招商蛇口前海自贸区建设提速

12月9日，招商蛇口（001979.SZ)发布《招商局蛇口工业区控股股份有限公司共同增资合资公司重大资产重组预案》等系列公告。

公告称，招商蛇口控股子公司招商前海实业、前海投控按照《增资协议》的相关约定分别对前海蛇口自贸投资发展有限公司（下称“前海自贸”）增资；即由前海自贸这一合资公司主导以增资扩股的方式向招商前海实业、前海投控按照《增资协议》的相关约定分别收购其合法持有的招商驰迪100%股权及前海鸿昱100%股权，以实现由合资公司统筹组织开发标的公司所持有的资产。同时，招商前海实业以部分现金向合资公司增资。

上述交易完成前后招商前海实业和前海投控仍各自持有合资公司50%的股权。

这是继今年4月前海土地整备完成以来，招商蛇口与前海投控就前海蛇口自贸区土地合资合作取得的又一进展。

招商蛇口回应第一财经记者称，本次交易完成后，招商蛇口将进一步明确在前海区域的土地权益，加快前海蛇口自贸区的开发建设，提升招商蛇口在该片区的资源价值。

作为老牌的央企地产企业，招商蛇口依托母公司招商局集团有限公司的资源和背景优势，在深圳蛇口、前海坐拥大幅优质地块。根据招商蛇口披露的《增资协议》显示，此次股权腾挪将使得前海自贸直接持有计容积率总建筑面积约480万平方米，这属于近年较大土地额度。

“此前，前海自贸虽然成立了但前海的土地并没有归集到它下面。借助此次资产重组，前海土地得以归集到公司旗下了，这能推动前海的开发提速。”招商蛇口补充道。

这也只是招商蛇口近年持续推进转型的一部分。在“去地产”的大转型逻辑支配下，提升园区运营业务、邮轮运营业务的比重，降低强周期性质的社区运营业务板块的比重是招商蛇口近年推进业务布局的核心。

新近的2019年上半年的财报数据显示，社区业务板块、园区业务板块和邮轮产业板块的收入分别为124.1亿元、40.1亿元、2.7亿元，同比增长分别为-29.8%、31.3%、2.7%，分别占总收入的74.4%、24%、1.6%。园区和邮轮板块的增长度仍旧未达预期，社区板块出现29.8%的下降，而此前的2017、2018财年，园区业务板块始终保持在营收的10%左右，邮轮运营收入占比未及1%，且有小幅下滑。

这距离招商蛇口董事长许永军曾在2015年业绩会上提出的，预计3至5年内，社区运营业务比例下降到70%甚至60%，园区运营提升到30%，邮轮运营则占比达到10%，仍存在一定差距。

招商蛇口在接受第一财经记者采访之际也坦言转型非一蹴而就但仍要扎实推进。

“一方面，公司体量比较大， 营收百亿元，转型进程会相对慢一点；另一方面，与房地产收入额度大且提升快相比，依托租金、管理费等支撑的园区运营营收体量提升难度会大一些。”招商蛇口回应，基于房地产市场“天花板”渐显、公司战略等综合考虑，转型是顺势而为，“在房地产存量市场中，园区运营是一个很大的市场；另外，它能给公司带来持续稳定的经营性现金流。”

目前，招商蛇口也在积极推进旗下园区运营板块资产的保值增值。招商蛇口正在推进招商局商业房地产信托基金在联交所发行REITS产品，该产品将于12月10日正式上市。