百舸争流，千帆竞发，盘点2019中国上市房企规模分化 ——2019·第一财经中国上市房企价值榜系列之A股企业规模榜单揭晓

从“黄金时代”到“白银时代”，房地产行业沉浮几十载，房企规模之争从未停止。2019年以来，受各项调控政策影响，房地产市场整体表现较平稳，TOP100房企增速放缓，各梯队房企的规模分化持续。随着调控影响的持续显现，率先完成规模积累的龙头房企开始放缓规模增速，不再执着于规模之争。而中小房企为了在未来市场上拥有一席之地，还在不惜代价奋力扩大企业规模。

2019年的房地产市场，仍以稳地价、稳房价、稳预期为目标。据统计，百强房企前三季度销售业绩增速为4%，权益销售金额门槛由去年同期的126.3亿元小幅提升至129.6亿元。

销售规模的扩大，是房企提升利润的直接来源。而在实际运营中，企业规模效应对企业盈利、融资等方面，也能起到相应的辅助或担保作用。《2019·第一财经中国上市房企价值榜》，从房企的总资产、净资产、营业收入，以及扣除非经常性损益后的净利润的规模化指标，共四个维度，综合分析评判上市房企的企业规模，直观反映上市房企的发展现状。

总资产是体现企业规模最常规的指标，总资产的组成可以看做是企业负债和股东权益的组合。总资产的大小不能直观的反映出企业盈利能力的高低，但通过总资产可以衡量企业的担保能力，为融资活动起到担保作用。净资产是企业股东企业的投入，在企业运营中所起到的作用与总资产类似。

快速提升规模化目前仍是大多数房企的发展目标，在此战略引导下，企业资产规模也得到了快速提高。2019年上半年，A股样本企业总资产共计9.87万亿元，同比增加20.81%，均值为1,827.4亿元。其中资产超万亿的万科和绿地控股，总资产分别为15,770亿元和10,018亿元。资产达到两千亿以上的企业有15家，比去年同期增加3家，千亿以上企业24家，比去年同期增加5家，整体显示出行业集中度不断提升的特点。

2019年上半年，A股上市样本房企营业收入共8，698亿元，同比增长25.84%，营业收入均值为161.08亿元。其中，营业收入超千亿的有两家，分别为绿地控股和万科，保利地产以711.21亿元排名第三，这也是这三家企业连续四年蝉联前三。营业收入超过百亿的企业共有18家，与去年同期相比增加3家。百亿企业的增加说明行业集中度在不断的增加，更多的市场份额向大企业集中。作为规模意义上的指标，营业收入对企业当期的利润规模有直接的影响，也是经营性现金流的体现，为企业后续经营起着支撑作用。

从今年的企业规模榜单来看，位居前列的基本都是行业内熟悉的大型企业，强者恒强的局面并没有发生变化。从企业性质来看，央企、国企过半，如万科、绿地、保利、招商、华侨城、首开等企业。其中，万科作为行业龙头，以1,393.2亿的营业收入，15,770.6亿的总资产继续领跑。

表1：2019年A股上市样本房企企业规模排行榜TOP10

万科：收敛聚焦，提升基本盘

万科作为中国房地产行业的标杆企业，是业内最早走上规模化道路的企业之一。凭借快速的规模化，万科在行业中一直保持着龙头、标杆的地位。但近年来，随着房地产市场由“黄金时代”进入“白银时代”，市场下滑、行业规模增速已然放缓。放眼长期，房地产难以再现狂热场面，市场逐渐回归理性。

在此市场背景下，万科早已放弃规模之争，从而争取战略上主动收敛聚焦，是业内最早开始探索战略转型的企业之一。万科总裁郁亮在2019年初表示：“在过去3年，万科正是因为收敛聚焦，才赢得今天的战略主动。收敛聚焦是有代价的，这个代价是在过去3年里，我们不再是行业销售老大，不是所谓的行业规模之王。过去3年，我们放弃了规模第一，换回今天的战略布局主动。如果当初没有收敛聚焦，进入的是200-300个城市， 而非现在70-80个主要城市的话，我们不一定会丢掉销售老大的位置，但今天面对的困难和压力就会大很多。”

万科的收敛聚焦一方面体现在房地产业务的扩张上，另一方面也体现在万科的业务转型战略上。基于原有土壤生长新业务，并做业务协同，业务层面还有聚焦有探索，将是未来万科的长期发展方向。2014年以来万科不断试水新业务，希望找到一条多元化发展的新道路。2018年，万科将自己的企业定位升级为“城乡建设与生活服务商”，发展长租公寓、物流地产、冰雪旅游等新业务，拥有“泊寓”、普洛斯、万科松花湖等多元品牌，但目前这些业务的盈利能力和规模都难以独当一面。因此在收敛聚焦的同时，万科并未放弃传统的房地产业务。万科在房地产行业领跑数十年，也是行业最早提出转型的房企。但从公司历史业务看，房地产开发业务依旧是公司致胜业务。想要达成去地产化的战略目标，万科还有很长一段路要走。

