本质还是销售办公楼

在此次战略合作签约仪式上,金地和青岛西海岸新区双方就青岛桥头堡国际商务区、交通商务区、隐珠街道三个区域内的三个重点项目分别签署了合作框架协议。

言及此次与青岛西海岸新区战略合作,金地董事长凌克表示,借助此次双方合作的契机,金地将积极参与到青岛西海岸新区的建设中,以"产业之力"、"造城之势"助力当地产城融合建设,提升区域发展新动能。未来,金地还将伺机进入潍坊、临沂、日照、威海等具有强劲发展潜力的环青城市。

这是近年来金地进行产业地产区域拓展的一个侧面。仅以山东省为例,金地于2010年进入山东市场。2017年10月,金地首次进入青岛西海岸新区市场,两年间,金地在新区布局了5个项目,在建面积121万平方米,累计投资达55亿元。

相较于住宅、办公楼等业态,产业地产被认为存运营周期长、转售难度高、专业化运营水平高等特点。对于不少房地产开发企业来说,产业地产开发运营水平滞后,与住宅地产等核心业态的配置比不合理等,都会拖累企业现金流,成为企业发展负累。即便是在产业梯度转移潮兴,产业地产市场前景广阔的当下,不少老牌的房企对于产业地产也是持观望态度。

反观,金地的产业地产业务早已走出国门。截止目前,金地在海内外自主开发和运营的产业项目已接近20个, 总建筑面积200多万平方米。布局区域覆盖中国长三角、珠三角、环渤海以及美国纽约、波士顿、旧金山、洛杉矶、圣何塞、圣地亚哥等全球产业高地,产业园区吸引了众多世界500强及目标产业领域的领先企业入驻。

“只是业态不同于住宅、办公楼等,本质上产业地产还是办公楼,最终都是要被出售。”凌克指出,产业地产中最具价值的是研发楼,这也是金地做产业地产着力的重点。

与住宅地产,金地坚持深耕一二线主流城市的投资策略不同,在产业地产的布局方向上,凌克表示,金地遵循的是产业导向原则。

“诸如服务性产业需要看当地的人口、消费水平等;研发性产业则要看当地的人均受教育程度、产业集聚水平等;若是工厂厂房,则要看工厂搬迁至此的价钱是否合理,产品销往何处等。”凌克坦言,城市的发展离不开产业,这意味着产业地产大有可为。

作为产业地产开发及持有运营领域鏖战数年的老将,金地产业地产未来走向何方呢?

凌克表示,金地相当于是产业地产的建造商。“我们肯定是要将产业地产全部卖掉,不断地滚动开发。”

金地也是业内为数不多在产业地产领域引入跟投机制的房企。目前,产业地产业务实行两倍杠杆跟投,不保底。

“70%的区域跟投收益还是不错的,已经成了员工的主要收入来源;30%的区域跟投收益会差一点,主要是北京、上海、天津这三个城市。这主要是因为过去两年这些区域市场状况差。”凌克指出,金地在产业地产板块引入跟投,整体还是不错的。“一方面,员工自出资金,所以行为更谨慎了;另一方面,员工的工作积极性、主动性也更高了。”

具体到产业地产领域来看,高新技术产业、智造制造、生物医药、人工智能、体育产业、国际教育等创新领域是金地聚焦的主要产业方向。

此次金地与青岛西海岸新区战略合作协议签约之后意向落地的主要项目仍旧延续着金地以往的产业地产聚焦逻辑。诸如,集居住、旅游、医疗、养生养老于一体的康养智慧谷项目,涵盖体育赛事、智能制造的金地科技体育城项目,涵盖生物医药、文化创意的桥头堡国际商务区等,计划完成500亿投资。

产业地产开发及持有运营是金地多元化进程的一个缩影。金地的多元化准确地说始于2006年涉足房地产金融。而后,商业、物业服务与社区经营,体育产业集群运营等八大业务板块相继落地。

凌克并不认为这一多元化进程开启的时间节点早。“金地的多元化是相关多元化。”

相关多元化从某种程度上也意味着企业的转型风险更小、确定性更高。相较于后续加入到转型大军的不少房企另辟汽车、文旅、机器人等赛道做业务布局,金地的多元化探索客观来说算不上大胆。

谈权益比重:希望提升至50%以上

作为中国第一批上市并实现全国化布局的房地产企业,金地当前传统的住宅开发业务也并不抢眼。除了受制于行业大环境,竞争对手在战略上更激进进取是一个重要原因。如今适逢国内房地产存量时代,求稳成了部分房企的达摩克利斯之剑,但是不排除对于部分房企来说这是千载难逢的弯道超车时机。

撇除近日外部机构的各类排名来看,仅从金地的财务状况来看,在土储上金地的权益占比并不高。

第一财经记者梳理发现,2015年至2018年,公司拿地分别投入297亿元、399亿元和1004亿元和1000亿元,而权益投资额分别为113亿元、168亿元、473亿元和404亿元,权益投资占比分别为38.05%、42.11%、47.11%、40.40%。

权益占比偏低,虽然能让金地在行业销售榜的排名上保住位置,但却不能带动公司业绩的显著提升,导致营业收入和净利润的增长幅度,低于销售增速。增销不增利,也让资本市场对于金地的经营前景提出新的拷问。

对此,金地方面解释称,权益占比偏低主要是金地近年采取了在拿地后引入合作方共同出资开发的模式。

合作开发的模式具有优势互补、分摊风险、共享资源等特点,但是也会带来股东不能操盘、股东不能充分分享投资收益等,随之而来或是产品品质降级、安全事故增多等问题。

仅今年一季度,金地集团旗下地产项目20天内在武汉、江苏发生两起死亡事故。住房和城乡建设部网站事故快报显示,此前的2018年,金地也发生过数起类似案例。

作为老牌的房企为何对合作开发模式表现出如此浓厚的兴趣?

凌克回应第一财经记者,公司并非是对自身产品没有信心,偶有工程质量问题出现也多是合作方等出了问题。公司本意是希望自己操盘,但囿于现在土拍多是几家企业合作的模式日盛,房企自身并没有太多的选择。

“土拍多是几家企业在那里谈,不合作怎么行?现在房企没得选。”他坦言,这是被动的选择。

半年报显示,截至2019年6月,金地的总投资额约 554 亿元,权益投资额约 298 亿元,权益金额占比约 54%,比重略有提升。

凌克也表示,公司希望未来权益投资占比提高到50%以上。

至于在选择合作方方面是否有自己的筛选标准?

凌克表示,“工程质量太差 、管理太差的企业,我们是不会跟它合作的。”

责编:张歆晨

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