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2019年H股上市房企规模再上新台阶,强者恒强 ——2019·第一财经中国上市房企价值榜系列之H股企业规模榜单揭晓

第一财经 2019-12-06 16:41:16

责编:王媛丽

2019年,针对房地产行业的宏观调控仍然从严,在经历漫长的调控周期之后,大型房企皆表现出很强的抗风险能力。2019年1-11月,碧桂园、恒大权益合约销售金额均突破 5000 亿元,万科前三季度即完成合同出售金额4756.1亿元。由于规模型房企具有较强的资源集聚效应,凭借提前以较低成本布局全国经济增长较快区域,牢牢把握市场需求变化和结构性机遇,实现了销售业绩的快速突破。随着优势资源不断向大型房企倾斜,中小型房企的生存压力进一步加剧,强者恒强的竞争法则已成共识。

虽然房企目前逐渐告别野蛮扩张的路径,开始探索在传统发展模式之外的其他业务布局,但就企业天性来说,追求规模和利润是骨子里的基因。并且行业集中度不断推升,企业规模即意味着行业地位和话语权。分析房企现状,绕不开的一定有对企业规模的评估。与之前发布的《百舸争流,千帆竞发,盘点2019中国上市房企规模分化——2019·第一财经中国上市房企价值榜系列之A股企业规模榜单揭晓》一样,此次H股上市房企规模榜单依然以房企的总资产、净资产、营业收入以及扣除非经常性损益后的净利润这四个指标为依据,评选出了H股上市房企规模TOP10。

2019年H股上市房企企业规模排行榜TOP10

(榜单排名不分先后,按股票代码进行排序)

就今年来看,地产政策持续紧缩,市场降温明显,为了回笼现金流,房地产企业花样百出,出台营销措施、加大销售力度,使得上半年上市房企的规模性指标得到了普遍提升,房企规模又上了一个新台阶。同策研究院数据显示,2019年上半年样本企业平均总资产规模再次突破上限,达到2752亿元,较2018年同期的2005亿元,大幅增长747亿元。在H股规模排名前十的房企中,总资产规模在万亿元以上的房企仍然是中国恒大、碧桂园、万科企业3家;而五千亿元以上的房企在原有的中海、融创、华润三家基础上,今年龙湖成功跻身,总资产在2018年底突破5000亿元,在2019年上半年达到6100亿元。在73家样本房企中,总资产规模在平均线以上的只有13家,其中还包含了7家五千亿元以上的品牌房企。净资产规模在千亿元以上的企业有恒大、中海、万科企业、华润、碧桂园、龙湖和世茂房地产7家,与2018年同期一致,较同业400余亿元的平均水平,翻番不止。

此外,今年上半年,营业收入在千亿元以上的房企有恒大、碧桂园、万科企业3家,其中恒大和碧桂园半年营业收入突破2000亿元;中海和融创中国则以营业收入933.8亿港元和768.38亿元紧随三大巨头之后。净利润方面,收获百亿元以上净利润的房企有中海、恒大、碧桂园、华润置地、万科企业,较去年同期新增2家,其中中海以249.4亿港元的净利润成为唯一一家突破两百亿元的房企。据同策研究院数据统计,上半年H股上市房企平均净利润约为20余亿元,只有约两成的上市房企净利润达到20亿元以上,部分小型企业更是出现了亏损的情况。综合可见,房地产行业规模持续增长,但集中度进一步提高。

中国恒大:资产规模领跑房企

2019年上半年,中国恒大总资产规模20985亿元,位居首位,成为资产规模首先突破两万亿元的房企。此外,恒大的净资产、营业收入等规模性指标均领先于其他样本房企,净利润也只稍逊于中国海外发展,将其称为规模领先型房企当之无愧。

2013-2019年上半年中国恒大总资产规模及同比增长(亿元,%)

“规模最大”是恒大发展战略的基础。在国内房企中,恒大践行规模战略较早,并一以贯之,这为其成为国内最早突破万亿资产规模的房企奠定了基础。

中国恒大发展的四个阶段

在业务发展方面,多元化业务布局,是中国恒大庞大资产规模的重要保障。2010年开始,恒大实行多元化发展战略,到2016年,基本上完成了多元化产业布局,实现了由“房地产业”向“房地产+服务业”的转型,即由“房地产业”向“房地产+健康+旅游+金融”的转型。2018年恒大多元化布局再次调整,以民生地产为基础,文化旅游、健康养生为两翼,新能源汽车为龙头,四大业务板块协同发展,为恒大的规模化战略服务。