图1：2019年上半年万科营业收入构成情况（单位：亿元，%）

2019年上半年，万科实现销售金额3,340.0亿元，同比增长9.6%。营业收入为1393.2亿元，同比增长31.47%，主要原因是公司结算规模增加。扣除非经常性损益后的净利润为117.5亿元，同比增长29.16%，财务状况稳健增长。万科在总资产、净资产和扣除被经常性损益后的净利润三个指标上均排名A股上市房企第一。

图2：2019年上半年企业规模TOP5资产、收入、利润情况（单位：亿元）

从布局策略来看，万科秉持稳健的投资策略，强调在成本可控的前提下积极寻找投资机会，因此上半年收缩了拿地规模，新增项目54个，较上年同期117个新增项目明显减少，新增建筑面积1372.8万平方米。上半年，万科在城市选择上依旧坚持以一二线城市为主，但适当扩大了三四线城市的投资占比。上半年，按建筑面积计算，82.0%的新增项目位于一二线城市，若按权益投资金额计算，88.4%位于一二线城市。

绿地控股：万亿规模的新阶段

绿地控股自1992年创立至今，经过多年发展，形成了以房地产开发为主业，“大基建、大金融、大消费”等多元化业务共同发展的战略布局。2018年年底，公司总资产规模达到10,037亿元，成为A股房企继万科之后第二个资产规模突破万亿的房企，进入新的发展阶段。

2019年上半年，企业实现销售金额1,677亿元，小幅增长3.07%，营业收入2,014亿元，同比增长28%，扣除非经常性损益后的净利润为88.58亿元，同比增长40.09%，收入和利润增长明显主要是由于公司销售回款增加。总资产10,018亿元，同比小幅减少3.35%。总体来看，企业规模相对平稳。

图3：2015-2019年上半年绿地控股资产、收入情况（单位：亿元、%）

梳理绿地控股的营业收入构成可以发现，房地产开发和大基建产业是为其贡献营收最多的两项业务。但是，在绿地控股的多元产业发展中，毛利与规模并不是正相关的，酒店及相关业务毛利高达88.75%。但建筑、商品销售、能源、汽车及相关产业的毛利率水平分别为3.16%、3.81%、2.76%、5.81%，毛利较高的金融及酒店等业务在绿地总营收占比仅为1.44%和0.59%，而上述毛利低的业务占比却超过55%。未来绿地或将在各业务规模配比方面进行较大调整。

表2： 2019年上半年绿地控股主营业务分行业收入、毛利率情况（单位：亿元、%）

根据绿地的发展规划，接下来会力争年均销售规模保持在5000亿元以上，围绕全面提升房地产主业竞争力主线，做深做强“地产”产业协同，形成一批300亿——500亿元发展能级的重点事业部，持有一批优质核心资产转入中长期经营，使房地产主业持续位居行业第一梯队，为集团形成万亿级收入规模发挥核心引擎作用。

金科股份：规模迅速攀升，影响负债和盈利

在房地产行业强者恒强的现象越来越明显，行业集中度不断提高的背景下，金科股份作为后来者在规模化房企中的地位已经不断攀升，话语权不断稳固。

金科起家于重庆，2007年开始全国化布局，2011年登陆A股市场。2018年，金科实现签约销售金额1188亿元，同比增长81%，首次迈入千亿阵营。此外，全年实现销售资金回笼1051亿元，回款率88%。金科股份2019年上半年拿地金额为423亿元，拿地面积为1530万㎡，而2018年上半年拿地金额为227.4亿元，拿地力度有所提升。今年上半年，金科实现销售金额788.7亿元，同比增长36%，完成全年1500亿元销售目标的53%，位于行业第17位。其中，权益销售额排名第13位。

上半年，金科股份实现营收261.05亿元，同比增长67.92%，归母净利润25.9亿元，同比增长288.5%。公司业绩、净利润同比大增，毛利率为30.3%，较去年同期提高 7.8 个百分点。公司利润增速高于营收增速源于2017年高毛利项目进入结算丰收期使毛利率大幅提升。截至 2019 年 6 月 30 日，公司预收款达930 亿元，同比增加48.2%，可覆盖 18 年营收 2.5 倍，业绩锁定度高，预收款覆盖率进一步提升，预收款高覆盖也将使得公司业绩结算丰收期的持续性得到有力保证。

资产规模方面，公司自2016年以来在行业规模化浪潮中积极开展规模化冲刺，2019年上半年，总资产规模2,720.13亿元，较上年年底增速达到17.91%，净资产439.06亿元，增长16.25%。

图4： 2014-2019上半年金科股份资产规模情况（单位：亿元）

但规模的快速扩张，给企业负债和盈利方面带来一定的影响。金科股份今年中期平均融资成本较2018年有所上升，为7.58%，明显高于主流上市房企平均融资成本均值6.44%。较2018年年报数据高出0.26个百分点。截止上半年，公司净负债率高企，为147.47%，明显高于行业均值99.62%，较公司上年末的147.7%基本持平，可见金科上半年并未有降杆杠的动作。公司销售毛利率30.31%，销售净利率12.13%，低于主流房企16.5%的平均水平，半年ROE为10.36%，稍高于行业平均水平9.8%。