地产业务始终是恒大的主业。在房地产开发方面,恒大一直以其雄厚土储优势,来支持销售规模增长。2011年土储就已破亿,2016年、2017年分别突破2亿和3亿平方米。截至2019年上半年,恒大拥有3.19亿元平方米土地储备,平均楼面地价仅1639元/平方米。此外,还有未纳入土地储备的旧改等项目的建面高达7012万平方米,合计可提供约5万亿元的可售货值。此外,由于恒大率先以明确的拿地标准布局重点二三线城市,以低廉成本储备大量土地,其总土储平均楼面地价1639元每平方米,其中一二线城市项目平均楼面地价2032元每平方米,三线城市项目平均楼面地价1191元每平方米。

2013-2019年上半年中国恒大销售面积及土地储备面积(万平方米,亿平方米)

在资金支持方面,永续债曾是恒大撬动万亿资产规模的重要推手。恒大是国内最早发行永久资本工具的房企之一。2013年,恒大开始与民生银行、平安银行合作发行此类产品,融资250.42亿元。由于此类产品不设固定期限,按照会计准则可以作为“永久资本工具”计入权益项。此后的2014-2016年,恒大每年都新增永续债规模,大量使用永续债,为规模扩张护航。但伴随规模的不断增长,恒大不再追求规模上的高增长,更加侧重集团财务质量。在2017年5-6月,恒大在两个月内迅速还清总额高达1129亿元的永续债,以减轻负债率,并开始从高负债、高杠杆、高周转、低成本的“三高一低”模式向低负债、低杠杆、低成本、高周转的 “三低一高”模式转变。

回顾恒大的发展历程,其在融资较低利率也是经济扩张期的时刻,持续加杠杆,利用永续债不断储备土地,尽快大规模扩张,提升销售额、营业收入以及净利润水平。而在经济去杠杆和融资水平大幅抬高的前夕,果断还清永续债,优化公司财务指标。节奏之准,手段之果断,房企中无出其右。截至2018年末,净负债率较2016年高点下降138个百分点至152%;公司盈利能力明显提升,2016年至2018年归母净利润的复合增长率达171%;净利率提升至14%,高于行业平均水平。

碧桂园:无疑的行业销售龙头

2019年上半年,房地产市场持续进入深度调控期,大型房企整体销售规模稳定,碧桂园半年销售规模达到3895.4亿元,继续领跑其他房企。在销售排名方面,碧桂园自2017年全年销售金额突破5000亿元,成为行业销售龙头后,排名就一直保持至今,销售金额更在2018年底突破7000亿元,达到7286.9亿元。

2013-2019年上半年碧桂园销售规模(亿元)

从2013年-2019年上半年碧桂园新增土储上可以看出,碧桂园充足的土地储备为其销售规模的大幅增长提供了有力支撑。截止2019年6月30日,碧桂园业务遍布全国31个省/自治区/直辖市,覆盖279个地级市的1235个区/县,在国内拥有2381个处于不同发展阶段的项目。在“立足珠三角、深耕皖鄂湘、巩固环渤海、拓展江浙沪”的“1+3”市场布局策略驱动下,碧桂园审慎进入新区域,坚持遵循“一线城市近郊,二三线城市中心区,适时进入一线城市中心区”的城市布局策略。

从城市类型对业绩的贡献来看,位于三四线城市项目的贡献率为56%,位于二线城市项目的贡献率31%,三四线依然为碧桂园的主战场。从其权益可售也能看出,碧桂园权益土储面积为2.6亿平方米,可售资源合计27838亿元,已获取的权益可售资源17587亿元,其中目标为三四线城市的权益可售资源占比71.8%。

从各省对业绩的贡献率来看,广东依然是业绩贡献大省,其次为江苏、安徽,分别占比22%、12%、8%。广东业绩贡献的突出,也是碧桂园前瞻性的提前布局粤港澳大湾区的结果。目前,该区域的可售资源充足,权益可售资源达3467亿元,较2018年末增加7.3%,可售建筑面积2457万平方米,较2018年末增加3.5%。

2013-2019年上半年碧桂园土地储备、销售面积及土地存续比

尽管规模已经较大,但是碧桂园仍然保持着稳步增长。2019年上半年碧桂园实现营业收入2020.1亿元,同比增长53.2%,其中97.4%的收入来自物业销售;毛利润548.6亿元,同比增长56.9%;净利润为230.57亿元,同比增长41.3%;总资产、净资产分别为17467亿元、1309亿元,分别同比增长7.18%、7.91%,整体呈稳步提升态势。

2013-2019年上半年碧桂园总资产、净资产、营业收入、净利润(亿元)

为了实现规模的增长,碧桂园实行极致的高周转策略。2018年4月11日,碧桂园连发三份由总裁签署的内部文件,要求提高加大三四五线城市项目周转速度、报建速度、供货速度,同时投资奖励向一线投资团队倾斜,针对地产投资线条、设计线条、人力线条、大运营线条提出超过40条具体意见,对项目各个进度节点指标精准到“天”,并配合严格的奖惩措施。对周转速度的重视,体现的是碧桂园对规模的追求。从存货周转率来看,碧桂园在2019年中期的存货周转率为0.21,与近三年中期基本持平,且高于行业平均水平。从年度看,其在2017年度、2018年度的存货周转率均为0.52,亦远高于行业存货周转率。

在营业收入方面,碧桂园以2020.06亿元的营业收入,同比增长53.16%,处于H股样本企业第二位。自2018下半年回归稳健增长以来,注重销售回款高于销售增速本身,2019年上半年实现权益销售额2819.5亿,位居行业第一,权益可售资源去化率65.0%,权益销售回笼现金2659.4亿,权益口径回款率高达94.3%,相比去年的91%再有提升。

H股上市样本房企营业收入排行榜TOP10

龙光地产:销售规模快速增长的新星

龙光地产控股有限公司创立于1996年,于2013年在香港联合交易所主板上市,是中国一家以住宅开发为主的一体化物业发展商。作为一家总部位于深圳的领先物业开发商,其业务发展核心区域位于粤港澳大湾区。2019年上半年,龙光地产以总资产1915亿元、股东权益总计412亿元、营业收入270亿元及净利润45亿元的成绩,跻身企业规模排行榜TOP10。

在过去的5年中,龙光地产的销售规模稳定快速增长,销售金额从2013年的132亿元增长至2018年的718亿元,五年复合增长率为40.32%。2019年上半年,龙光地产销售金额为453亿元,同比增长27.7%,完成53.3%的2019年销售目标。

2013-2019年上半年龙光地产销售金额(亿元)

龙光地产的快速发展与其前瞻性布局粤港澳大湾区不无关系。龙光地产2003年进军深圳,以深圳为核心深入布局粤港澳大湾区,并已实现粤港澳大湾区“9+2”城市群全覆盖。通过多元化和逆周期的土地获取方式,在大湾区内一二线城市拥有充裕优质低成本土储,并聚焦于主流人群的住宅开发业务,具有显着的差异化竞争优势。2019年上半年,龙光地产在粤港澳大湾区发挥了其市场优势,并取得不俗的成绩。从销售金额来看,截止2019年上半年,龙光地产的合约销售为453.11亿元,其中深圳区域、大湾区其他区域、南宁区域、汕头区域、长江三角洲区域、新加坡及其他区域占比分别约为9.0%、44.4%、27.8%、6.8%、3.2%、5.9%及2.9%,业绩主要来自于大湾区及南宁区域。

销售规模的增长离不开土地储备的支撑。截止2019年上半年,龙光地产透过公开市场招拍挂的方式新获取项目16个,新增建筑面积416.63万平方米,总土储面积达3592万平方米,平均土地储备成本为4304元每平方米,土储总货值约7520亿元,粤港澳大湾区占比约81%,其中深圳土储货值超过1800亿元,惠州和东莞等临深区域土储货值超过1500亿元。在充分享受深圳区域的经济增长和政策红利的同时,受益于深圳购房需求的溢出效应。未来随着大湾区经济的持续增长和轨道交通的延伸,龙光地产的销售规模将持续稳定增长。而就非大湾区的布局而言,龙光地产在广西南宁及广东汕头持续深耕,保持当地龙头开发商的地位,并在2018年起,积极布局环上海大都市圈,以期再次抓住市场机遇,扩大企业规模。

2013-2019年上半年龙光地产总土地储备(万平方米)

除传统招拍挂拿地外,城市更新则是龙光地产的拿地杀手锏之一。龙光地产坚持“区域深耕+城市更新”的双轮驱动战略,拥有专业的城市更新团队。在大湾区深耕的17年中,熟悉大湾区地方商圈资源和渠道,深度了解大湾区地方政策,产业和人口的城市规划,在城市更新领域有显着的竞争优势,对其进行低价拿地形成了有效的助力。目前,龙光地产的城市更新业务已布局10个城市,货值超过人民币3200亿元,其中90%在大湾区,货值大,价值高,具有先发优势。其中在深圳、惠州、东莞、珠海等城市拥有充足城市更新项目,估计可销售价值约为人民币2600亿元,项目质量高,孵化周期短,有良好业绩记录,盈利可见性清晰,预计未来将推动龙光地产业绩进一步提升。

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